前言：近年來，大台北地區國有土地價格一路飆漲，房價也隨著屢創新高，日前國有土地已改為以地上權方式標售，讓地上權估價方法更受矚目。
民國九十九年一月五日，民法物權編第三章有關地上權之規定作了大幅度的修改，將原本之地上權分為普通地上權及區分地上權二節。由於人類文明之進步，科技與建築技術日新月異，土地之利用已不再侷限於地面，而逐漸向空中與地下發展，由平面化而趨於立體化，遂產生土地分層利用之結果，有承認土地上下一定空間範圍內設定地上權之必要，爰仿日本民法第二百六十九條之二第一項之立法例，增訂「區分地上權」之定義性規定，惟本電子週報僅探討「普通地上權」之估價方法。因一般大眾仍習慣將「普通地上權」以「地上權」作為簡稱，且修正後之民法於「普通地上權」之章節內，亦將「普通地上權」以「地上權」作為簡稱，故本電子週報於以下內容亦將「普通地上權」簡稱為「地上權」。
本期將針對地上權估價作深入淺出之探討，除提出各種地上權相關估價方法外，也以大台北地區國有土地地上權標售為例，說明相關估價方法，幫助大家針對地上權估價方法建立完整的觀念，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
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一、 |
地上權之定義及估價時應考慮事項 |
(一)定義
民法第832條規定：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」土地所有權人除於地上權期限內定期收取地租外，於設定地上權時，將另外收取權利金，此權利金之多寡乃地上權估價主要之探討內容。
(二)應考慮事項
依不動產估價技術規則第116條規定：「地上權估價，應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。」於實務中，地租於設定地上權前多已確定，地上權設定之空間位置於本電子週報亦已明確界定（即土地之上下，不同於區分地上權僅就土地上下一定空間範圍內設定地上權），故用途、權利存續期間、權利讓與之限制三者為重點考慮事項。
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二、 |
地上權估價之方法 |
目前地上權估價主要有四種方法，因每種方法均有其理論基礎，內容篇幅
眾多，在此僅節錄每種方法之結論部分：
(一)買賣實例比較法：
此方法重點為需要蒐集近鄰地區地上權標售或設定之案例，按必要情形針
對案例與評估對像之差異進行「情況補正」、「期日修正」、「區域因素
比較」及「個別因素比較」，公式如下所示：
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標的土地地上權金額 |
= |
蒐集案例地上權金額 |
× |
情況補正 |
× |
期日修正 |
× |
區域因素比較 |
× |
個別因素比較 |
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(二)價格比率法：
先求取標的土地為素地時之價格，然後判定標的土地地上權價格佔所有權
價格之比率，將此比率與素地價相乘，即可求得標的土地之地上權價格，
公式如下所示：
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標的土地地上權金額 |
= |
標的土地素地地價 |
× |
標的土地地上權價格佔所有權價格之比率 |
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上述「標的土地地上權價格佔所有權價格之比率」之判定需要參考契約之
內容、權利存續期間、標的之個別條件、法律之規定以及地方習慣等因素
綜合考量之。例如遺產及贈與稅法施行細則第三十一條規定：
地上權之設定有期限及年租者，其賸餘期間依左列標準估定其價額：
一、賸餘期間在五年以下者，以一年地租額為其價額。
二、賸餘期間超過五年至十年以下者，以一年地租額之二倍為其價額。
.
.
.
六、賸餘期間超過一百年者，以一年地租額之十倍為其價額。
地上權之設定，未定有年限者，均以一年地租額之七倍為其價額。但當地
另有習慣者，得依其習慣決定其賸餘年限。
地上權之設定，未定有年租者，其年租按申報地價年息百分之四估定之。
地上權之設定一次付租、按年加租或以一定之利益代租金者，應按其設
定之期間規定其平均年租後，依第一項規定估定其價額。
(三)設定實例比較法：
先求取標的土地為素地時之價格，然後蒐集近鄰地區地上權標售或設定
之案例中，地上權佔其土地素地地價之比率，並考量標的土地與案例土
地之個別條件、合約內容等差異性，決定標的土地地上權價格佔所有權
價格之比率，將此比率與素地價相乘，即可求得標的土地之地上權價格
，公式如下所示：
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標的土地地上權金額 |
= |
標的土地素地地價 |
× |
標的土地地上權價格佔所有權價格之比率 |
此方法與價格比率法之公式相同，惟主要差異在於價格比率法中價格之
比率是由「契約之內容、權利存續期間、標的之個別條件、法律之規定
以及地方習慣等因素」綜合考量之，設定實例比較法中價格之比率是由
「案例土地地上權佔其土地素地地價之比率，並考量標的土地與案例土
地之個別條件、合約內容等差異性」綜合考量之。
(四)差額租金還原法：
先求取標的土地每年淨收益，扣除設定地上權每年需要支付之地租，依據地上權剩餘年數，以收益資本化率還原為地上權之價格。公式如下所示：
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P |
= |
|
a |
— |
b |
|
+ |
|
a |
— |
b |
|
|
+ |
|
a |
— |
b |
|
|
+ |
…… |
+ |
|
a |
— |
b |
|
|
|
( |
1 |
+ |
r |
) |
( |
1 |
+ |
r |
) |
2 |
( |
1 |
+ |
r |
) |
3 |
( |
1 |
+ |
r |
) |
n |
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|
= |
( |
a |
— |
b |
) |
× |
( |
1 |
+ |
r |
) |
n |
— |
1 |
|
r |
× |
( |
1 |
+ |
R |
) |
n |
其中P為地上權價格，a為標的土地每年淨收益，b為設定地上權每年需要
支付之地租，r為收益資本化率，n為地上權剩餘年數。
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三、 |
地上權標售估價之估價方法 |
(一)標售物件基本資料：
假設國有財產局將標售台北市中山區某地號土地之地上權，基地面積約為250坪，地上權標售底價為170萬/坪，權利存續期間為五十年。該筆土地位於商業區內，得標者可在基地上興建大樓作辦公室或旅館等使用，且招標公告規定：「地上權及地上建物所有權不得轉讓第三人，包括不得以信託方式讓與第三人。」
(二)應考慮注意事項：
標售物件之招標公告規定：「地上權及地上建物所有權不得轉讓第三人，包括不得以信託方式讓與第三人。」故得標者難以興建住宅推案出售，依最有效使用分析，並考量政府即將推動陸客自由行等政策，將提昇國內飯店及旅館之房間需求量，故假設本案將以興建旅館方式進行開發，先以收益法之折現現金流量法（DCF）進行評估，以台北市地區之旅館業營收狀況為參考，蒐集折現現金流量分析所需要之資料(如總收入、總費用、收益資本化率與折現率等)，以未來五十年（假設興建工期需三年，故實際可產生收益之期間為四十七年）間預估之各期淨收益及期末價值以適當折現率折現後加總並推算該營運之旅館整體價值，接著扣除建物重建成本現值及相關工程成本，以推估計算勘估標的土地地上權價格，再以比較法評估標的土地完整所有權之價格，並參考台北市相關地上權土地標案開發完成後其大樓推案之價格與其近鄰地區具有完整所有權土地之大樓推案價格差異性，進而推算本案合理之地上權比較價格，最終按收益法之折現現金流量法（DCF）權重佔50%、比較法權重佔50%之比例，加權計算本案地上權之合理價格。
上述二種估價方法中，有關收益法之折現現金流量法（DCF）之評估，即為前述「差額租金還原法」；有關比較法之評估，即為前述之「設定實例比較法」。
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四、 |
結論 |
現行不動產估價技術規則第116條已言簡意賅的指出地上權估價應注意之因素
，惟該條文並無詳細說明每項因素對於地上權價格之影響及其詳細之估價步驟，
因此一般大眾對於地上權估價普遍存有一知半解之現象。經由本期電子週報之
解說，祈能幫助大家針對地上權估價方法建立完整的觀念，有一番新的
體悟。
資料來源：華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/
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