前言:繼上期電子週報,相信各位好朋友已大致了解土地增值稅課稅標準及課稅方式,本期我們將對於出售自用住宅用地時,「一生一次」、「一生一屋」及「重購退稅」三種節稅方法來做說明,希冀藉此增進大家對土地增值稅有更近一步的認識。惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!
一、 |
土地增值稅-「一生一次」自用住宅用地稅率 |
(一)法規來源:土地稅法第34條、平均地權第41條。
(二)申請自用住宅用地
自用住宅用地申請 |
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節稅項目 |
適用自用住宅用地稅率 |
適用要件 |
1.土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。 2.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。 3.都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分 4.一人一生享用1次為限。 5.自用住宅建築完成1年內者,其房屋評定現值須達所占基地公告現值10%。 |
檢附證件 |
1.土地增值稅(土地現值)申報書一式4聯(依直轄市、縣市所定聯數)。 2.契約書影本乙份(正本查對後退回)。 3.土地所有權人無租賃情形申明書 。 4.建築改良物證明文件。 5.未與戶政機關電腦連線者,應檢附戶口名簿影本。 |
申請期限 |
1.一般買賣案件於申報土地移轉現值時。 2.土地現值申報書未註明申請者,於繳款書繳納期限屆滿前。 3.單獨申報或無須申報土地移轉現值案件,應於收到稽徵機關通知之次日起30日內。 |
申請地點 |
土地所在地之主管稽徵機關 |
節稅情形 |
適用10%優惠稅率 |
二、 |
土地增值稅-「一生一屋」自用住宅用地稅率 |
「一生一屋」自用住宅用地稅率(九十八年十二月三十日修正公布)
土地所有權人適用土地稅法第34條第一項至第三項規定後,再出售其自用住宅用地,符合下列各款規定者,不受前項一次之限制:
1.出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未超過三‧五公畝部分。
2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。
3.出售前持有該土地六年以上。
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
5.出售前五年內,無供營業使用或出租。
三、 |
土地增值稅-「重購退稅」 |
(一)法規來源:土地稅法第35條。
(二)申請重購退稅
自用住宅用地重購退稅申請 |
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節稅項目 |
自用住宅用地重購退稅 |
適用要件 |
1.土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。 2.重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額者。 3.原出售及重購土地所有權人屬同一人。 4.出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並且在該地辦竣戶籍登記。 5.都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分 6.出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租行為。 7.如為先購後售案件,應於重購土地時,已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。 |
檢附證件 |
1.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本,或原被徵收土地徵收日期之證明文件。 2.原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。 3.原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(如無法提示,改立具切結書)。 4.於重購地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人無(有)租賃情形申明書。 5.出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅,檢附在該 地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人無(有)租賃情形申明書。 |
申請期限 |
1.先賣後買者於重購後申請。 2.先買後賣者於出售後申請。 |
申請地點 |
原出售土地之主管稽徵機關 |
節稅情形 |
就已繳納的土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之數額 |
其他相關規定 |
1.重購退稅列卡管制,重購土地5年內再行移轉或改變用途者,補繳原退稅款。 2.重購退稅符合要件,沒有申請次數限制。 3.出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者,也可申請重購退稅。 4.2年間出售與重購多處自用住宅用地,只要符合要件,可併計申請重購退稅。 5.重購退稅請求權時效為5年。 |
(三)重購退稅之實例說明:
【重購自用住宅退還稅款計算公式】
新購自宅用地的申報移轉現值-(原出售自宅用地申報移轉現值-已繳土地增值稅)= A(如A為零或負數,則不符合退稅要件)
已繳土地增值稅款 ≦ A 時,已繳的增值稅款可全數退還。
已繳土地增值稅款 > A 時,可退還相當於 A 的稅款。
例: 王太太於92年12月1日出售自宅移轉現值是450萬元,且已繳土地增值稅款50萬元。王太太93年12月看中兩棟房子,想自其中選1棟,我們來算一算,這兩棟房子分別可退還多少稅款?(甲屋土地現值500萬元,乙屋土地現值430萬元。)
甲屋:新購自宅用地的申報移轉現值-( 原出售自宅用地申報移轉現值-已繳增值稅款 )
= 500萬 - (450萬 - 50萬)=A (100萬)
50萬 < 100萬 (已繳土地增值稅款≦A)
結論:購買甲屋原來已繳的增值稅款50萬元可全數退回
乙屋:新購自宅用地的申報移轉現值-(原出售自宅用地申報移轉現值-已繳土地增值稅款)
430萬 - (450萬 - 50萬)=A (30萬)
50萬 > 30萬(已繳土地增值稅款>A
結論: 購買乙屋可退還相當於 A 的稅款30萬元
資料來源:財政部財稅資料中心
編輯整理:華信不動產估價小組
四、 |
其他相關節稅規定 |
(一)同一土地所有權人同時出售自用住宅用地,視為「1次」出售,享受自用住宅用地稅率課徵土地增值稅(財政部72.11.16台財稅38135號)同一土地所有權人,持有多處自用住宅用地同時出售,如果合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地面積7公畝,可視為「1次」出售,按自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。至於「同時出售」,除了訂約日期應相同外,向稅捐機關申報移轉現值日也要相同。
(二)住宅從事家庭副業,或兼供家庭洋裁使用土地,出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。所謂作營業使用,並不包括免辦營利事業登記的家庭副業,例如個人利用自用住宅從事的家庭理髮、燙髮、美容、洋裁、花藝等家庭手工藝副業。出售這些不須辦理營利事業登記家庭副業使用之土地,仍然可以適用自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。(財政部70.12.23.台財稅第40665、69.2.29.台財稅第31741)
(三)房地騰空待售,以致在簽定買賣契約時,戶籍已不在該土地上,仍可享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。(財政部72.8.17.台財稅第35797號)土地所有權人為騰空房地以待出售,以致在簽訂契約時,戶籍不在出售的土地上,與自用住宅的要件不符,原不得認為繼續供自用住宅使用,但是,為了顧及納稅義務人實際上的困難,凡是遷出戶籍距離出售時間不滿1年,仍然可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。
(四)房地無償供村里長職務使用,出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。(財政部68.11.2.台財稅第37663號)房地部分供村里長職務使用,如果確實沒有出租,而且符合自用住宅要件,出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。
(五)同一樓層房屋部分供自用住宅、部分供非自用住宅使用,其基地得依房屋實際使用情形之面積比例,分別按自用住宅用地、一般用地稅率課徵土地增值稅(財政部89.3.14台財稅第0890450770號)同一樓層房屋部分供自用住宅使用,其供自用住宅使用與非自用 住宅使用部分能明確劃分者,該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所占土地面積,分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。
(六)土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時,在其持有土地期間內,因重新規定地價增繳之地價稅,就其移轉土地部分,准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額,以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。(土地稅法第31條第三項)
五、 |
結論 |
相信各位好朋友對於上述三種節稅方法都已有初步的認識,以「重購退稅」來說,它是為提升國民居住品質,鼓勵大家換屋的獎勵措施,不論是先賣後買或先買後賣,皆可無次數限制的享有退稅的優惠,因此最適合短期內有換屋需求的民眾;對於不想換屋的民眾來說,申請「一生一次」或「一生一屋」的10%優惠稅率也有不錯的節稅效果。雖然依法納稅是國民應該盡的義務,但是合法節稅亦是應該享有的權利。
資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/
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