前言:你也估估看我這個房子值多少錢啊?」這是待在這個估價業中最常被問到的問題之一,相信很多朋友或多或少也曾有過這個疑問,而在估價實務中,一般透天住家(即土地與建物皆同屬一人所有)或廠房在評估價格時,通常可先分別以成本法估得建築物之成本價格及以市價比較法求得基地之個別價格,再加總計之即可得該房地之整體價格,故本期我們將先從建物估價之理論談起,以成本法之角度切入說明相關之估價方法與原則,緊接著下一期(第十八期)將輔以案例說明,期許能幫助大家針對成本法中之建物估價建立完整的觀念,第十九期則針對市價比較法談起,以期讓各位朋友對於自身房地之整體價格能有較為全面性之認識

 

一、

何謂成本法?

不動產估價技術規則第48條規定:

『成本法,指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本,扣減其累積折舊額或其他應扣除部分,以推算勘估標的價格之方法。

依前項方法所求得之價格為成本價格

建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者,得採重置成本替代之。

重建成本,指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質,於價格日期重新複製建築所需之成本。

重置成本,指與勘估標的相同效用之建物,以現代建材標準、設計及配置,於價格日期建築所需之成本。

再依不動產估價技術規則第69條規定:

成本價格之計算公式如下:

建物成本價格=建物總成本—建物累積折舊額。

或建物成本價格=建物總成本×〔1-(年折舊率×經歷年數)〕。

由前述法規之規定我們可以看出欲得到建物之成本價格,取決於兩項基本的要素,即重建成本或是重置成本(即建物總成本)之計算累積折舊額之求取,以下我們將依序介紹此兩項基本要素。

 

二、

重建成本或重置成本(即建物總成本)之計算?

由前述成本法之規定,我們已知成本法之根源,再來便是那建物之重建成本或重置成本(即建物總成本)又該包含哪些內容呢?

不動產估價技術規則第52條規定:

勘估標的之總成本應包括之各項成本及相關費用如下:

一、營造或施工費。

二、規劃設計費。

三、廣告費、銷售費。

四、管理費。

五、稅捐及其他負擔。

六、資本利息。

七、開發或建築利潤。

如前述,計算建物總成本時應包含以上各項成本及相關費用,以下針對上述七項分別說明:

(一)營造或施工費

不動產估價技術規則第54條規定:

勘估標的之營造或施工費,得按下列方法擇一求取之:

1.直接法:指就勘估標的之構成部分或全體,調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等,並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎,計算其營造或施工費。

2.間接法:指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物,經比較與勘估標的營造或施工費之條件差異並作價格調整,以求取勘估標的營造或施工費。

如上,直接法又可分為淨計法單位工程法(同規則55條),間接法則又分為工程造價比較法單位面積(或體積)比較法(同規則56條)。

(二)規劃設計費

不動產估價技術規則第57條規定:

勘估標的為建物時,規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣(市)政府發布之建造執照工程造價表計算之,或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之。

(三)廣告費及銷售費管理費稅捐及其他負擔

不動產估價技術規則第61條規定:

廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率,應由全聯會定期公告(後略)。

如上,依中華民國不動產估價師公會全國聯合會(以下簡稱全聯會)所發布之第四號公報,其公告內容整理如下:

1.廣告費及銷售費:按總成本之3%至7%推估。

         2.管理費
          (1)未設立公共基金者:按總成本之1.5%至3 %推估。

 (2)含設立公共基金者:按總成本之4 %至5 %推估。

3.稅捐:按總成本之0.5%至1.2%推估。

(四)資本利息

不動產估價技術規則第58條規定:

勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數,按自有資金與借貸資金分別計息,其自有資金與借貸資金比例,應依銀行一般放款成數定之。

前項資本利息之計算,應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額乘以利率計算。

不動產估價技術規則第59條規定:

資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率;

借款則以銀行短期放款利率計息;預售收入之資金應不計息。

(五)開發或建築利潤

不動產估價技術規則第62條規定:

勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素,按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之。

前項利潤率應由全聯會定期公告;未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準,並得依開發或建物形態之不同,考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之。

以上是目前現行法規對於建物總成本計算之相關規定,當我們了解總成本之計算原理後,再來便可進行下一步—累積折舊額之求取!

 

三、

累積折舊額之求取

針對累積折舊額之求取,不動產估價技術規則第65~69條有著以下相關規定:

第65條

建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主,必要時得以物理耐用年數計算。

第66條

建物經濟耐用年數表由全聯會依建物之經濟功能及使用效益,按不同主體構造種類及地區公告之。

第67條

建物之殘餘價格率應由全聯會公告,未公告前得視該建物之狀況及社會習

慣判定之。但不得超過百分之十

第68條

建物累積折舊額之計算,以定額法為原則,公式如下:

Dn=C×〔(1-s)/N〕×n

其中:

Dn:累積折舊額。

C :建物總成本。

s :殘餘價格率。

n :已經歷年數。

N :耐用年數。

四、

結論

以上便是目前現行法規對於求取建物總成本及其累積折舊額之相關規定,至此,相信各位朋友對於估算建物之成本價格應已有了概略的認識,緊接著下一期(第十八期),我們將輔以假設案例予以實際推算,詳細說明建物總成本及累積折舊額之計算過程,敬請各位朋友期待。

資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/

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  • 阿肥
  • 想請問
    總成本包括上述那些內容
    但是總成本一開始並算不出來
    那要怎麼用總成本的趴數來算廣銷費、管理費、稅捐呢?