前言:五股工業區坐落於新北市五股區及新莊區交界,早期此處就有不少違法工廠林立,後來政府為解決違法情形及紓解工業用地不足之需求,因此設立五股工業區,提供大台北地區工業廠商進駐之地,因為鄰近台北市,且緊鄰中山高速公路,交通方便,目前工業用地幾乎開發完畢,進駐廠商呈現飽和狀態,加上近來新莊副都心的開發及捷運開通,五股廠辦行情跟著水漲船高。另五股工業區內產品類型又可分為三類:1.工業廠房2.廠辦大樓3.工業住宅,其中又以工業廠房為大宗,其次是廠辦大樓,因此本篇將以工業廠房及廠辦大樓為探討主題,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

一、

五股工業區位置 

本工業區東鄰二重疏洪道左岸堤防,北與高速公路為界,南鄰新莊區,西界中港大排水溝,距泰山約2公里,五股3公里,台北市7公里,位置適中,勞力來源充沛,對外交通經由第二省道至五股交流道約1.5公里,至桃園國際機場33公里,至基隆港28公里,地處北部交通網樞紐,交通非常便捷。

二、

五股工業區為何如此搶手?

(一)捷運即將通車

以大台北工業區來說,廠辦市場以捷運沿線工業區土地及廠辦最為熱門,原因無他,主要是交通方便,而五股工業區站因位在環狀線西、北段(註)的銜接處,未來機場捷運線也將通過,成為大新莊地區重要的交通樞紐,雖然捷運尚未通車,但有所謂的慶祝行情,因此幾乎只要有捷運經過地區,房價都有明顯漲幅。

(二)交通方便

五股工業區北面臨接中山高速公路可通往松山機場、基隆港,加上東西向64號快速道路開通,可銜接至台北港,交通方便,對於運輸成本降低也是主要原因,加上兩岸關係增溫,看好經濟發展前景,不少台商回流發展,許多企業主積極增設廠辦,已使大台北工業區土地及廠辦市場快速回溫。。

(三)緊鄰都會區

五股工業區為台灣最接近台北市工業區之ㄧ,提供了充沛了勞力資源,且目前進駐廠商趨於飽和狀態,已形成相關產業聚落,加上近年新莊副都心的快速發展,帶動週邊土地及房價上揚。

三、

五股工業區行情

為了讓各位讀者了解五股工業區行情,本事務所針對五股工業區土地及廠辦大樓行情做了下列整理︰

(一)土地行情案例表

位置

屋齡(年)

樓別/樓層

建物面積(坪)

土地面積(坪)

總價(萬)

土地單價

(萬/坪)

備註

五權路*號

20

1~4/4

1145

346.06

20,800

37.60

已扣除地上建物成本

五權八路*號

19

1~4/4

763.44

232.16

11,592

36.60

已扣除地上建物成本

五工路*號

19

1~6/6

2500

390

26,880

39.31

已扣除地上建物成本

五權路*號

15

1~5/5

1500

350

19,200

42.32

已扣除地上建物成本

五權路*號

20

1~5/5

1,145.67

346.07

18,200

43.78

已扣除地上建物成本

                                                  資料來源:華信不動產估價小組編輯整理

 

 (二)廠辦大樓行情案例表

位置

屋齡(年)

樓別/樓層

建物面積(坪)

總價(萬)

建坪單價

(萬/坪)

五權七路*號

15.1

8/8

512.6

6,400

12.49

五工路*號

20

5/5

85

1,275

15.00

五權一路*號

15

8/8

250

3,875

15.50

五權一路*號

20

7/8

150

2,450

16.33

五權一路*號

20

4/8

242

3,388

14.00

五權一路*號

20

4/8

270

3,780

14.00

五權一路*號

20

7/8

250

4,200

16.80

                                                

(三)廠辦大樓租金行情案例表

位置

樓別/樓層

建物面積(坪)

月租金(萬)

租金單價

(元/坪)

五工二路*號

4/5

107

5.00

480

五權一路*號

5/7

242

10.90

450

五工二路*號

4/7

131

6.50

496

五工二路*號

2/7

170

7.20

423

五工二路*號

7/7

250

13.00

520

依前述五股工業區行情圖、表來看,目前廠辦大樓建坪成交價格落在13萬/坪~16萬/坪區間,土地成交行情則落在37萬/坪~45萬/坪,而廠辦大樓租金行情落在400元/坪~550元/坪左右,在五股工業區內會有價格上的落差,主要在於園區道路有分主要幹道及次要幹道,而兩者之間差異在於臨路寬度、停車及出入方便性,都會影響到價格上的差異;而影響租金行情則在於出租廠辦大樓是否提供停車位,客貨梯,卸貨碼頭等相關附屬設施情形。

四、

結論

由第三點之土地、廠辦大樓成交行情圖可知,五股工業區過去15年內的行情趨勢圖,自民國88年發生921大地震開始,民國89年歷經國內政經情勢不穩、內需市場低迷、失業率攀升、股市欲振乏力、等利空因素,進一步引發台灣企業的金融風暴,持續到民國92年的SRAS 疫情,使得房市於民國92年來到最低點,因此,政府提出數項振興房市方案(優惠房貸、土地增值稅減半及房貸利率下降),使房地價格觸底反彈,民國93年後台灣整體房市呈現穩定上升,來到民國99年為歷年最高點,但近年因房市過於飆漲,政府即將繼出打房措施,以遏止房市過於飆漲,由歷年房市趨勢圖來看,政府的相關房市政策皆會影響未來房市走勢,因此未來可能會有一波漲跌幅

資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/

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