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華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：近幾年房價高漲，因此很多人轉往購買便宜的工業住宅，但是很多人會問，那到底什麼是工業住宅?工業住宅有什麼不同呢?工業住宅的缺點呢?本期電子報將針對工業住宅相關問題作探討。如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！

依都市計畫法第3條之規定：

本法所稱之都市計畫，係指在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，作有計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃而言。

因此我們知道在台灣，針對不同的土地使用有不同的土地使用管制，簡單的說，例如：住宅區僅針對住宅、居住等相關使用，工業區僅針對工廠、廠辦等相關使用，但工業住宅土地使用管制上是屬於工業區，確作為住宅、居住等相關使用。

台灣近幾年來產業外移關係，造成工業區土地閒置而未能有效利用，在促進土地資源利用角度上無疑是一種浪費，無形中對國家整體發展是一種阻礙，有鑑於此，政府於民國90年修改都市計畫法台灣省施行細則第18條，將乙種工業區由原本僅能作為工廠、工廠必要附屬設施以及工業發展有關設施之規定，放寬用途可作為商業使用，新增在乙種工業區內可以設立「公共服務設施及公用事業設施、一般商業設施」。

依都市計畫法台灣省施行細則第18條關於「公共服務設施及公用事業設施、一般商業設施」規定如下：

(一)公共服務設施及公用事業設施：

1.警察及消防機構。

2.變電所、輸電線路鐵塔（連接站）及其管路。

3.自來水或下水道抽水站。

4.自來水處理場（廠）或配水設施。

5.煤氣、天然氣加（整）壓站。

6.加油站、液化石油氣汽車加氣站。

7.電信機房。

8.廢棄物及廢（污）水處理設施或焚化爐。

9.土石方資源堆置處理場。

10.醫療保健設施：指下列醫療保健設施，且其使用土地總面積不得超      過該工業區總面積百分之五者：

（1）醫療機構。

（2）護理機構。

11.社會福利設施：

（1）兒童及少年福利機構（托嬰中心、早期療育機構）。

（2）老人長期照顧機構（長期照護型、養護型及失智照顧型）。

（3）身心障礙福利機構。

12.幼兒園或兒童課後照顧服務中心。

13.郵局。

14.汽車駕駛訓練場。

15.客貨運站及其附屬設施。

16.宗教設施：其建築物總樓地板面積不得超過五百平方公尺。

17.電業相關之維修及其服務處所。

18.再生能源發電設備及其輸變電相關設施（不含沼氣發電）。

19.其他經縣（市）政府審查核准之必要公共服務設施及公用事業。

(二)一般商業設施：

1.一般零售業、一般服務業及餐飲業：其使用土地總面積不得超過該      工業區總面積百分之五。

2.一般事務所及自由職業事務所：其使用土地總面積不得超過該工業      區總面積百分之五。

3.運動設施：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之五。

4.銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構：其使      用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之五。

5.大型展示中心或商務中心：使用土地面積超過一公頃以上，且其區      位、面積、設置內容及公共設施，經縣（市）政府審查通過者。

6.倉儲批發業：使用土地面積在一公頃以上五公頃以下、並面臨十二      公尺以上道路，且其申請開發事業計畫、財務計畫、經營管理計畫，經縣（市）政府審查通過者。

7.旅館：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之五，並以      使用整棟建築物為限。

前項第一款至第四款之設施，應經縣（市）政府審查核准後，始得建築；增建及變更使用時，亦同。第二款至第四款設施之申請，縣（市）政府於辦理審查時，應依據地方實際情況，對於各目之使用細目、使用面積、使用條件及有關管理維護事項及開發義務作必要之規定。

第二項第三款設施之使用土地總面積，不得超過該工業區總面積百分之二十；第四款設施之使用土地總面積，不得超過該工業區總面積百分之三十。

因此工業住宅在使用性質上，並不是作為住宅使用，而是將工業區土地開放作商業使用，但部分建商將工業區土地以商業設施申請建照之後，卻以住宅名義銷售予消費者。

關於工業住宅稅賦方面是否是用優惠稅率呢？財政部於民國81年解釋。對於工業區土地必須合於政府所規劃的用途使用，才可適用優惠稅率，因此土地稅必須按工業用地的稅賦課徵，房屋稅也不能按自用住宅課徵，但是財政部於民國85年底，正式發佈解釋令，工業住宅只要是符合自用住宅的規定依然可以適用自用住宅的優惠稅率。

(一)地價稅方面：

若符合自用住宅條件者，可按千分之二自用住宅優惠稅率課稅，不須按千分之十稅率課徵。購買工業住宅後，房屋稅應在戶籍遷入後向稅捐處申請變更住宅使用；根據財政部發布的新解釋令，工業住宅以自用住宅為前提，不以土地區分為條件，只要是自用住宅的使用，可依照自用住宅的優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅。

(二)房屋稅方面：

若符合自用住宅條件者，可按住家用百分之1.38%優惠稅率課稅，而非以營業用3%加1%的稅捐來徵收。

很多民眾認為工業住宅水、電費方面可能會較一般住宅使用高很多，其實工業住宅水、電費計價方式同一般住宅，並沒有太大差異。

(一)水費方面：

水費不分住宅或營業使用，而依住戶申請的口徑大小，負擔不同的基本費。

(二)電費：

電費則分為住家用電及營業用電兩種，只要是作為住家使用，工業住宅的電費也是以住家費率計算。

(一)不能申貸優惠房貸：

依照中央銀行所訂頒的作業規定，申貸優惠房貸的房屋主要用途必須「住宅」或有「住」字樣，而工業住宅申請建造照時，申請的主要用途大多是「一般事務所」、「一般零售業」或是「運動休閒設施」等名義申請，將來核發的所有權狀是以使用執照所記載為準，並不能申貸優惠房貸。

(一)銀行貸款成數低：

有使用上的限制，在房地產市場中，屬於小眾市場，轉手不易，銀行大多婉拒申貸。

(二)住家位於工業區內：

工業住宅土地使用分區上是屬於工業區，想當然緊鄰工業區，免不了有貨櫃車、貨車、卡車等工業用大型車輛進出，且工業使用可能還會有噪音、空氣品質不佳等，對於居住環境必然有不良影響。

(三)轉手不易：

工業住宅會吸引民眾購買的原因不外乎，相對於一般住宅來的便宜，但是工業住宅對大多數人來說並不會是優先考慮購買的物件。

工業住宅的起因，歸於都市內住宅區土地越來越稀少，價格高漲，進而促使建商轉向取得便宜工業地，而工業住宅房價也比附近住宅區房價大約便宜1～3成左右，因此主要在價格上吸引許多消費者購買。不過工業住宅目前在不動產交易市場上多負面評價，主要是因為就法律層面來說就是所謂的鑽法律漏洞，建商於工業區申請興建時是以事務所名目申請的，但是在廣告時又以一般住宅呈現，如：幾房幾廳，誤導消費者這是一般的住宅用地申請的住宅建案，並未告知實際詳情，目前已有許多建案因此被罰款，所以消費者在購屋時不訪多打探消息以確保自身權益，避免延伸出不必要的消費糾紛。期望藉由這篇電子報跟各位分享與探討，而下期電子報另針對何謂樓中樓與隔層屋作介紹，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝。