華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘搞懂不動產(土地)開發流程及注意事項

前言:依不動產估價技術規則第3條規定:「不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供需、環境變遷、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、產業結構、金融市場、不動產經營利潤、土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢及其他必要資料,作為掌握不動產價格水準之基礎。」本事務所於進行建地價格評估時,為確切掌握其土地開發分析價格,特依循一般「不動產(土地)開發流程」,蒐集相關必要資料。本期之電子週報,即針對不動產(土地)開發流程及注意事項作介紹,如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!。

不動產(土地)開發流程圖

     一般而言,「不動產(土地)開發流程」如下圖所示:

各流程之注意事項

茲將上圖中各流程之注意事項簡述如下:

()投資開發起始階段

          主要工作包含環境勘察、基地比較及潛力分析,初步選定較適合之物件(或同時決定產品類型)後,交由投資者或決策者裁決。

()市場分析及行銷

          市場分析及行銷自考慮的範疇相當廣泛,包含開發之成本、預期之市場性、獲利能力及潛在風險等,其中不動產市場分析一般可分為市場及決策兩項重點。在市場方面,可分為區域經濟分析、市場分析及可市場性分析;在決策方面,可分為可行性分析及投資分析。

()取得不動產(土地)

     一般而言,在不動產(土地)取得前,可藉由下列步驟進行初步評估:

1.地價比較。

2.地主條件研判。

3.地點比較。

4.資料完整性比較。

          由上述步驟初步挑選適合之不動產(土地),可再藉由下列步驟進而取得適合之標的:

1.資料蒐集。

2.現場環境勘察。

3.工程工法檢討。

4.建築法規檢討。

5.地政資料檢討。

()產品規劃設計、資金籌措及預售

1.產品規劃設計:針對特定目標市場,決定提供的產品種類及用途,以滿足潛在客戶的需求。

2.資金籌措:一般資金除自有資本外,其餘資金通常係以土地向銀行抵押貸款而來。

3.預售:「預售制度」可為投資者抒解龐大資金需求壓力,但投資者相對也可能面臨通貨膨脹風險,甚至由盈轉虧。故若對未來行情看漲,也可採「先建後售」之方式進行銷售。

()工程興建

      個案經規劃設計以及取得建築執造後,始得以進行工程興建。一般而言,中小型個案施工期約為二年以內,隨著樓層愈高,施工困難度及成本愈高,施工期限也愈長。

()廣告銷售

藉由消費者行為分析,發掘購(租)屋者之需求,再依序進行目標行銷,即市場區隔、鎖定目標市場及定位產品等,接著依擬定之行銷組合(即一般所謂的4P組合及4C組合)執行行銷活動,包含麥肯錫(McCarthy)所提的Product(產品)、Price(價格)、Place(通路)及Promotion(推廣)等4P組合及廣告學教授羅伯特.勞特朋(Robert Lauterborn)建議的Customer needs and wants(顧客的需求與慾望)、Cost to customer(顧客的成本)、Convenience(便利性)及Communication(溝通)等4C組合,同時進行財務可行性分析。

()結案或租/售後管理

一般建案通常以賣斷為主,然而隨著人口遽增及專業分工,租/售後管理亦成為未來臺灣房地產市場的發展趨勢。

 

三、

結論

    

上述「不動產(土地)開發流程」之七個步驟,需要建設公司、銀行業者、建築師、景觀建築師、室內設計師、營造業者、工程技師、顧問公司、銷售人員等人員之配合,方能有效進行。而不動產估價師對於建地價格評估時,為確切掌握其土地開發分析價格,除需對「不動產(土地)開發流程」相當了解外,亦需蒐集上述步驟中需分析之資料與因素,並可將該相關資料與因素區分為「一般因素分析」、「區域因素分析」及「別別因素分析」等三大類。另有關不動產(土地)開發案產品之建築法規檢討、產品規劃設計等,亦需予以妥適評估,方能客觀評估該開發案之土地價格。

 

 

 


 

 

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