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華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：不動產實價登錄制度已於今年8月1日起正式上路，包括地政事務所受理的買賣登記案件、透過房仲業者簽訂的租賃案件以及預售屋代銷成交案，都要申報登錄。申報期限為買賣登記手續完成、租約簽訂、代銷契約屆滿或終止後30天內，一般民眾有15天寬限期，逾期申報可處3至15萬元罰鍰。因此，未來民眾在購屋時，將有更多元的管道能取得成交資訊。本事務所從本期（第93期）起將一連4期（至第96期），告訴讀者如何善用政府相關統計資訊，另為使說明能更具系統性，本事務所特以「建商進行住宅用土地開發計畫之基礎資料蒐集分析」為例，說明如何蒐集與分析。因此本期（第93期）至第96期之電子週報探討之內容為「如何善用實價登錄後之政府統計資訊－以建商進行住宅用土地開發計畫之基礎資料蒐集分析為例」。如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！。

現代都市快速發達，人口逐漸集中，地價不斷上升，土地金融的需求愈來愈大，建商因其購地及營建所需資金非常龐大，乃向銀行辦理土地抵押放款，藉此融通資金。我國自2000年及2001年頒訂「不動產估價師法」及「不動產估價技術規則」後，即開始實施不動產估價制度，然銀行不動產放款之估價，則仍由銀行內聘之估價人員進行估價，該內聘人員在有業務壓力或上級壓力，或景氣低迷規避風險之壓力時，易對金融市場造成「助漲助跌」之效應。一般建商進行融通資金（成為借款人）前，均會提供其規劃之「不動產（土地）開發計畫書」，作為銀行業者評估借款人還款能力與應核貸金額之參考。平心而論，不論是建商、銀行業者或是不動產估價師，於參考該「不動產（土地）開發計畫書」進行評估土地合理價格時，除需參考市場比較價格外，尚須評估該「不動產土地開發計畫書」是否依據不動產（土地）內在實質因素差異產生之異質性（Heteregenity）、外在經濟因素及制度因素所帶來的開發利用限制，規劃出合情（合於當地民情與需求）、合法（合於當地法令規範）及合理（合理推算當地市場供需所決定之房價）之產品。因此本文以建商進行住宅用土地開發計畫之基礎資料蒐集分析為例，說明如何運用營建署住宅統計資訊蒐集必須之資料，進而了解開發地區目前住宅發展現況，以便訂定合理之房屋銷售價格及客觀評估合理之土地價格，除能使銀行業者降低建商（借款人）之違約風險外，並能使建商對於住宅用土地進行合理之土地開發利用，推出適合消費者之產品。

不動產（土地）開發是個決策的過程，包括政府部門以及開發商一連串決策的累積，也可以說是一連串的交易。因此在不動產（土地）開發過程中（即房地產開發完成前），通常均應進行一連串縝密的規劃及分析步驟，本文稱此流程為「不動產（土地）開發計畫流程」。茲將該計畫流程及本文研究重點說明如下：

(二)不動產（土地）開發計畫流程之市場分析及行銷階段說明

於上圖1中可知，市場分析及行銷階段一般可分為市場分析、市場潛力及財務分析、財務可行性分析等三種，需考慮的範疇相當廣泛，包含推估開發之相關成本、預期推出產品之市場性、估計獲利能力的多寡及找出潛在風險等。  

市場分析及行銷階段之重點可分為市場及決策兩項，在市場方面，可分為區域經濟分析、市場分析及可市場性分析；在決策方面，可分為可行性分析及投資分析。其中進行市場方面之區域經濟分析、市場分析及可市場性分析時，需進行市場現況調查及基礎資料蒐集分析，建商可將二者綜合分析後，再進行市場潛力及財務分析、財務可行性分析。

本文主要在探討建商於進行住宅用土地開發時，如何運用營建署住宅統計資訊蒐集必須之資料，進而了解開發地區目前住宅發展現況，以便能訂定合理之房屋銷售價格及客觀評估合理之土地價格，除能使銀行業者降低建商（借款人）之違約風險外，並能使建商對於住宅用土地進行合理之土地開發利用，故研究範圍主要係在市場分析及行銷階段中有關區域經濟分析、市場分析及可市場性分析時所進行之「基礎資料蒐集分析」。

本期電子週報，已針對『不動產（土地）開發計畫流程』作介紹，本文主要在探討建商於進行住宅用土地開發時，如何運用營建署住宅統計資訊蒐集必須之資料，故下一期之電子週報將針對基礎資料蒐集分析作介紹，祈能對讀者們有所助益。