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<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：本事務所於上一期之電子週報，已針對土地分割之理論做詳細介紹，本期之電子週報將藉由實務上估價的案例使讀者們了解進行土地分割估價需要考慮哪些因素，祈能幫助大家建立完整觀念。如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！

華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：在現在擁擠的都市生活中，每個人的可使用的空間越來越狹窄，因此會發現到很多人在自家旁邊或附近的空地，佔用別人土地，興建供自己便利之用，因此衍生出土地使用上的糾紛，假如遇到這種問題該如何地主該如何主張權利?另外佔用人能否對於地主拆屋還地主張提出抗辯? 另因電子週報第30、31期已對動產所有權相關規定作說明，故本期電子週報將針對「不動產所有權」在民法上的規定深入探討，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

前言：於前2期電子週報已對區段徵收之流程作完整之說明，本期電子週報將對另一土地利用之重要手段「市地重劃」徹底剖析，仿效上一期電子週報之方式，以三題地政士（或土地登記專業代理人）國家考試之考題為例，將其執行相關重要事項作完整之介紹，並附上相關法規，以幫助讀者將法規與實務融合在一起。

民國95年度地政士「土地法規」考題第二題：

前言：上一期電子週報已將目前區段徵收執行流程之第1至第7項程序詳細介紹，本期將針對其餘4項程序完整說明。

民國97年度地政士「土地法規」考題第一題題目：

前言：本事務所於第七期及第八期連續兩期之電子週報對於區段徵收VS市地重劃之定義及差異有作概念性的說明，獲得不少讀者的熱烈迴響，因為區段徵收與市地重劃本質上同為促進土地利用之重要手段，不少讀者表示：「希望能對於二者有更深入的了解，因為相關法規的規定相當多，常有不知從何著手瞭解的感覺。」故本所電子報編輯群於本期及下一期（第33期）特對「區段徵收流程」作完整詳實的說明，並以地政士國家考試之考題為例，將其執行程序作完整之介紹（共有11項程序），並於流程中附上相關法規，以幫助讀者將法規與實務融合在一起（流程順序並參考溫豐文先生所著「土地法」一書關於區段徵收之介紹）。至於另一主題「市地重劃」相關權利義務之完整說明，將於第34期電子週報提出。

民國97年度地政士「土地法規」考題第一題題目：

前言：上期電子週報已針對「不動產」與「動產」這兩個名詞在民法上的規定深入探討，本期將以「實例演練」舉例說明如何判斷物品為「不動產」或「動產」，剖析其法律關係，藉以幫助讀者將法規與實務融合在一起。

問題A.下列之物究為動產或不動產？(一)土地上之樹木。(二)慶祝雙十節搭建之牌坊。(三)設在鐵路上之鐵軌。

前言：「不動產」與「動產」這兩個名詞相信大家都相當熟悉，對於個人日常生活中接觸到的物品，也都能判別出其究竟屬於「不動產」亦或是「動產」。然而，在法律的層面而言，「不動產」與「動產」究竟有何差異？一般人主觀認為屬於「不動產」的物品，在法律上有無可能歸類為「動產」？一般人主觀認為屬於「動產」的物品，在法律上有無可能歸類為「不動產」？而實務上，「不動產」及「動產」之估價方式亦不盡相同，因此能否正確判別物品在法律上的歸類是相當重要的，除了不會讓自己的權益受損外，於估價時也才能做出正確的評估。本期電子週報將對「不動產」與「動產」這兩個名詞在民法上的規定深入探討，於下期再輔以「實例演練」舉例說明如何判斷物品為「不動產」或「動產」，剖析其法律關係，藉以幫助讀者將法規與實務融合在一起。

(一)有關不動產之規定：

前言：對於一般民眾而言，買賣房地產最注意也最注重的就是房地產本身的價格，只關心買的夠不夠便宜，賣的夠不夠高！然而，若忽略一些其他相關費用，對於買方而言，將可能使自己的自備款準備的不夠多，對於賣方而言，將使預期的收益高估了（或使預期的損失低估了）。而且，若事先沒釐清相關費用，往往在最後交屋分算費用時，造成買賣雙方的爭議。因此，本期電子週報，將針對房地產買賣相關的費用予以詳細列出，祈能幫大家在計算相關費用時能更精確，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

首先，我們先列出賣方應支付之費用。相關費用如下：

前言：經過上期電子週報之詳細解說，相信大家對於停車位的登記方使已經有一定的概念，為幫助讀者加深印象且能活用上期電子週報之內容，本期電子週報將以三種不同類型之範例（共有4個範例）說明停車位於謄本上產權登記之差異。於範例中，為了幫助讀者能正確判斷，本事務所特以相關電子謄本作為解說的內容，惟為顧及謄本上所有權人之隱私權，故電子謄本上部分資料將予以塗銷。本期電子週報如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！。

範例1：A、B二人各自擁有一戶店面，均位於同一棟大樓，地址分別為台北市大安區＊＊路21號及台北市大安區＊＊路23號，其中A所有之21號無購置車位，B所有之23號共購置15個車位，而該戶大樓之車位係以「小公」方式記載於4472建號，則依照上期電子週報之說明，停車位若經由合議由部分住戶共有（即一般俗稱的「小公」），不想要車位之住戶就不需分攤持分。故A不需分攤持分4472建號，B需分攤4472建號中之15個車位面積。由於停車位係以「小公」方式記載，無法取得獨立權狀，故僅能賣給該公寓大廈之區分所有權人，不得賣給其他人。

範例2：C、D二人各自擁有一戶大樓住宅，均位於同一棟大樓，地址分別為台中市西區＊＊路＊＊號4樓之1及台中市西區＊＊路＊＊號10樓之1，其中C所有之4樓之1共購置1個車位，D所有之10樓之1則無購置車位，而該戶大樓之車位係以「小公」方式記載於14841建號，同範例1之說明，停車位若經由合議由部分住戶共有（即一般俗稱的「小公」），不想要車位之住戶就不需分攤持分。故D不需分攤持分14841建號，C需分攤14841建號中之1個車位面積。由於停車位係以「小公」方式記載，無法取得獨立權狀，故僅能賣給該公寓大廈之區分所有權人，不得賣給其他人。另內政部於民國85年間之相關函釋表示申請人於申請建物所有權第一次登記時，得選擇「按原有之登記方式不予以車位編號登記」之方式登記或選擇「按竣工平面圖之車位編號登記」之方式登記。本案C所有之停車位編號為27號，有編號登記，故全體共有人之間毋須另訂「分管契約」來約定各停車位之所有權人。

前言：在台灣，都市化的結果使得土地利用呈現立體化，公寓大廈也隨之增多，許多人在購置大樓產品時，亦會購買車位以增加停車方便性，然多數人對於自己所購買之車位可能只分得清是「平面式」或是「機械式」，對於其是屬於「法定停車位」、「增設停車位」或是「獎勵增設停車位」多不清楚，而該車位將來如果用不到想出售，可賣給誰也不甚瞭解，且購買的停車位產權若以「共用部分」持分登記者，是否有「分管」契約也不清不楚。故本期電子週報，將針對大樓停車位作詳細的介紹，從停車位建造之種類、停車位依產權登記狀態之分類、停車位之登記方式等面向加以深入探討，幫助讀者們建立完整觀念，另為幫助讀者加深印象且能活用本期週報之內容，於下一期電子週報將以三種不同類型之範例說明停車位於謄本上產權登記之差異。

停車位依建造方式可分為下列幾種：
（一）室外停車位：室外停車位通常設於地平面，且多於法定空地上規劃車位，故此種車位為土地所有權之範圍，無關建物所有權登記。而法定空地為建築基地之一部分，其屬公寓大廈之共用部分，不得獨立使用供做專有部分。故此種車位整棟公寓大廈之任何住戶均有權利予以停車使用，建商不得將使用權賣給或約定由特定人使用。

前言：於上一期（第0019期）電子週報中，已將相關法規中對於比較法之理論及需考慮之因素敘明，相信各位朋友對於比較法已有初步的瞭解，本期將同樣輔以第十八期所假設之案例說明，以該建物所坐落之土地為例，概略說明比較價格求取之計算過程，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

台北市中山區*巷*弄間有一棟中古透天厝，其坐落之土地面寬4.5M、縱深20M，面積27坪，所臨道路之寬度約6M，其分區係屬第三種住宅區(建蔽率45%；容積率225%)，請問該筆土地現在價值？

前言：藉由第十七期與第十八期連續兩期電子週報的說明，各位朋友對於估算建物之成本價格已有更為完整的概念，接下來本期我們將先從相關法規對於比較法之規定切入，概述比較法之理論，下一期(第二十期)則輔以第十八期所曾提出之案例說明，讓各位對於在概估房地整體價格時能有更全面性之認識！

依不動產估價技術規則(以下簡稱本規則)第18條規定：

『比較法，指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。

依前項方法所求得之價格為比較價格。』

前言：於上一期（第0017期）電子週報中，已將成本法--建物估價需考慮之總成本項目及累積折舊額之計算公式子詳細列出，相信各位朋友對於成本法--建物估價已有初步的瞭解，本期將輔以案例說明，以台北市中山區某巷弄間之建物為例，概略說明建物總成本及累積折舊額之計算過程。

台北市中山區*巷*弄間有一棟中古透天厝，係為3層樓高之鋼筋混凝土造建物、屋齡25年，建坪50坪，請問這間『透天厝房子』現在價值？

前言：「你也估估看我這個房子值多少錢啊？」這是待在這個估價業中最常被問到的問題之一，相信很多朋友或多或少也曾有過這個疑問，而在估價實務中，一般透天住家(即土地與建物皆同屬一人所有)或廠房在評估價格時，通常可先分別以成本法估得建築物之成本價格及以市價比較法求得基地之個別價格，再加總計之即可得該房地之整體價格，故本期我們將先從建物估價之理論談起，以成本法之角度切入說明相關之估價方法與原則，緊接著下一期(第十八期)將輔以案例說明，期許能幫助大家針對成本法中之建物估價建立完整的觀念，第十九期則針對市價比較法談起，以期讓各位朋友對於自身房地之整體價格能有較為全面性之認識！

依不動產估價技術規則第48條規定：

前言：近年來，大台北地區國有土地價格一路飆漲，房價也隨著屢創新高，日前國有土地已改為以地上權方式標售，讓地上權估價方法更受矚目。

民國九十九年一月五日，民法物權編第三章有關地上權之規定作了大幅度的修改，將原本之地上權分為普通地上權及區分地上權二節。由於人類文明之進步，科技與建築技術日新月異，土地之利用已不再侷限於地面，而逐漸向空中與地下發展，由平面化而趨於立體化，遂產生土地分層利用之結果，有承認土地上下一定空間範圍內設定地上權之必要，爰仿日本民法第二百六十九條之二第一項之立法例，增訂「區分地上權」之定義性規定，惟本電子週報僅探討「普通地上權」之估價方法。因一般大眾仍習慣將「普通地上權」以「地上權」作為簡稱，且修正後之民法於「普通地上權」之章節內，亦將「普通地上權」以「地上權」作為簡稱，故本電子週報於以下內容亦將「普通地上權」簡稱為「地上權」。

本期將針對地上權估價作深入淺出之探討，除提出各種地上權相關估價方法外，也以大台北地區國有土地地上權標售為例，說明相關估價方法，幫助大家針對地上權估價方法建立完整的觀念，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

前言：繼上期電子週報，相信各位好朋友已大致了解土地增值稅課稅標準及課稅方式，本期我們將對於出售自用住宅用地時，「一生一次」、「一生一屋」及「重購退稅」三種節稅方法來做說明，希冀藉此增進大家對土地增值稅有更近一步的認識。惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

(一)法規來源：土地稅法第34條、平均地權第41條。

(二)申請自用住宅用地