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華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：買房子是許多人一生中最大筆的投資，惟近年來消基會所發布的十大消費糾紛中，購屋糾紛總是名列前茅，其中又以室內實際使用空間的落差爭議較大，這就牽涉到房屋公設比的問題。何謂公設？多少公設比例才合理？大家或許都有相同疑問，因此本期電子報將介紹公共設施的定義及分類與公設比例計算，讓大家有大概的認識。惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

     目前建築技術規則對公共設施的項目及定義，並無明確規範。依據內政部營建署解釋：公寓大廈的公共設施部分即指其共用部分，包括住戶共同使用之設施，如樓梯間、電梯間、梯廳、屋頂突出物、共同出入口及門廳、管理員室、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備空間及社區居民使用的活動中心等；但不包括約定共用部分的面積。

建物登記謄本中建物標示部所載明的建物面積坪數包括了三部份：

(一)主建物；2.附屬建物；3.共有部份。如下圖(一)所示：

其中共有部份就是一般所謂的公共設施部分。

(二)「公共設施」一般可細分為大公與小公：

1.大公：全社區都會使用到的空間，包括社區門廳、管理員室、庭院、樓梯間、地下避難室、運動與遊樂設施、水電設備等，由全社區的所有權人持分。

2.小公：僅供社區某些特定人使用的空間，例如社區內有分棟別，同棟共用之電梯間、通道、走道、門廳等，需由同棟住戶持分，這個部份就稱為小公。

因為個人所持有之小公面積不同，所以同一社區的公設比，不一定每戶都是一樣的。

依據內政部營建署解釋：「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數＝公設比」。由於目前停車位的產權登記方式，除有獨立產權之車位外，大部分仍合併於社區共有部分，若共有部分包含之車位屬於私人所有而非社區共有(如國民住宅)，則需扣除車位面積(關於停車位的產權登記詳見華信電子報第25、26期)。換言之即為一般公設比之計算為「共有部分(扣除車位面積)／《主建物＋附屬建物＋共有部分(扣除車位面積)》＝公設比」

如上圖一：無車位之情況。

共有部分面積為：120.39㎡    (13,527.06㎡ × 89／10000 ≒ 120.39㎡)

其公設比為120.39／(265.53 + 63.43 + 120.39) × 100% ≒ 26.79%

如下圖二：車位合併於公設之情況。

其計算方式如下：

共有部分(含車位)面積為：182.02㎡，車位面積為114.79㎡

(3,819.93㎡ × 176／10000 + 3,979.52㎡ × 3／104 ≒ 182.02㎡)

其公設比為(182.02 - 114.79)／《(171.24 + 0 + (182.02 - 114.79)》 × 100%≒ 28.19%

   近幾年新建案常標榜「五星級休閒設施」，社區規劃挑高門廳、游泳池、健身房、圖書館、SPA等飯店的設施，公設比都超過35%以上。而市場上亦有一般「低公設比」之公寓、華廈產品。兩相比照下，相信一般民眾會有疑問，有合理的公設比可資參考嗎？其實所謂合理的公設比並沒有一定的標準，由於民國94年7月建築法基於消防安全，規定8樓以上大樓須設置2支電梯，因此民國94年7月以後新建大樓之公設比大多增加3%~5%。一般來說，目前新蓋大樓的公設都在25%~30%，豪宅產品更可高達40%以上。公設比一般會因為屋齡、產品定位、社區規模、樓層數、公設內容的差異而不同。以下係整理自各大房仲網等網站資料，提供諸位作參考。

其實，消費者購屋前應符合自己的需求與考量公共設施的實用性。公設比並非愈多愈好，除了依建築法規定「必要」之公共設施外，對於其他諸如游泳池、健身房、SPA、三溫暖等豪華配備是否需要？畢竟羊毛出在羊身上，享受豪華配備的同時，需增加購屋預算，每月亦需為此多付管理費，而且公設之維修費用及水電費用也是由住戶買單。之後公共設施若缺乏管理、使用率低、耗損率高更有可能慘遭荒廢或移作他用。不過，公設比也不是愈低愈好，公設比偏低的房子代表可能沒有地下停車位、沒有管理員室、生活機能不足、休閒設施不夠等，社區安全管理及停車都很不方便，久而久之，居住品質便會降低，房屋價值也會走低。

以上僅以淺顯的方式介紹社區公共設施的種類及如何計算公設比。其實公設比是一種相對參考的工具，並不能代表社區品質之良窳。公設比顯示公共設施及共同使用的空間與住戶實際室內坪數間的相對關係。公設比愈高，代表公共設施面積愈大，實際使用坪數卻相對縮小，反之公設比愈低，室內可使用面積則愈大。部分屋主著眼於居住空間是否寬大，部分屋主則要求社區休閒設施完善等，全視個人需求而定，並無定論。

下一期(76期)將從一般常見公設比問題面切入，作實務上介紹，讓讀者更了解公設比之真相，裨於減少購屋之糾紛。