前言:依現行相關法規之規定,政府取得私有土地之方法不乎是有徵收、交換、區段徵收、市地重劃、照價收買等途徑,而其中我們最常聽到的二項莫過於區段徵收與市地重劃,且因為這兩項土地利用之方式在諸多方面有著許多相異點,所以在未來的兩週,我們來跟大家談談「區段徵收」與「市地重劃」。本週第0007期我們先針對區段徵收與市地重劃其法理上之定義了解其基本意涵,另於第0008期將從兩者其所用名詞、負擔之項目與比例、分配位置及領回方式等不同面向切入說明其相異點,希冀能稍以藉此釐清大家之疑慮;惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

 

一、

何謂區段徵收與市地重劃

(一)區段徵收

土地法第212條規定:「區段徵收,謂於一定區域內之土地,應重新分宗整理,而為全區土地之徵收。」也就是說通常因特定目的或事業之需要,而將某一劃定地區範圍內之私有土地,全部予以徵收,於重新劃分整理後,再由政府直接支配使用,或為出賣、租賃或設定地上權等處分,藉以改善該地區之土地利用。

(二)市地重劃

平均地權條例第56條規定:

各級主管機關得就左列地區,報經上級主管機關核准後,辦理市地重劃:

1.新設都市地區之全部或一部,實施開發建設者。

2.舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者。

3.都市土地開發新社區者。

4.經中央主管機關指定限期辦理者

換句話說,市地重劃主要是將一定地區內之都市土地,將其雜亂無章之土地予以交換分合,並透過重新劃定界址及加強公共設施,使其成為適於利用之宗地,而後仍將土地分配予原土地所有權人之土地改良利用措施。

二、

區段徵收之型態

依目前相關法令規定,區段徵收實可分為舊制與新制,茲大略分述如下:
(一)舊制
通常係以土地法第212條規定之區段徵收以為舊制,其特色在於採現金補償,原地主並無領回土地之規定,對公部門來說特點在於可以取得大量土地,但同時相對的也必須負擔籌備大量經費的壓力。
(二)新制
又通常稱為「抵價地式區段徵收」,主要係依土地徵收條例第四條之規定所為之區段徵收,對公部門來說因為輔以抵價地的處分與運用(包含標租、標售或設定地上權),可以減去大量經費的負擔,惟亦因處分抵價地之故,其公部門所能取得之公共建設用地便顯得較為有限。
    如上所述,因為舊制區段徵收其所需經費過於龐大,在財政困窘之情況下,是以研擬了折衷的新制區段徵收,另依據中央法規標準法第十六條規定:「法規對其他法規所規定之同一事項而為特別之規定者,應優先適用之」,據此,是以目前公部門所為之區段徵收皆為新制。
 

三、

市地重劃之型態

依目前相關法令規定,可分為公辦市地重劃與自辦市地重劃,大略分述如下:

(一)公辦市地重劃

1.平均地權條例第56條規定(請參見前頁):

  各級主管機關得就特定地區報經上級主管機關核准後,辦理市地重劃。

2.平均地權條例第57條規定:

適當地區內之私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意,得申請該管直轄市或縣 (市) 政府核准後優先實施市地重劃。

(二)自辦市地重劃之第一項與第三項說明

平均地權條例第58條規定:

第一項為促進土地利用,擴大辦理市地重劃,得獎勵土地所有權人自行組織重劃會辦理之。其獎勵事項如下:

1.給予低利之重劃貸款。

2.免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。

3.優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。

4.免徵或減徵地價稅與田賦。

5.其他有助於市地重劃之推行事項。

第三項重劃會辦理市地重劃時,應由重劃區內私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上者之同意,並經主管機關核准後實施之。
    茲如上述,市地重劃既可分為公辦與自辦,以下係針對台灣目前主要都會區內之重劃地區酌舉數例,依其市地重劃之型態略加分類整理:
 

    型態

 

都會區

公辦市地重劃

自辦市地重劃

台北市

文山區第一期市地重劃

南港區第一期市地重劃

南港區南港段自辦市地重劃

北投區住12自辦市地重劃

士林區住6-6自辦市地重劃

新北市

新莊頭前市地重劃區

新莊副都市中心地區

五股洲子洋自辦市地重劃區

鶯歌鳳鳴自辦市地重劃區

台中市

第13期大慶公辦市地重劃

第14期公辦市地重劃

第一單元安和自辦市地重劃

第二單元黎明自辦市地重劃

高雄市

第42期公辦市地重劃

第60期公辦市地重劃

第37期自辦市地重劃

第43期自辦市地重劃

台南市

台南九份子市地重劃區

台南水交社市地重劃區

第78期興港自辦市地重劃區

第101期溪東自辦市地重劃區

                                                       資料來源:各縣市政府地政局(處)網站
 編輯整理:華信不動產估價小組
 

四、

結論

    由上述我們應可大致了解區段徵收與市地重劃其於法理上之意義不同,我們將於第0008期針對兩者間之差異性予以整理比較,期許能讓各位朋友有著更為全面性之了解。

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