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華信電子報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類> 

前言：上期電子週報已針對「開發許可」之定義、進行方式及內容、審議原則作說明，本期之電子週報將舉一範例，針對開發許可中有關土地使用分區變更之一般流程作說明，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！。

民國98年不動產估價師考試「土地利用法規」第一題題目為；區域計畫地區完成通盤檢討公告實施後，不屬區域計畫法第 11 條之非都市土地符合非都市土地分區使用計畫者，其得辦理分區變更之條件為何？應踐行那些程序？

請依區域計畫法及其施行細則相關規定，詳予說明之。

答：(一)辦理分區變更之條件：

依區域計畫法第15-1條之規定：

區域計畫完成通盤檢討公告實施後，不屬第十一條之非都市土地，符合非都市土地分區使用計畫者，得依左列規定，辦理分區變更︰

一  政府為加強資源保育須檢討變更使用分區者，得由直轄市、縣 (市)政府報經上級主管機關核定時，逕為辦理分區變更。

二  為開發利用，依各該區域計畫之規定，由申請人擬具開發計畫，檢同有關文件，向直轄市、縣 (市) 政府申請，報經各該區域計畫擬定機關許可後，辦理分區變更。

區域計畫擬定機關為前項第二款計畫之許可前，應先將申請開發案提報各該區域計畫委員會審議之。

依區域計畫法施行細則第16-1條之規定：

本法第十五條之一第一項第二款所稱開發計畫，應包括下列內容：

一  開發內容分析。

二  基地環境資料分析。

三  實質發展計畫。

四  公共設施營運管理計畫。

五  平地之整地排水工程。

六  其他應表明事項。

本法第十五條之一第一項第二款所稱有關文件，係指下列文件：

一  申請人清冊。

二  設計人清冊。

三  土地清冊。

四  相關簽證 (名) 技師資料。

五  土地及建築物權利證明文件。

六  相關主管機關或事業機構同意文件。

七  其他文件。

前二項各款之內容，應視開發計畫性質，於審議作業規範中定之。

依區域計畫法施行細則第16-2條之規定：

直轄市、縣 (市) 政府受理申請開發案件後，經查對開發計畫與有關文件須補正者，應通知申請人限期補正；屆期未補正者，直轄市、縣 (市) 政府應敘明處理經過，報請區域計畫擬定機關審議。

區域計畫擬定機關辦理許可審議時，如有須補正事項者，應通知申請人限期補正，屆期未補正者，應為駁回之處分。

依區域計畫法施行細則第16-4條之規定：

依本法第十五條之一第一項第二款規定申請開發之案件，於一定面積以下者，區域計畫擬定機關得委託直轄市、縣 (市) 政府辦理審議許可。

前項之一定面積，由中央主管機關定之。（目前為10公頃以下）

依非都市土地使用管制規則第10條之規定：

非都市土地經劃定為某種使用分區，因申請開發，依區域計畫之規定需辦理土地使用分區變更者，除依促進產業升級條例外，應依本規則之規定辦理。

(二)應踐行程序：

1.開發許可

依區域計畫法第15-2條之規定：

依前條第一項第二款規定申請開發之案件，經審議符合左列各款條件，得許可開發︰

一  於國土利用係屬適當而合理者。

二  不違反中央、直轄市或縣 (市) 政府基於中央法規或地方自治法規所為之土地利用或環境保護計畫者。

三  對環境保護、自然保育及災害防止為妥適規劃者。

四  與水源供應、鄰近之交通設施、排水系統、電力、電信及垃圾處理等公共設施及公用設備服務能相互配合者。

五  取得開發地區土地及建築物權利證明文件者。

前項審議之作業規範，由中央主管機關會商有關機關定之。

依非都市土地使用管制規則第13條之規定：

非都市土地開發需辦理土地使用分區變更者，其申請人應依相關審議作業規範之規定製作開發計畫書圖及檢具有關文件，並依下列程序，向直轄市或縣（市）政府申請辦理：

一、申請開發許可。

二、山坡地範圍屬依水土保持法相關規定應擬具水土保持計畫者，取得水土保持完工證明書；非山坡地範圍，應取得整地排水計畫完工證明書。

三、申請土地使用分區及使用地之異動登記。

海埔地開發及非山坡地範圍農村社區土地重劃案件，免依前項第二款申請整地排水計畫完工證明書。

直轄市或縣（市）政府認定水土保持計畫或整地排水計畫之工程需與建築物一併施工者，得由申請人先行申請辦理使用分區及使用地變更編定之異動登記。

依非都市土地使用管制規則第15條之規定：

非都市土地開發需辦理土地使用分區變更者，申請人於申請開發許可時，得依相關審議作業規範規定，檢具開發計畫申請許可，或僅先就開發計畫之土地使用分區變更計畫申請同意，並於區域計畫擬定機關核准期限內，再檢具使用地變更編定計畫申請許可。

申請開發殯葬、廢棄物衛生掩埋場、廢棄物封閉掩埋場、廢棄物焚化處理廠、營建剩餘土石方資源處理場及土石採取場等設施，應先就開發計畫之土地使用分區變更計畫申請同意，並於區域計畫擬定機關核准期限內，檢具使用地變更編定計畫申請許可。

依非都市土地使用管制規則第17條之規定：

第十五條申請土地開發者於目的事業法規另有規定，或依法需辦理環境影響評估或實施水土保持之處理及維護者，應依各目的事業、環境影響評估或水土保持有關法規規定辦理。

前項目的事業、環境影響評估、水土保持或區域計畫擬定等主管機關之審查作業，得採併行方式辦理，其審議程序如附表二及附表二–一。

依非都市土地使用管制規則第18條之規定：

非都市土地申請開發屬綜合性土地利用型態者，應由區域計畫擬定機關依其土地使用性質，協調判定其目的事業主管機關。

前項綜合性土地利用型態，係指多類別使用分區變更案或多種類土地使用 (開發) 案。

依非都市土地使用管制規則第19條之規定：

申請人依第十三條第一項第一款規定申請開發許可，依區域計畫委員會審議同意之計畫內容或各目的事業相關法規之規定，需與當地直轄市或縣 (市) 政府簽訂協議書者，應依審議同意之計畫內容及各目的事業相關法規之規定，與當地直轄市或縣 (市) 政府簽訂協議書。

前項協議書應於區域計畫擬定機關核發開發許可前，經法院公證。

依非都市土地使用管制規則第22條之規定：

區域計畫擬定機關核發開發許可或開發同意後，申請人有變更下列各款情形之一者，應依第十三條至第二十條規定申請變更開發計畫：

一、增、減原經核准之開發計畫土地涵蓋範圍。

二、增加全區土地使用強度。

三、變更原開發計畫核准之主要公共設施或公用設備。

前項以外之變更事項，經目的事業主管機關認定未變更原核准興辦事業計畫之性質，申請人應製作變更內容對照表送請直轄市、縣（市）政府備查，並由直轄市、縣（市）政府通知申請人，並副知目的事業主管機關及區域計畫擬定機關。

第一項變更開發計畫，涉及變更原經目的事業主管機關核准之興辦事業計畫性質且面積達第十一條規模者，應視同新開發計畫申請審議許可。

依原獎勵投資條例編定之工業區，申請人如變更原核准計畫，由工業主管機關辦理審查，免徵得區域計畫擬定機關同意。

2.繳交開發影響費

依區域計畫法第15-3條之規定：

申請開發者依第十五條之一第一項第二款規定取得區域計畫擬定機關許可後，辦理分區或用地變更前，應將開發區內之公共設施用地完成分割移轉登記為各該直轄市、縣 (市) 有或鄉、鎮 (市) 有，並向直轄市、縣 (市) 政府繳交開發影響費，作為改善或增建相關公共設施之用；該開發影響費得以開發區內可建築土地抵充之。

前項開發影響費之收費範圍、標準及其他相關事項，由中央主管機關定之。

第一項開發影響費得成立基金；其收支保管及運用辦法，由直轄市、縣 (市) 主管機關定之。

第一項開發影響費之徵收，於都市土地準用之。

依非都市土地使用管制規則第23條之規定：

申請人於獲准開發許可後，應於收受通知之日起一年內申請水土保持施工許可證或整地排水計畫施工許可證，以從事區內整地排水及公共設施用地整地等工程，並於工程完成，經直轄市或縣（市）政府查驗合格後，除其他法律另有規定外，申請人應辦理相關公共設施用地移轉予該管直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所，始得申請辦理變更編定為允許之使用分區及使用地。但開發案件因故未能於期限內申請水土保持施工許可證或整地排水計畫施工許可證者，得敘明理由申請展期；展期之期間每次不得超過一年，並以二次為限；逾期未申請者，區域計畫擬定機關原許可失其效力。

前項屬非山坡地範圍案件整地排水計畫施工許可證之審查項目及相關申請書圖文件，由內政部定之。

第一項相關公共設施用地移轉予該管直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所時，應切結及提供公共設施興建保證金，並應依核定開發計畫之公共設施分期計畫，於申請建築物之使用執照前完成，經直轄市或縣（市）政府查驗合格，移轉予該管直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所。

但公共設施之捐贈及完成時間，其他法令另有規定者，從其規定。

前項應移轉登記為鄉（鎮、市）有之公共設施，鄉（鎮、市）公所應派員會同查驗。

依非都市土地使用管制規則第26條之規定：

申請人於非都市土地開發依相關規定應興闢公共設施、繳交開發影響費、捐贈土地或繳交土地代金或回饋金時，應先完成捐贈之土地及公共設施用地之分割、移轉登記，並繳交開發影響費、土地代金或回饋金後，由直轄市或縣 (市) 政府辦理土地使用分區及使用地變更編定異動登記，並函請土地登記機關於土地登記簿標示部加註核定事業計畫使用項目。

3.許可審議

(1)

依區域計畫法第15-4條之規定：

依第十五條之一第一項第二款規定申請開發之案件，直轄市、縣 (市) 政府應於受理後六十日內，報請各該區域計畫擬定機關辦理許可審議，區域計畫擬定機關並應於九十日內將審議結果通知申請人。但有特殊情形者，得延長一次，其延長期間並不得超過原規定之期限。

依區域計畫法施行細則第16-3條之規定：

本法第十五條之四所定六十日，係指自直轄市、縣 (市) 政府受理申請開發案件之次日起算六十日。

本法第十五條之四所定九十日，係指自區域計畫擬定機關受理審議開發案件，並經申請人繳交審查費之次日起算九十日。

依非都市土地使用管制規則第20條之規定：

區域計畫擬定機關核發開發許可、廢止開發許可或開發同意後，直轄市或縣（市）政府應將許可或廢止內容於各該直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市、區）公所公告三十日。

依非都市土地使用管制規則第21條之規定：

申請人有下列情形之一者，直轄市或縣（市）政府應報經區域計畫擬定機關廢止原開發許可或開發同意：

一、違反核定之土地使用計畫、目的事業或環境影響評估等相關法規，經該管主管機關提出要求處分並經限期改善而未改善。

二、興辦事業計畫經目的事業主管機關廢止，或水土保持計畫之核准經水土保持主管機關廢止。

三、申請人自行申請廢止。

屬區域計畫擬定機關委辦直轄市、縣（市）政府審議許可案件，由直轄市、縣（市）政府

廢止原開發許可，並副知區域計畫擬定機關。

開發許可或開發同意依前二項廢止，其土地使用分區及使用地已完成變更異動之登記者，

直轄市或縣（市）政府應依第三十七條第二項規定辦理。

(2)

依區域計畫法第15-5條之規定：

直轄市、縣 (市) 政府不依前條規定期限，將案件報請區域計畫擬定機關審議者，其上級主管機關得令其一定期限內為之；逾期仍不為者，上級主管機關得依申請，逕為辦理許可審議。

依非都市土地使用管制規則第14條之規定：

直轄市或縣（市）政府依前條規定受理申請後，應查核開發計畫書圖及基本資料，並視開發計畫之使用性質，徵詢相關單位意見後，提出具體初審意見，併同申請案之相關書圖，送請各該區域計畫擬定機關，提報其區域計畫委員會，依各該區域計畫內容與相關審議作業規範及建築法令之規定審議。

前項申請案經區域計畫委員會審議同意後，由區域計畫擬定機關核發開發許可予申請人，並通知土地所在地直轄市或縣（市）政府。

依非都市土地使用管制規則第14-1條之規定：

非都市土地申請開發許可案件，申請人得於區域計畫擬定機關許可前向該機關申請撤回；區域計畫擬定機關於同意撤回後，應通知申請人及土地所在地直轄市或縣（市）政府。

依非都市土地使用管制規則第16條之規定：

申請人依前條規定，僅先檢具開發計畫之土地使用分區變更計畫申請時，應於區域計畫擬定機關核准期限內，檢具開發計畫之使用地變更編定計畫向直轄市或縣（市）政府申請許可，逾期未申請者，其原經區域計畫擬定機關同意之土地使用分區變更計畫失其效力。但在期限屆滿前申請，並經區域計畫擬定機關同意延長期限者，不在此限。

前項使用地變更計畫，經直轄市或縣（市）政府查核資料，並報經區域計畫委員會審議同意後，由區域計畫擬定機關核發開發許可予申請人，並通知土地所在地直轄市或縣（市）政府。

依非都市土地使用管制規則第22-1條之規定：

申請人依前條規定申請變更開發計畫，符合下列情形之一者，區域計畫擬定機關得委辦直轄市、縣（市）政府審議許可：

一、中華民國七十七年七月一日本規則修正生效前免經區域計畫擬定機關審議之山坡地開發許可案件。

二、依本法施行細則第十六條之四第一項規定，區域計畫擬定機關委辦直轄市、縣（市）政府審議核定案件。

三、原經區域計畫擬定機關核發開發許可或開發同意之案件，其面積規模屬區域計畫擬定機關委辦直轄市、縣（市）政府審議核定範圍。

4.分區變更有關面積之限制

依非都市土地使用管制規則第11條之規定：

非都市土地申請開發達下列規模者，應辦理土地使用分區變更：

一、申請開發社區之計畫達五十戶或土地面積在一公頃以上，應變更為鄉村區。

二、申請開發為工業使用之土地面積達十公頃以上，應變更為工業區。

三、申請開發遊憩設施之土地面積達五公頃以上，應變更為特定專用區。

四、申請設立學校之土地面積達十公頃以上，應變更為特定專用區。

五、申請開發高爾夫球場之土地面積達十公頃以上，應變更為特定專用區。

六、申請開發公墓之土地面積達五公頃以上或其他殯葬設施之土地面積達二公頃以上，應變更為特定專用區。

七、前六款以外開發之土地面積達二公頃以上，應變更為特定專用區。

前項辦理土地使用分區變更案件，申請開發涉及其他法令規定開發所需最小規模者，並應

符合各該法令之規定。

依非都市土地使用管制規則第12條之規定：

為執行區域計畫，各級政府得就各區域計畫所列重要風景及名勝地區研擬風景區計畫，並依本規則規定程序申請變更為風景區，其面積以二十五公頃以上為原則。但離島地區，不在此限。

前期及本期電子週報已針對「開發許可」之定義、進行方式及內容、審議原則作說明，並舉一範例對於開發許可中有關土地使用分區變更之一般流程作介紹，惟在實務上，針對不同種類之開發型態，諸如高爾夫球場、廢棄物衛生掩埋場、大專院校、工業區等特殊產品，尚有許多特別規定，例如有關高爾夫球場之開發，除可參照「非都市土地使用管制規則」及「高爾夫球場管理規則」之相關規定外，「非都市土地開發審議作業規範」對於高爾夫球場之開發審議內容亦有作相關規定。針對上述之特殊產品及有關「開發許可」衍生出之「開發影響費」、「使用地類別變更」等課題，未來的電子週報，將再予以詳述。