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<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘搞懂 ~抵押權之普通抵押權

前言:在現今社會中,以擔保物向金融機構融資,是很常見的事,如買賣不動產等,但是你知道設定抵押權後債權人及債務人的權利與義務嗎?以及擔保債權範圍在哪?因抵押權於於民法中內容繁多,如:法定抵押權、抵押權執行、設定抵押權後如何分割等..,但礙於本篇電子報篇幅有限,僅先就抵押權中的普通抵押權於民法的相關規定先做介紹,給予讀者建立抵押權的簡單概念,日後再針對抵押權其他內容另行介紹,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

普通抵押權之意義

    

()普通抵押權之意義依民法第860條之規定:

稱普通抵押權者,謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權。

()簡單來說普通抵押權之成立要件可歸納下面幾點:

1.得由債務人或第三人提供擔保不動產設定。

2.以不動產為標的。

3.標的不移轉佔有。

4.擔保債務清償為目的。

5.標的賣得價金優先受償。

 

二、

普通抵押權之效力範圍

普通抵押權之範圍可分為擔保債權之範圍擔保標的之範圍分別敘述如下:

()擔保債權之範圍依民法第861條之規定:

1.抵押權所擔保者為原債權利息遲延利息違約金實行抵押權之費用。但契約另有約定者,不在此限。

2.得優先受償之利息、遲延利息、一年或不及一年定期給付之違約金債權,以於抵押權人實行抵押權聲請強制執行前五年內發生及於強制執行程序中發生者為限。

3.抵押權於謄本上之記載事項:

()擔保標的之範圍依民法第862條之規定:

1.抵押物本身

2.抵押物之從物與從權利

抵押權之效力,及於抵押物之從物與從權利。第三人於抵押權設定前,就從物取得之權利,不受前項規定之影響。

3.附加於抵押建築物而不具獨立性之部分

4.抵押物滅失之殘餘物

抵押物滅失之殘餘物,仍為抵押權效力所及。抵押物之成分非依物之通常用法而分離成為獨立之動產者,亦同。

5.抵押物之分離物

抵押權人得請求占有該殘餘物或動產,並依質權之規定,行使其權利。

6.抵押物抵押後,得由抵押人收取之天然孳息

7.抵押物抵押後,得由抵押人收取之法定孳息

8.抵押物之物上代位

(1)抵押權除法律另有規定外,因抵押物滅失而消滅。但抵押人因滅失得受賠償或其他利益者,不在此限。

(2)抵押權人對於前項抵押人所得行使之賠償或其他請求權有權利質權,其次序與原抵押權同。

(3)給付義務人因故意或重大過失向抵押人為給付者,對於抵押權人不生效力。

(4)抵押物因毀損而得受之賠償或其他利益,準用前三項之規定。

 

三、

抵押權人與抵押人之權利

  

()抵押權人之權利

1.抵押權之處分依民法第870條之規定:

抵押權不得由債權分離而為讓與,或為其他債權之擔保。

2.抵押權之保全

(1)抵押物價值減少之防止依民法第871條之規定:

Ⅰ抵押人之行為,足使抵押物之價值減少者,抵押權人得請求停止其行為。如有急迫之情事,抵押權人得自為必要之保全處分。

Ⅱ因前項請求或處分所生之費用,由抵押人負擔。其受償次序優先於各抵押權所擔保之債權。

(2)抵押物價值減少之補救依民法第872條之規定:

Ⅰ抵押物之價值因可歸責於抵押人之事由致減少時,抵押權人得定相當期限,請求抵押人回復抵押物之原狀,或提出與減少價額相當之擔保。

Ⅱ抵押人不於前項所定期限內,履行抵押權人之請求時,抵押權人得定相當期限請求債務人提出與減少價額相當之擔保。屆期不提出者,抵押權人得請求清償其債權。

Ⅲ抵押人為債務人時,抵押權人得不再為前項請求,逕行請求清償其債權。

Ⅳ抵押物之價值因不可歸責於抵押人之事由致減少者,抵押權人僅於抵押人因此所受利益之限度內,請求提出擔保。

3.第三人侵害抵押物之保護

第三人侵害抵押物,因價值減少至債權無法完全受償,抵押權人基於侵權行為,請求加害人賠償損失

()抵押人之權利

1.同一抵押物上設定數個抵押權依民法第865條之規定:

不動產所有人,因擔保數債權,就同一不動產,設定數抵押權者,其次序依登記之先後定之。

2.同一抵押物得設定其他權利依民法第866條之規定:

(1)不動產所有人設定抵押權,於同一不動產上,得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權,或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。

(2)前項情形,抵押權人實行抵押權受有影響者,法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。

(3)不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,成立第一項以外之權利者,準用前項之規定。

抵押權次序之調整

抵押權次序之調整意義在於,同一抵押物上有數個抵押權,各抵押權優先效力之間關係,一般來說次序調整之方法有次序讓與次序之相對拋棄次序之絕對拋棄,依民法第870-1條之規定,分別敘述如下:

()成立要件:

前項抵押權次序之讓與或拋棄,非經登記,不生效力。並應於登記前,通知債務人、抵押人及共同抵押人。

1.須經登記

2.通知債務人、抵押權人及共同抵押人

()次序讓與

1.同一抵押物之先次序或同次序抵押權人,為特定後次序或同次序抵押權人之利益,將其優先受償之分配額讓與該後次序或同次序抵押權人。

2.次序之讓與僅於相對當事人之間,讓與人與受讓人能保有原順位,唯依次序之分配額,由受讓人優先受償,如有剩餘再讓與人受償。

()次序之相對拋棄

1.同一抵押物有多數抵押權者,為特定後次序抵押權人之利益,拋棄其抵押權之次序。

2.次序之相對拋棄,僅拋棄人與受拋棄利益之抵押權人成為同一次序,其同一次序所受分配金額,按個人之債權額比例分配,其他抵押權人則不受影響。

()次序之絕對拋棄

1.同一抵押物有多數抵押權者,為全體後次序抵押權人之利益,拋棄其抵押權之次序。

2.次序之絕對拋棄,後次序之抵押權人次依次序昇進,而拋棄人則退到最後次序,如絕對拋棄後,有新的抵押權發生,其次序仍列拋棄者後。

抵押權次序之變更

抵押權次序之變更指的是同一抵押物有多數抵押權者,其抵押權之次序互為交換:

()成立要件

1.經各抵押權人同意。

2.經利害關係人之同意(債權之質權人)

3.須經登記。

()效力

抵押權次序變更,不僅對各抵押權人及利害關係人發生效力,對第三人亦生效力。
 

案例說明

債務人某甲在其抵押物上有三個次序抵押權人分別為乙、丙、丁,其設定債權額分別為150萬、100萬、50萬,拍賣可得200萬元,試問?

()次序讓與

乙若將第一次序讓與丁,則乙、丙、丁三人各分得多少錢?

乙讓與給丁,故乙將其優先受償之債權額150萬給予丁,因此丁之設定額50萬優先受償,剩餘100萬再由乙受償。

: 50

: 150-50=100

: 50

()次序之相對拋棄

乙若將第一次序拋棄給丁,則乙、丙、丁三人各分得多少錢?

乙拋棄給丁,故乙、丁成為同一次序受償,因此乙優先受償之債權額150萬,按乙、丁兩人之債權額比例分配。

: 150萬×(150/200)=112.5

: 150萬×(50/200)=37.5

: 50

()次序之絕對拋棄

乙若拋棄抵押權第一次序,則乙、丙、丁三人各分得多少錢?

後次序之抵押權人丙、丁次依次序昇進,而拋棄人乙則退到最後次序

: 100

: 50

: 200-100-50=50
 

結論

由上述案例,可以簡單說明抵押權中的次序讓與、次序之相對拋棄、次序之絕對拋棄之間的差異做區別,期望在閱讀本期電子報介紹後,大家對「抵押權」有簡單的認識及觀念,讓讀者對於謄本上所記載的抵押權事項已能有簡單的判別,而下週電子週報將對「抵押權之最高限額抵押權」做介紹,敬請各位讀者期待。

 


 

 

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