華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘搞懂台北市大同區住宅行情(下篇)

前言:上期已針對台北市大同區相關地理環境特色、主要商圈作詳盡介紹,本期將就台北市大同區之住宅行情作介紹。

不動產因其內在實質因素差異產生之異質性(Heteregenity)、外在經濟因素及制度因素所帶來的開發利用限制,均會影響其價格,因此本所在進行大同區住宅產品行情資料蒐集過程中,亦針對基礎資料蒐集分析,資料來源為參考內政部不動產資訊平台網站資料(該平台網站資料計有地政司經管之ehouse不動產交易服務網及營建署經管之不動產價格e點通、住宅e化網、住宅統計資訊網等四大網站,由營建署擔任上述四大網站整合幕僚作業),期能讓讀者更能通盤了解該區域之房價現況,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

買賣契約價格及法拍市場價格

    

經參考內政部不動產資訊平台之統計資料,茲將大同區2年房屋平均拍定價格、買賣契約單價及住家租金整理如下表1所示:

由上表可知,大同區近兩年來房屋平均拍定價格約在26.01/坪至53.30/坪,平均買賣契約單價約在43.44/坪至53.42/坪,平均家租金約在636/坪至795/坪,因限於篇幅關係,本期電子報僅列出住宅產品中之「電梯大廈」產品之行情資料,茲將大同區近2年房屋平均拍定價格及電梯大廈買賣契約單價整理如下表2所示:

由上表可知,大同區於近2年法拍市場中,房地平均拍定價格於民國100Q3為最高,約為53.30 萬元/坪,於民國101Q2為最低,約為26.01萬元/坪;大同區近2年電梯大廈平均買賣契約單價於民國100Q2為最高,約為50.93 萬元/坪,於民國99Q3為最低,約為36.69萬元/坪。

假設大同區住宅之供給市場係由前述法拍市場與一般成屋市場所組成,則依照經濟學之供需理論,大同區於民國100Q3之法拍市場上因供不應求,造成拍定價格為近2年之最高,而於法拍市場超額需求之買方,有可能藉此移轉至一般成屋市場,造成電梯大廈平均買賣契約單價由民國100Q3至民國101Q143.66萬元/坪上漲至44.80萬元/坪,於民國99Q4至民國100Q2亦有類似情形發生(電梯大廈平均買賣契約單價由民國99Q4至民國100Q249.76萬元/坪上漲至50.93萬元/坪)。

前述提及大同區近2年電梯大廈平均買賣契約單價於民國100Q2為最高,故本文特蒐集大同區於民國100Q2公寓、電梯大廈、樓中樓產品(屋齡010年、2130年及3140年)之買賣契約單價散佈圖於下圖1、圖2及圖3所示:

由該散佈圖可知,大同區於民國100Q2時,公寓、電梯大廈、樓中樓屋齡010年產品之成交單價平均值約為45.07萬元/坪;屋齡2130年產品之成交單價平均值約為38.85萬元/坪;屋齡3140年產品之成交單價平均值約為43.87萬元/坪,此統計資料反應出屋齡3140年平均建坪價反而較屋齡010年及2130年之產品高,主要可能性為屋齡3140年產品多為公寓產品,故其屋齡雖較高,但因每建坪之土地持分較大及具有進行都市更新之可能性,故平均建坪價反而較高。

另參考住展房屋往之統計資料,將大同區近期之新成屋銷售資料整理如下表3,以供讀者們參考:

 

 

二、

住宅需求動向調查

1.住宅需求動向調查

本電子報於前述表2之分析說明已提及:「大同區近2年電梯大廈平均買賣契約單價於民國100Q2為最高,約為50.93 萬元/坪,故於進行有關「住宅需求動向調查」之資料蒐集時,特蒐集內政部營建署財團法人國土規劃及不動產資訊中心製作之「民國一○○年第二季住宅需求動向調查」。茲將該調查第8頁中有關台北市欲購置住宅者之調查資料擷取於下列表4中:

「民國一○○年第二季住宅需求動向調查」中有關

由表4之調查結果可知,於民國100Q2,台北市欲購置住宅者對未來趨勢分數(123.9 )高於近期(110.8 ),顯示購屋者認為房價未來一年上漲機率較高,惟實際狀況卻是民國100Q3Q4之房價反而至100Q2後持續下跌,可能因為特種貨物及勞務稅(奢侈稅)自民國10061日開始施行,造成買方態度觀望,引起短期的房價下跌。

三、

結論

    

近兩期之電子週報已針對台北市大同區相關地理環境特色、主要商圈及住宅產品之行情作介紹,相信讀者們不難發現,拜網路資訊發達所賜,消費者要在網路上蒐集到相關行情資料已日趨方便、容易,不論是政府部門的統計資料或是一般民間的網路平台,都有許多資訊可查詢,但要以現有的資料做為未來購屋的判斷可就需要多方分析了,例如本期電子報所蒐集的資料顯示,「於民國100Q2台北市欲購置住宅者對未來趨勢分數(123.9 )高於近期(110.8 ),顯示購屋者認為房價未來一年上漲機率較高,惟實際狀況卻是民國100Q3Q4之房價反而至100Q2後持續下跌」,因此消費者若僅憑一時的感覺、衝動而做出購屋決策,一味盲從買房,產生如金融風暴下之羊群效應(Herd effect)之行為,對於自住形的買方或許影響不大,但對於投資行的買方而言,最後結果將可能得不償失。

 

 


 

 

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