前言:繼上期電子週報,相信各位好朋友已大致了解土地增值稅課稅標準及課稅方式,本期我們將對於出售自用住宅用地時,一生一次」、「一生一屋重購退稅三種節稅方法來做說明,希冀藉此增進大家對土地增值稅有更近一步的認識。惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

一、

土地增值稅-「一生一次」自用住宅用地稅率

(一)法規來源:土地稅法第34條、平均地權第41條。

(二)申請自用住宅用地

自用住宅用地申請

節稅項目

適用自用住宅用地稅率

適用要件

1.土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。

2.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。

3.都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分

4.一人一生享用1次為限。

5.自用住宅建築完成1年內者,其房屋評定現值須達所占基地公告現值10%。

檢附證件

1.土地增值稅(土地現值)申報書一式4聯(依直轄市、縣市所定聯數)。

2.契約書影本乙份(正本查對後退回)。

3.土地所有權人無租賃情形申明書 。

4.建築改良物證明文件。

5.未與戶政機關電腦連線者,應檢附戶口名簿影本。

申請期限

1.一般買賣案件於申報土地移轉現值時。

2.土地現值申報書未註明申請者,於繳款書繳納期限屆滿前。

3.單獨申報或無須申報土地移轉現值案件,應於收到稽徵機關通知之次日起30日內。

申請地點

土地所在地之主管稽徵機關

節稅情形

適用10%優惠稅率

 

 

二、

土地增值稅-「一生一屋」自用住宅用地稅率

一生一屋自用住宅用地稅率(九十八年十二月三十日修正公布)
土地所有權人適用土地稅法第34條第一項至第三項規定後,再出售其自用住宅用地,符合下列各款規定者,不受前項一次之限制:

1.出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未超過三‧五公畝部分。

2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。

3.出售前持有該土地六年以上。

4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。

5.出售前五年內,無供營業使用或出租。

 

三、

土地增值稅-「重購退稅」

(一)法規來源:土地稅法第35條。

(二)申請重購退稅

自用住宅用地重購退稅申請

節稅項目

自用住宅用地重購退稅

適用要件

1.土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。

2.重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額者。

3.原出售及重購土地所有權人屬同一人。

4.出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並且在該地辦竣戶籍登記。

5.都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分

6.出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租行為。

7.如為先購後售案件,應於重購土地時,已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。

檢附證件

1.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本,或原被徵收土地徵收日期之證明文件。

2.原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。

3.原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(如無法提示,改立具切結書)。

4.於重購地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人無(有)租賃情形申明書。

5.出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅,檢附在該 地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人無(有)租賃情形申明書。

申請期限

1.先賣後買者於重購後申請。

2.先買後賣者於出售後申請。

申請地點

原出售土地之主管稽徵機關

節稅情形

就已繳納的土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之數額

其他相關規定

1.重購退稅列卡管制,重購土地5年內再行移轉或改變用途者,補繳原退稅款。

2.重購退稅符合要件,沒有申請次數限制。

3.出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者,也可申請重購退稅。

4.2年間出售與重購多處自用住宅用地,只要符合要件,可併計申請重購退稅。

5.重購退稅請求權時效為5年。

 

(三)重購退稅之實例說明:

【重購自用住宅退還稅款計算公式】
新購自宅用地的申報移轉現值-(原出售自宅用地申報移轉現值-已繳土地增值稅)= A(如A為零或負數,則不符合退稅要件)

已繳土地增值稅款 ≦ A 時,已繳的增值稅款可全數退還。
已繳土地增值稅款 > A 時,可退還相當於 A 的稅款。

例: 王太太於92年12月1日出售自宅移轉現值是450萬元,且已繳土地增值稅款50萬元。王太太93年12月看中兩棟房子,想自其中選1棟,我們來算一算,這兩棟房子分別可退還多少稅款?(甲屋土地現值500萬元,乙屋土地現值430萬元。)

甲屋:新購自宅用地的申報移轉現值-( 原出售自宅用地申報移轉現值-已繳增值稅款 )

= 500萬 - (450萬 - 50萬)=A (100萬)
50萬 < 100萬 (已繳土地增值稅款≦A)
結論:購買甲屋原來已繳的增值稅款50萬元可全數退回

乙屋:新購自宅用地的申報移轉現值-(原出售自宅用地申報移轉現值-已繳土地增值稅款)

430萬 - (450萬 - 50萬)=A (30萬)
50萬 > 30萬(已繳土地增值稅款>A
結論: 購買乙屋可退還相當於 A 的稅款30萬元

                                      資料來源:財政部財稅資料中心

 編輯整理:華信不動產估價小組

 

四、

其他相關節稅規定

(一)同一土地所有權人同時出售自用住宅用地,視為「1次」出售,享受自用住宅用地稅率課徵土地增值稅(財政部72.11.16台財稅38135號)同一土地所有權人,持有多處自用住宅用地同時出售,如果合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地面積7公畝,可視為「1次」出售,按自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。至於「同時出售」,除了訂約日期應相同外,向稅捐機關申報移轉現值日也要相同。

(二)住宅從事家庭副業,或兼供家庭洋裁使用土地,出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。所謂作營業使用,並不包括免辦營利事業登記的家庭副業,例如個人利用自用住宅從事的家庭理髮、燙髮、美容、洋裁、花藝等家庭手工藝副業。出售這些不須辦理營利事業登記家庭副業使用之土地,仍然可以適用自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。(財政部70.12.23.台財稅第40665、69.2.29.台財稅第31741)

(三)房地騰空待售,以致在簽定買賣契約時,戶籍已不在該土地上,仍可享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。(財政部72.8.17.台財稅第35797號)土地所有權人為騰空房地以待出售,以致在簽訂契約時,戶籍不在出售的土地上,與自用住宅的要件不符,原不得認為繼續供自用住宅使用,但是,為了顧及納稅義務人實際上的困難,凡是遷出戶籍距離出售時間不滿1年,仍然可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。

(四)房地無償供村里長職務使用,出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。(財政部68.11.2.台財稅第37663號)房地部分供村里長職務使用,如果確實沒有出租,而且符合自用住宅要件,出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。

(五)同一樓層房屋部分供自用住宅、部分供非自用住宅使用,其基地得依房屋實際使用情形之面積比例,分別按自用住宅用地、一般用地稅率課徵土地增值稅(財政部89.3.14台財稅第0890450770號)同一樓層房屋部分供自用住宅使用,其供自用住宅使用與非自用 住宅使用部分能明確劃分者,該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所占土地面積,分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。

(六)土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時,在其持有土地期間內,因重新規定地價增繳之地價稅,就其移轉土地部分,准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額,以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。(土地稅法第31條第三項)

 

五、

結論

相信各位好朋友對於上述三種節稅方法都已有初步的認識,以「重購退稅」來說,它是為提升國民居住品質,鼓勵大家換屋的獎勵措施,不論是先賣後買或先買後賣,皆可無次數限制的享有退稅的優惠,因此最適合短期內有換屋需求的民眾;對於不想換屋的民眾來說,申請「一生一次」或「一生一屋」的10%優惠稅率也有不錯的節稅效果。雖然依法納稅是國民應該盡的義務,但是合法節稅亦是應該享有的權利。

資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/

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