前言:最近很多民眾在看屋的時候會發現,不論是賣屋廣告或仲介帶看往往會打著「這間屋主因為奢侈稅要開徵的問題要急著出售,議價空間會比較大」或是「趁現在奢侈稅開徵前,趁這波房市降價求售,現在是最佳進場時機趕快撿便宜」,但是否就如仲介所說,議價空間大呢?現在是否就是進場時機呢?奢侈稅開徵後對於賣屋有什麼影響? 對於買屋或換屋又有什麼影響?本篇將針對奢侈稅對於房市的影響分析!

一、

比較各國打房政策及影響 

    奢侈稅對房市的影響有多大?比較香港、新加坡政府類似措施,台灣的奢侈稅力道介於兩者之間,預料影響程度也會介於中間,比香港嚴重一些,但比新加坡輕一點;新加坡政府針對4年內轉賣房產,徵課4~16%印花稅,香港政府也對持有2年內轉售住宅,徵課5~15%的印花稅,台灣提出持有1年內轉售,徵課15%的奢侈稅;1~2年內轉售,徵課10%的奢侈稅。如下表說明:

香港、台灣、新加坡原本不動產稅表

 

 

1.香港打房後的影響:

香港在西元201011月祭出印花稅後,香港房市在走跌兩個多月後,在201102月已出現反彈。反而打出天價,不但是香港天價,甚至創下全世界的史上超級「樓王」紀錄。香港本島的深水灣37號「香島道」別墅,以每坪約新台幣1,600萬元賣出,刷新全球史上超級天價紀錄,為全世界新出爐的「樓王」。主要是買方為擁有足夠資金的投資人或自用者,不受打房影響;至於一般住宅,受房市供給不足與中國投資客湧入等多重因素影響,房價不斷飆升;因此自從港府宣佈房產調控新政後,短期住宅開價略為下降,但長期價格預期仍保持穩定或上漲。

2.新加坡打房後的影響:

至於西元201101月同樣祭出印花稅的新加坡,成交量迄今重跌已逾6成,價格持續下滑,目前仍不見止跌跡象,主要是因為不論是稅率,年限、新加坡的印花稅都比香港來得重很多,這是香港房市很快復甦,新加坡卻持續低壓籠罩的一大主因,另一方面,香港有陸資買盤支撐,新加坡沒有,也讓兩地房市在印花稅打房下,表現不同。

二、

開徵奢侈稅前的影響 

    自擬定「特種貨物及勞務稅條例開始至正式實施,仍有一段期間,相對於香港與新加坡是宣布後就實施,觀望期拉長。但台灣與新加坡不同,台灣的房市比新加坡的房市規模大很多,且有一定的自住需求,這會讓市場會有一定的交易量,因此很多置產型的買方只是在等候觀望而非真正退場,以大環境來說房價會大幅度的下修機率降低,根據信義不動產統計,以3、4月份成交量數據來看,以台北市衰退幅度最大達29%,新北市下跌25%,台中市(舊制)僅衰退17%,台南市(舊制)下跌23%,高雄(新制)也下跌27%,買賣雙方觀望態勢逐漸解除,自住需求逐漸回到市場,交易量縮減的幅度並沒有持續擴大,尤其自住比重較高的中南部市場,成交量可望先行回穩。

三、

開徵奢侈稅後的影響 

以現在目前現階段來說,未來開徵奢侈稅後,在1~2年內出售的不動產,在執行上會有下列幾種交易模式出現:

(一)奢侈稅轉嫁:

「賠錢生意沒人做」「羊毛出在羊身上」,未來在1~2年內的不動產交易上會多出10%~15%稅金,對於投資客而言投資成本提高,相對的會把總價再往上提高10%~15%價格以彌補被課征的稅金。

(二)短期出售不如「轉租」

奢侈稅主要是在持有年限上的限制,如果只要超過法定的持有2年限制,就可以避開奢侈稅課徵,因次有不少口袋較深投資客可能在開徵奢侈稅前先行出售,但是降幅也不會如目前市場預期太大,也不可能賠本出售,而在奢侈稅開徵後,可能由售轉租,待持有年限過2年後,再行出售,如此一來可以避開奢侈稅,也可不用急售賠本出清。

(三)簽「流抵契約」

什麼是「流抵契約」,就是屋主先跟買方簽訂租賃契約,先付一點訂金,但是付訂金不能像一般買賣一樣,先預付個五成左右,即可先入住,但是兩年後再辦理移轉登記,把中古屋、成屋當成預售屋來賣。

(四)不動產成交價難以認定

成屋的買賣,一向有「私契」與「公契」二種價格,前者是實際交易價格,而後者,土地以土地公告現值,房屋以房屋評定現值,民眾幾乎都用公契登記為不動產的價值,已行之有年,因此課徵稅基會比實際成交價格低。

四、

結論

本事務所認為奢侈稅的影響只是短期間,就長期而言還是要回歸市場面。還有一個影響台灣房市未來走向的關鍵就是明年總統大選,以現階段房市已成為民怨之首,執政黨勢必在明年總統大選之前,為爭取選民認同,一定會在此議題上多「發揮」,因此現階段來說房市不太可能有飆漲行情,也不會有暴跌情形發生,但姑且不論未來不動產市場變化如何,就一般大眾而言購置不動產多數是以自住或換屋為主,其實影響層面不如投資客的大,應該依自身需求,考量不動產標的。

國家

稅制

香港

台灣

新加坡

原稅制

4.25%印花稅

千分之一

3%印花稅

 

 

香港、台灣、新加坡新制不動產稅表

國家

期限

香港

(印花稅)

台灣

(奢侈稅)

新加坡

(印花稅)

0至6個月

15%

15%

16%

6個月至一年

10%

15%

16%

1年至2年

5%

10%

12%

2年至3年

--

--

8%

3年至4年

--

--

4%

 

 

創作者介紹

鑑價專業網~不動產估價 預售屋估價 新成屋估價 都市更新估價

hunhsin 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()