前言:藉由第十七期與第十八期連續兩期電子週報的說明,各位朋友對於估算建物之成本價格已有更為完整的概念,接下來本期我們將先從相關法規對於比較法之規定切入,概述比較法之理論,下一期(第二十期)則輔以第十八期所曾提出之案例說明,讓各位對於在概估房地整體價格時能有更全面性之認識!

一、

何謂比較法?

依不動產估價技術規則(以下簡稱本規則)第18條規定:

『比較法,指以比較標的價格為基礎,經比較、分析及調整等,以推算勘估標的價格之方法

依前項方法所求得之價格為比較價格

 

二、

比較法估價之程序

由前述比較法之規定,我們已知比較法之法源依據,再來便是那實際操作之程序又是如何呢?

依本規則第21條第一項規定:

比較法估價之程序如下:

一 蒐集並查證比較標的相關資料。

二 選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。

三 對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。

四 比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異,並求取其調整率或調整額。

五 計算勘估標的之試算價格。

六 決定勘估標的之比較價格。

如前述,運用比較法估價操作時應包含以上各程序,以下針對上述各程序分別說明如下:

(一)蒐集並查證比較標的相關資料

依本規則第22條規定:

所蒐集之比較標的,應就下列事項詳予查證確認:

一 交易價格及各項費用之負擔方式。

二 交易條件;有特殊付款方式者,其方式。

三 比較標的狀況。

四 交易日期。

前項查證確有困難之事項部分,應於估價報告書中敘明。

通常實務操作上,面積、價格一定是必須首要之項,以一般公寓大樓產品為例,則又以屋齡、所在樓層、建築結構、採光面向等較為重要,而如果是一般單純土地(素地),重點則應放在地形、地勢、面寬、臨路之寬度等方較適宜。

(二)選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的

以一般公寓大樓為例,有一天突然你想知道自己居住的40坪房子應該值多少錢,而你手頭剛好有一些附近大樓社區之成交或買賣案例,這時候妳應該從中挑選跟你居住的房子條件較為近似的案例,單以屋齡為例,自家屋齡已經超過20年,這時如果將屋齡10年內社區之成交價格當作自家應該有的價格,便不免會產生價格認知上之誤差,另舉凡面積大小(套房產品或三房兩廳之產品在接手性或總價市場之考量上,其單價通常有一定程度之落差)、管理方式(門禁管理、全天或半天保全)、電梯或停車空間之有無等皆會影響價格,故宜在此先予以過濾篩選。

(三)對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整

依本規則第19條規定,茲針對情況調整及價格日期調整部份節錄如下:

情況調整:比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時,或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時,就該影響部分所作之調整。

價格日期調整:比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之

差異,致價格水準發生變動,應以適當之變動率或變動金額,將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。

上述之情況調整通常指的是該比較標的價格的形成因素有其特殊情形存在,例如同樣條件的產品,其法拍價格普遍會較低於一般買賣行情,以下是本規則所提到較為特別之情況,茲述明如下以供各位朋友參考:

依本規則第23條規定:

比較標的有下列情況,應先作適當之調整;該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時,應不予採用。

急買急賣

期待因素影響之交易

受債權債務關係影響之交易。

親友關係人間之交易

畸零地或有合併使用之交易

地上物處理有糾紛之交易

法院拍賣

受迷信影響之交易

包含公共設施用地之交易

人為哄抬之交易

十一 其他

價格日期調整則係指不同時間點其價格水準通常也不一樣,有人常言道房地產行情是一日三市,遑論是不同日期之價格表現,通常需考慮的因素景氣好壞、政治情勢、國際原物料價格、天災疾病等,上述因素等皆在不同程度上交互影響著房地產價格,當然亦應針對此項因素予以調整。

(四)比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異,並求   取其調整率或調整額

依本規則第19條規定,茲針對區域及個別因素調整之部份節錄如下:

『三 區域因素調整:所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時,為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準,而以比較標的之區域價格水準為基礎,就區域因素不同所產生之價格差異,逐項進行之分析及調整。

個別因素調整:以比較標的之價格為基礎,就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異,逐項進行之分析及調整。』

以一般大樓住家為例,區域因素調整所看重的因素通常是勘估標的或比較標的所在區域其交通運輸與道路系統之規劃、公共設施分布、商業機能現況、嫌惡設施之距離或數量等,甚或未來發展之潛力亦都是考量因素之一;而個別因素調整之重點則將放在更小範圍之個別條件,如社區大樓之管理情形、社區所屬公共設施(如健身房、視聽室)之有無或類型、視野、格局、採光通風、面積適宜性等。

(五)計算勘估標的之試算價格 

本規則第21條第二項規定:

前項第五款所稱之試算價格,指以比較標的價格經情況調整價格日期調區域因素調整個別因素調整後所獲得之價格。

即我們所選取每一個案例之價格,都需經過情況、價格日期、區域因素及個別因素等修正調整,才能得到一件試算價格。

(六)決定勘估標的之比較價格

    本規則第27條規定:

『不動產估價師應採用三件以上,經前條檢討後之比較標的試算價格,考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度,決定勘估標的之比較價格,並將比較修正內容敘明之。』

詳如前述,通常在實務操作上,目前便是以三件試算價格為基準,而前述之價格形成因素即是指情況調整價格日期調區域因素調整個別因素調整等此四項因素,至此便可依據每件試算價格與勘估標的之相近程度分別給予不同之權重,藉此決定勘估標的之比較價格。

 

三、

結論

以上便是目前現行法規運用比較法之相關規定,至此,相信各位朋友對於比較價格之求取應已有了概略的認識,緊接著下一期(第二十期),我們將輔以假設案例予以實際推算,詳細說明比較價格之計算過程,敬請各位朋友期待。

資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/

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