華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘搞懂

如何善用實價登錄後之政府統計資訊(第4篇)

前言:前二期電子週報,已針對『基礎資料蒐集分析』作介紹,並分別以「不動產價格e點通」及「住宅e化網」之網站資料為例,說明如何利用與分析資料,本期電子週報將針對「住宅統計資訊網」之網站資料作介紹,說明如何蒐集及分析基礎資料,最後為最近4期分析之結論。如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!。

基礎資料蒐集分析-以「住宅統計資訊網」之網站資料為例

「住宅統計資訊網」之網址為http://housing.cpami.gov.tw/,該網站之主要資料庫功能項目包含季報資訊查詢、動態訊息及國外住宅相關資訊等3大項,因本文研究範圍係以建商進行住宅用土地開發計畫之基礎資料蒐集分析為主,故蒐集分析相關資料如下:

1.住宅需求

於房地產市場中,住宅貸款平均利率亦會影響消費者購置房地產之意願,一般來說,假設其他條件不變下,當利率較低時,消費者購屋意願將提高,進而增加房地產住宅市場之需求,使得房價上升。故建商於進行住宅土地開發時,對於利率資料亦需加以蒐集分析。

由前述表1可知台中市西區於民國99Q1至民國100Q4電梯大廈平均買賣契約單價之變化狀況,故本文特蒐集台中市西區「本季新增購置住宅貸款平均利率(%) 」之資料,藉以了解利率與房價之關連性。因住宅統計資訊網中有關「本季新增購置住宅貸款平均利率(%) 」之資料係以縣市為單位,故最終蒐集「台中市本季新增購置住宅貸款平均利率(%)」於下列表8中:

由表8之資料可知,台中市於民國99Q1至民國99Q3之「本季新增購置住宅貸款平均利率」由1.97%降低至1.94%,於此時期台中市西區電梯大廈平均買賣契約單價由12.98萬元/坪上漲至14.08萬元/坪,增加幅度約為8.47%,與前述有關「利率較低時,消費者購屋意願將提高,進而增加房地產住宅市場之需求」之分析相吻合;另台中市於民國100Q2至民國100Q4之「本季新增購置住宅貸款平均利率」由2.02%提高至2.17%於此時期台中市西區電梯大廈平均買賣契約單價由12.98萬元/坪上漲至14.08萬元/坪,增加幅度約為2.74%,與前述有關利率與房價之分析有出入,分析其可能之原因,為住宅資訊統計網有關台中市之統計資料於民國100Q1起係合併計算升格後之原台中縣、台中市資料,故造成分析之失真。

2.住宅需求動向調查

於前述住宅e化網之資料蒐集分析中,已針對「住宅需求動向調查」之資料作蒐集與分析,因住宅資訊統計網中之「住宅需求動向調查」係與住宅e化網之「住宅需求動向調查」相同,故不另於住宅資訊統計網蒐集分析「住宅需求動向調查」。

 

結論

由第86期電子週報對於不動產(土地)開發計畫流程之說明可知,建商於進行住宅土地之土地開發利用時,需先針對本文研究重點之基礎資料進行蒐集分析,再進行市場潛力及財務分析、財務可行性分析。其中於進行財務可行性分析藉以訂定合理之房屋銷售價格及客觀評估合理之土地價格時,一般係依不動產估價技術規則之規定,以成本法中之土地開發分析進行評估,相關計算公式如下:

V=〔S÷(1R)÷(1i)(CM)

其中,V=土地開發分析價格

S=開發或建築後預期總銷售金額

R=開發之利潤率

C=開發或建築所需之直接成本(營造施工費)

M=開發或建築所需之間接成本(規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其他費用等)

i=開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率

對於建商、不動產估價師或是銀行業者而言,相信上述公式都相都熟悉,惟於進行估算前,需對基礎資料進行蒐集分析,謀定而後動,方能降低建商本身之土地開發風險及銀行業者所面對之建商違約風險。

此外,行政院雖已自民國10061日核定施行種貨物及勞務稅條例(簡稱奢侈稅),惟依該條例第5條之規定,營業人興建房屋完成後第一次移轉者並不屬於課徵奢侈稅之範圍,故有些民眾對於預售屋亦存有很高的投資慾望,但若是一味盲從買房,產生如金融風暴下之羊群效應(Herd effect)之行為,最後結果將可能得不償失。

因此,本文雖主要研究範圍係以建商進行住宅用土地開發計畫之基礎資料蒐集分析為主,然對於一般民眾而言,若要降低自身購屋之風險,亦得善用營建署住宅統計資訊之資料,進而做出合宜之購屋決策。

 


 

 

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