目前日期文章:201109 (36)

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<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

 
   

週報主題:

10分鐘搞懂 ~不動產證券化(實務篇)

前言:經過前期對於不動產證券化的簡介,是否對於不動產證券有初步的了解?本期即針對台灣不動產證券化發展情形、種類及目前市場上可投資之種類作簡短介紹。

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<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

 
   

週報主題:

10分鐘搞懂 ~不動產證券化概述

前言:眼看著定存利率這麼低,股票市場又起伏不定,若想安穩投資不動產賺取租金收益,店面、辦公產品是不錯的標的。唯店面、樓辦屬於高總價產品,對於一般上班族而言,似乎遙不可及~~~               

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前言:隨著縣市升格,再加上捷運等公共建設沿線陸續施工與通車,新北市幾個區域的房價也悄悄的看漲,其中位於板橋車站的新板特區,房價更是直衝超越其他區域。其實,新板特區位於新北市入口門戶,為新北市核心之都,早已具備優越的地理位置,交通四通八達,南北二條高速公路貫穿其中,四鐵共構,為北台灣交通樞紐及轉運中心,本期電子週報,將針對近年來新北市最受矚目的地段「新板橋車站特定區(以下簡稱新板特區)」作介紹。 

 

一、

新板特區指的是哪裡?

(一)狹義說法

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前言:於前2期電子週報已對區段徵收之流程作完整之說明,本期電子週報將對另一土地利用之重要手段「市地重劃」徹底剖析,仿效上一期電子週報之方式,以三題地政士(或土地登記專業代理人)國家考試之考題為例,將其執行相關重要事項作完整之介紹,並附上相關法規,以幫助讀者將法規與實務融合在一起。

 

一、

相關考題:

民國95年度地政士「土地法規」考題第二題:

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前言:上一期電子週報已將目前區段徵收執行流程之第1至第7項程序詳細介紹,本期將針對其餘4項程序完整說明。

 

一、

相關考題:

民國97年度地政士「土地法規」考題第一題題目:

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前言:本事務所於第七期及第八期連續兩期之電子週報對於區段徵收VS市地重劃之定義及差異有作概念性的說明,獲得不少讀者的熱烈迴響,因為區段徵收與市地重劃本質上同為促進土地利用之重要手段,不少讀者表示:「希望能對於二者有更深入的了解,因為相關法規的規定相當多,常有不知從何著手瞭解的感覺。」故本所電子報編輯群於本期及下一期(第33期)特對「區段徵收流程」作完整詳實的說明,並以地政士國家考試之考題為例,將其執行程序作完整之介紹(共有11項程序),並於流程中附上相關法規,以幫助讀者將法規與實務融合在一起(流程順序並參考溫豐文先生所著「土地法」一書關於區段徵收之介紹)。至於另一主題「市地重劃」相關權利義務之完整說明,將於第34期電子週報提出。

 

一、

相關考題:

民國97年度地政士「土地法規」考題第一題題目:

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前言:上期電子週報已針對「不動產」與「動產」這兩個名詞在民法上的規定深入探討,本期將以「實例演練」舉例說明如何判斷物品為「不動產」或「動產」,剖析其法律關係,藉以幫助讀者將法規與實務融合在一起。

 

一、

實例演練

問題A.下列之物究為動產或不動產?(一)土地上之樹木。(二)慶祝雙十節搭建之牌坊。(三)設在鐵路上之鐵軌。

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前言「不動產」與「動產」這兩個名詞相信大家都相當熟悉,對於個人日常生活中接觸到的物品,也都能判別出其究竟屬於「不動產」亦或是「動產」。然而,在法律的層面而言,「不動產」與「動產」究竟有何差異?一般人主觀認為屬於「不動產」的物品,在法律上有無可能歸類為「動產」?一般人主觀認為屬於「動產」的物品,在法律上有無可能歸類為「不動產」?而實務上,「不動產」及「動產」之估價方式亦不盡相同,因此能否正確判別物品在法律上的歸類是相當重要的,除了不會讓自己的權益受損外,於估價時也才能做出正確的評估。本期電子週報將對「不動產」與「動產」這兩個名詞在民法上的規定深入探討,於下期再輔以「實例演練」舉例說明如何判斷物品為「不動產」或「動產」,剖析其法律關係,藉以幫助讀者將法規與實務融合在一起。

  

一、

不動產與動產之意義

(一)有關不動產之規定:

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前言:對於一般民眾而言,買賣房地產最注意也最注重的就是房地產本身的價格,只關心買的夠不夠便宜,賣的夠不夠高!然而,若忽略一些其他相關費用,對於買方而言,將可能使自己的自備款準備的不夠多,對於賣方而言,將使預期的收益高估了(或使預期的損失低估了)。而且,若事先沒釐清相關費用,往往在最後交屋分算費用時,造成買賣雙方的爭議。因此,本期電子週報,將針對房地產買賣相關的費用予以詳細列出,祈能幫大家在計算相關費用時能更精確,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

 

一、

賣方應付之費用

首先,我們先列出賣方應支付之費用。相關費用如下:

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前言:台灣中部最大都市的台中市,在這幾年來有了所謂的「金磚四區」(即七期重劃區、八期重劃區、美術館與科博館特區及中科),無論是投資客之焦點或是預售屋之推案量皆常聚焦在此,但是本周我們不談金磚四區,讓我們換個角度來談談鎂光燈焦點以外,被七期重劃區、八期重劃區及美術館與科博館特區包圍其中的五期重劃區!

 

一、

五期重劃區指的是哪裡?

首先,我們先來談談所謂的五期重劃區在哪裡?

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前言:近幾年來房價高漲,造成購屋壓力上升,尤其以都會區最為明顯,因此有許多購屋民眾放棄了市中心的房子,而選擇了在相對便宜的市區外圍置產,使得都市計畫農業區「建」地目土地,也成為了投資標的,但農建地到底是農地還是建地,是不是所有的農建地都可以作為建築使用,大家或許都是一知半解,因此本期電子報將介紹農建地的法規及開發相關問題,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

一、

農建地緣起

農建地是一般口語的說法,意指都市計畫區內的農業區中己蓋有房屋的「建」地目土地,緣起係為保障都市計畫發布前已編定為可供興建住宅使用之建築用地,或已建築供居住使用之合法建築物基地於都市計畫發布後經變更為「建」地目之農業區土地,其所有權人既有合法申請建築使用及原有建築物之修建、改建、增建或拆除後新建之權益。

二、

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前言:經過上期電子週報之詳細解說,相信大家對於停車位的登記方使已經有一定的概念,為幫助讀者加深印象且能活用上期電子週報之內容,本期電子週報將以三種不同類型之範例(共有4個範例)說明停車位於謄本上產權登記之差異。於範例中,為了幫助讀者能正確判斷,本事務所特以相關電子謄本作為解說的內容,惟為顧及謄本上所有權人之隱私權,故電子謄本上部分資料將予以塗銷。本期電子週報如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!。

一、

停車位以「小公」方式記載

範例1:A、B二人各自擁有一戶店面,均位於同一棟大樓,地址分別為台北市大安區**路21號及台北市大安區**路23號,其中A所有之21號無購置車位,B所有之23號共購置15個車位,而該戶大樓之車位係以「小公」方式記載於4472建號,則依照上期電子週報之說明,停車位若經由合議由部分住戶共有(即一般俗稱的「小公」),不想要車位之住戶就不需分攤持分。故A不需分攤持分4472建號,B需分攤4472建號中之15個車位面積。由於停車位係以「小公」方式記載,無法取得獨立權狀,故僅能賣給該公寓大廈之區分所有權人,不得賣給其他人。

範例2:C、D二人各自擁有一戶大樓住宅,均位於同一棟大樓,地址分別為台中市西區**路**號4樓之1及台中市西區**路**號10樓之1,其中C所有之4樓之1共購置1個車位,D所有之10樓之1則無購置車位,而該戶大樓之車位係以「小公」方式記載於14841建號,同範例1之說明,停車位若經由合議由部分住戶共有(即一般俗稱的「小公」),不想要車位之住戶就不需分攤持分。故D不需分攤持分14841建號,C需分攤14841建號中之1個車位面積。由於停車位係以「小公」方式記載,無法取得獨立權狀,故僅能賣給該公寓大廈之區分所有權人,不得賣給其他人。另內政部於民國85年間之相關函釋表示申請人於申請建物所有權第一次登記時,得選擇「按原有之登記方式不予以車位編號登記」之方式登記或選擇「按竣工平面圖之車位編號登記」之方式登記。本案C所有之停車位編號為27號,有編號登記,故全體共有人之間毋須另訂「分管契約」來約定各停車位之所有權人。

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前言:在台灣,都市化的結果使得土地利用呈現立體化,公寓大廈也隨之增多,許多人在購置大樓產品時,亦會購買車位以增加停車方便性,然多數人對於自己所購買之車位可能只分得清是「平面式」或是「機械式」,對於其是屬於「法定停車位」、「增設停車位」或是「獎勵增設停車位」多不清楚,而該車位將來如果用不到想出售,可賣給誰也不甚瞭解,且購買的停車位產權若以「共用部分」持分登記者,是否有「分管」契約也不清不楚。故本期電子週報,將針對大樓停車位作詳細的介紹,從停車位建造之種類停車位依產權登記狀態之分類停車位之登記方式等面向加以深入探討,幫助讀者們建立完整觀念,另為幫助讀者加深印象且能活用本期週報之內容,於下一期電子週報將以三種不同類型之範例說明停車位於謄本上產權登記之差異。

一、

停車位建造之種類

停車位依建造方式可分為下列幾種:
(一)室外停車位:室外停車位通常設於地平面,且多於法定空地上規劃車
位,故此種車位為土地所有權之範圍,無關建物所有權登記。而法定空地為建築基地之一部分,其屬公寓大廈之共用部分,不得獨立使用供做專有部分。故此種車位整棟公寓大廈之任何住戶均有權利予以停車使用,建商不得將使用權賣給或約定由特定人使用。

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前言: 都市、鄉村間常可見到許多荒置或低度使用之土地,或以柵欄圈圍、或堆棧雜物、廢棄物等,不僅有礙市容觀瞻,亦衍生不少治安與環境問題。為解決土地荒廢、低度使用及財團養地風氣,而有空地稅之規範。本篇將針對空地、空地稅之意義以及復徵空地稅之現況作介紹,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!。 

一、

何謂空地?空地稅 ?

(一)空地:土地法規中對空地之定義有不同規定,基於特別法優於普通法原則,空地稅相關法令仍依「土地稅法」、「土地稅法施行細則」解釋、辦理。土地稅法第11條:指已完成道路、排水及電力設施,於有自來水地區並已完成自來水系統,而仍未依法建築使用;或雖建築使用,而其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十,且經直轄市或縣 (市) 政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。

由上述條文可知:已完成基礎建設或地上建築改良物價值未達標準之「建築用地」,方稱為「空地」。而未利用之農業用地則規類於「荒地」(土地稅法第二十二之一條),主體上有所不同,應予以區分。

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前言:最近很多民眾在看屋的時候會發現,不論是賣屋廣告或仲介帶看往往會打著「這間屋主因為奢侈稅要開徵的問題要急著出售,議價空間會比較大」或是「趁現在奢侈稅開徵前,趁這波房市降價求售,現在是最佳進場時機趕快撿便宜」,但是否就如仲介所說,議價空間大呢?現在是否就是進場時機呢?奢侈稅開徵後對於賣屋有什麼影響? 對於買屋或換屋又有什麼影響?本篇將針對奢侈稅對於房市的影響分析!

一、

比較各國打房政策及影響 

    奢侈稅對房市的影響有多大?比較香港、新加坡政府類似措施,台灣的奢侈稅力道介於兩者之間,預料影響程度也會介於中間,比香港嚴重一些,但比新加坡輕一點;新加坡政府針對4年內轉賣房產,徵課4~16%印花稅,香港政府也對持有2年內轉售住宅,徵課5~15%的印花稅,台灣提出持有1年內轉售,徵課15%的奢侈稅;1~2年內轉售,徵課10%的奢侈稅。如下表說明:

香港、台灣、新加坡原本不動產稅表

 

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前言:近年來房價過於飆漲,高房價已成為十大民怨之首,政府為使房價趨於正常合理價格,從去年就不斷動作希望能遏止短期炒作,其中又以奢侈稅為政府打擊房市的主要手段。而奢侈稅的範圍包括房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地,還有小客車、遊艇、飛機、直昇機、超輕型載具、龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其產製品、家具、及入會權利金等(本次僅針對不動產部分做探討)。目前特種貨物及勞務稅條例於民國100年5月4日經 總統公布,行政院核定自本年6月1日施行。因此藉由這篇來探討,何謂奢侈稅範圍?怎麼課徵? 而在下一期(第十八期)電子報,我們將針對未來開徵「奢侈稅」前後對房市有何影響作分析。

 

一、

特種貨物及勞務稅條例立法意旨

鑒於現行稅制下,房屋及土地短期交易之移轉稅負偏低甚或無稅負,又一般大眾對高消費族群未合理負擔稅負之負面觀感,政府必須以正視並妥適處理。財政部爰參考美國、新加坡、南韓及香港立法例,擬具特種貨物及勞務稅條例,對特定貨物及勞務加徵一定奢侈稅額。

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前言:五股工業區坐落於新北市五股區及新莊區交界,早期此處就有不少違法工廠林立,後來政府為解決違法情形及紓解工業用地不足之需求,因此設立五股工業區,提供大台北地區工業廠商進駐之地,因為鄰近台北市,且緊鄰中山高速公路,交通方便,目前工業用地幾乎開發完畢,進駐廠商呈現飽和狀態,加上近來新莊副都心的開發及捷運開通,五股廠辦行情跟著水漲船高。另五股工業區內產品類型又可分為三類:1.工業廠房2.廠辦大樓3.工業住宅,其中又以工業廠房為大宗,其次是廠辦大樓,因此本篇將以工業廠房及廠辦大樓為探討主題,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

一、

五股工業區位置 

本工業區東鄰二重疏洪道左岸堤防,北與高速公路為界,南鄰新莊區,西界中港大排水溝,距泰山約2公里,五股3公里,台北市7公里,位置適中,勞力來源充沛,對外交通經由第二省道至五股交流道約1.5公里,至桃園國際機場33公里,至基隆港28公里,地處北部交通網樞紐,交通非常便捷。

二、

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前言:於上一期(第0019期)電子週報中,已將相關法規中對於比較法之理論及需考慮之因素敘明,相信各位朋友對於比較法已有初步的瞭解,本期將同樣輔以第十八期所假設之案例說明,以該建物所坐落之土地為例,概略說明比較價格求取之計算過程,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

 

一、

案例現況說明

台北市中山區*巷*弄間有一棟中古透天厝,其坐落之土地面寬4.5M、縱深20M,面積27坪,所臨道路之寬度約6M,其分區係屬第三種住宅區(建蔽率45%;容積率225%),請問該筆土地現在價值?

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前言:藉由第十七期與第十八期連續兩期電子週報的說明,各位朋友對於估算建物之成本價格已有更為完整的概念,接下來本期我們將先從相關法規對於比較法之規定切入,概述比較法之理論,下一期(第二十期)則輔以第十八期所曾提出之案例說明,讓各位對於在概估房地整體價格時能有更全面性之認識!

一、

何謂比較法?

依不動產估價技術規則(以下簡稱本規則)第18條規定:

『比較法,指以比較標的價格為基礎,經比較、分析及調整等,以推算勘估標的價格之方法

依前項方法所求得之價格為比較價格

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前言:於上一期(第0017期)電子週報中,已將成本法--建物估價需考慮之總成本項目及累積折舊額之計算公式子詳細列出,相信各位朋友對於成本法--建物估價已有初步的瞭解,本期將輔以案例說明,以台北市中山區某巷弄間之建物為例,概略說明建物總成本及累積折舊額之計算過程。

  

一、

案例現況說明

台北市中山區*巷*弄間有一棟中古透天厝,係為3層樓高之鋼筋混凝土造建物、屋齡25年,建坪50坪,請問這間『透天厝房子』現在價值?

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