前言:國際間有所謂的金磚四國積極發展,促使世界經濟格局重新洗牌,而在不動產市場之領域裡,身為台灣中部最大都市的台中市自然不遑多讓,這幾年來有了所謂的「金磚四區」(即七期重劃區、八期重劃區、美術館與科博館特區及中科)強勢崛起,無論是預售屋之推案量、成交價格或是中古屋之保(增)值性,前述之金磚四區也屢屢創造了佳績,所以本週就來跟各位朋友來聊聊其中之一的美術館與科博館特區!

 

一、

美術館、科博館特區指的是哪裡?

    首先,我們先來談談金磚四區中的美術館與科博館特區在哪裡?

(一)狹義說法

美術館與科博館特區可說是以國立美術館為中心,往北順著經國園道依序可通過假日廣場、市民廣場以至科博館及植物園等中大型綠地,往南則沿著美術園道至柳川北側為止,以此連續之綠帶為中心其兩側鄰近之區域。

(二)廣義說法

另依目前房市所提之美術館特區大致以忠明南路以東、南屯路以北、五權路與民權路以西及公益路以南大致皆可稱為美術館特區,甚或跨過忠明南路至麻園頭溪以東亦尚有人認定其為美術館特區之範圍。

 

二、

美術館、科博館特區為何能成為金磚四區之一?

再來,我們從美術館與科博館特區為何能成為金磚區域談起!

(一)綠地覆蓋率高,政府積極建設

這北起科博館(植物園)南至美術園道盡頭(與柳川交會處)連綿約3KM長之園道與綠地可說是目前台中市區最精華之綠帶,藉著經國園道連結了科博館及國美館這台中市最為重要之兩大藝術文教設施,讓鄰近市民有著充分的休閒遊憩空間,而且台中市政府在此帶狀的都市空間架構下,以「綠園道 - 都會綠帶再生」為題,自民國98年9月至100年9月積極推動所謂的「草悟道計畫」,亦相當程度的顯示了政府重視之感。

(二)文教設施眾多,藝文氣息濃厚

美術館特區生活圈內設施眾多,除了經國園道、美術園道、國美館及科博館等綠地外,尚有文化中心、台中教育大學、向上國中、忠信國小等學校設施,整體藝文氣息濃厚,是以早在七期重劃區尚未出現豪宅前,美術館特區便已是名(豪)宅聚集地,無論是國美館南側正對美術園道的「長安美術觀邸」或是經國園道旁正對市民廣場的「由鉅月光流域」,皆是台中十大豪宅之一。

 

三、

美術館、科博館特區行情?

    說來說去,那美術館與科博館特區現在到底行情是多少啊?本次週報主要將從目前大家購屋相對較為容易下手的大樓住家談起,店面或透天別墅等部分則俟機會再跟各位朋友介紹。以下大致分成新成屋與預售屋、5~20年中古大樓住家及20年以上大樓或公寓住家等類別分別說明:

(一)下表係美術館及科博館特區內,預售屋及2年內新屋一般開價行情價格:

 

地點

科博館

市民廣場

經國園道

美術館

美術園道

主要路段

博館路、館前路

博館二街、博館三街

公益路、公正路

中興街、忠誠街

五權西路、存中街

五權西三街、西四街

開價(萬/坪)

23~30

30~40

30~40

指標個案(建商)

科博雙星(興富發)

科博觀邸(惠宇)

最上景(鉅虹)

國美(總太)

一即一切(豐邑)

        由上表可知在美術館及科博館特區內,依目前預售屋及新屋市場行情,市民廣場(經國園道)及美術館(美術園道)其開價皆已來到所謂的四十大關,相較之下,科博館周遭區域期開價尚在30萬內,而成交價據了解則多在18~24萬之譜

    (二)下表係美術館及科博館特區內,5~20年內中古屋一般成交行情價格:

 

地點

科博館

市民廣場

經國園道

美術館

美術園道

主要路段

博館路、館前路

博館二街、博館三街

公益路、公正路

中興街、忠誠街

五權西路、存中街

五權西三街、西四街

屋齡

10年以內

12~15(萬/坪)

14~18(萬/坪)

15~18(萬/坪)

10~20

10~12(萬/坪)

12~15(萬/坪)

12~15(萬/坪)

          資料來源:信義房屋、永慶房屋、內政部地政司、住商不動產、樂屋網;華信不動產估價小組編輯整理

 

由上述表格可以看出其各主要地點一般大樓華廈之行情坐落區間,惟值得一提的是各主要地點之指標個案,不乏有台中市十大豪宅,故其目前之成交價格仍有著高標的表現,例如科博館附近的賽茵斯及世紀觀邸、市民廣場旁的人文臻邸及國美館西側之大塊文章目前仍多有著16~20萬/坪之水準,而其中由鉅建設之月光流域與長安建設之美術觀邸,屋齡雖都已超過11年,惟其成交價格仍是居高不下,目前則仍多有20萬/坪以上之行情

(三)下表係美術館及科博館特區內,20年以上中古屋一般成交行情價格:

地點

科博館

市民廣場

經國園道

美術館

美術園道

主要路段

博館路、館前路

博館二街、博館三街

公益路、公正路

中興街、忠誠街

五權西路、存中街

五權西三街、西四街

產品型態

電梯住家

7~9(萬/坪)

8~10(萬/坪)

8~10(萬/坪)

無電梯公寓

(無裝潢)

5~7(萬/坪)

6~8(萬/坪)

6~8(萬/坪)

無電梯公寓

(含裝潢)

7~10(萬/坪)

8~10(萬/坪)

8~10(萬/坪)

  資料來源:信義房屋、永慶房屋、內政部地政司、住商不動產、樂屋網;華信不動產估價小組編輯整理

    至於20年以上之住家產品,有電梯之住家價格則多維持在7~10萬/坪之間,而無電梯之公寓住家,除了因無電梯較不便利外,通常屋齡亦多在25年以上,其價格之區間則多介在5~8萬/坪間;而另外值得一提的是由於美術館與科博館其區位良好,故有為數不少之老舊公寓會利用重新裝潢藉以提高房價,視其裝潢程度不一,其價格幾乎都可直逼同區有電梯之住家甚有凌駕之勢。

 

四、

結論

    從以上價格所表現出來的結果,程度上則或多或少顯示了一個現象,各位朋友或許聽過一個說法:「影響不動產價格最重要的因素除了區位還是區位」不可諱言的,區位是一個極為重要的因素,然而以上述所舉區域為例,同在國美館南側正對美術園道之大樓住家產品,當長安建設之美術觀邸仍維持20萬/坪以上之高價時,其他屋齡相當之中古大樓為何僅有15~16萬/坪甚或更低之價格?需知反映在房地市場裡,除了區位,其實還有很多頗為重要的因素,諸如建設(營造)公司、管理方式、建材品質及規劃坪數(戶數)等諸多因素,亦在不同程度上影響了不動產價格。

資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/

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