前言: 都市、鄉村間常可見到許多荒置或低度使用之土地,或以柵欄圈圍、或堆棧雜物、廢棄物等,不僅有礙市容觀瞻,亦衍生不少治安與環境問題。為解決土地荒廢、低度使用及財團養地風氣,而有空地稅之規範。本篇將針對空地、空地稅之意義以及復徵空地稅之現況作介紹,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!。 

一、

何謂空地?空地稅 ?

(一)空地:土地法規中對空地之定義有不同規定,基於特別法優於普通法原則,空地稅相關法令仍依「土地稅法」、「土地稅法施行細則」解釋、辦理。土地稅法第11條:指已完成道路、排水及電力設施,於有自來水地區並已完成自來水系統,而仍未依法建築使用;或雖建築使用,而其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十,且經直轄市或縣 (市) 政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。

由上述條文可知:已完成基礎建設或地上建築改良物價值未達標準之「建築用地」,方稱為「空地」。而未利用之農業用地則規類於「荒地」(土地稅法第二十二之一條),主體上有所不同,應予以區分。

(二)空地稅:空地稅之意義在制裁建地不利用或低度利用。藉由課徵空地稅以達到促進土地利用、打擊土地投機、避免土地閒置,促使都市正常發展等目的。土地法規中關於空地稅之規定:平均地權條例第二十六條-直轄市或縣 (市) 政府對於私有空地,得視建設發展情形,分別劃定區域,限期建築、增建、改建或重建;逾期未建築、增建、改建或重建者,按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。平均地權條例第三十一條第三款:依第二十六條、第二十六條之一、第七十二條、第七十六條規定收買者,以收買當期之「公告土地現值」為準。土地稅法第21條:凡經直轄市或縣 (市) 政府核定應徵空地稅之土地,按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二至五倍之空地稅。土地稅法施行細則第18條:依本法第二十一條規定加徵空地稅之倍數,由直轄市或縣 (市) 主管機關視都市發展情形擬訂,報行政院核定。

前述地價稅係以土地之「申報地價」為課徵基準,採累進課稅,基本稅率為千分之10,所有權人的地價總額超過累進起點地價者,按其倍數自千分之15至千分55累進課稅。

(三)綜合上述法令中對空地稅之解釋,空地稅係為地方稅制,以土地應納地價稅基本稅額加徵空地稅,採累進課稅制。除此之外亦可依平均地權條例規定「照價收買」,取得逾期不開發之土地,達到活化空地的目的。

 

二、

空地稅政策之沿革

(一)空地稅立法之意義:課徵空地稅之意義在「制裁建地不利用或低度利用」。屬於懲罰性地價稅,其政策目的如下:

1.促進土地利用,達成地盡其利。

2.打擊土地投機,抑制地價高漲。

3.避免土地閒置,促使都市正常發展。

(二)空地稅政策立法至今,曾有兩度短暫實施。第一次為民國60年,由台北市開徵空地稅,因民國62年國際發生能源危機而停徵。第二次為民國69年由台北、高雄兩市皆有實施,當時台北市對逾期未建築開發利用的空地均採「照價收買」方式,收買117筆合計5,808坪的空地,隨後亦因民國70年起國際經濟景氣下滑影響,延至民國74年停徵。此次財政部於今年01月26日會銜內政部發布解釋令,廢止空地稅暫停徵(廢止暫停徵空地稅措施),意在希望藉由空地稅之開徵,對可利用而逾期尚未利用或作低度利用之私有土地課徵懲罰性賦稅,加重空地地主之土地持有成本,迫使地主出售閒置土地或作建築使用,以增加建築用地之供給,促進都市土地利用,並抑制土地價格上漲。財政部擬以復徵空地稅方式,減緩當前國內房價高漲之態勢,唯諸多因素阻撓,使空地稅復徵窒礙難行。

 

三、

復徵空地稅情況

台灣房市指標的「五都」,陸續發表不課徵空地稅之言論,顯示空地稅之課徵有可能僅聞樓梯響,而無實質課徵效益。進一步討論空地稅無法落實的原因,主要歸類於以下三點:

   (一)程序繁雜:空地稅屬於地方稅收,課徵與否取決於地方政府,需先經地方政府核定實施範圍、限期建築等程序,再按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵空地稅,程序、時間冗長,無法收到立竿見影之效。

   (二)空地稅賦不高:空地稅為地價稅二到五倍,但因地價稅稅基低(以申報地價為課徵基準),其實對財團建商養地負擔增加有限,難以因此加快都會區精華土地釋出。國內申報地價僅為市價一至二成計算,課徵空地稅對於建商之養地成本提高有限,無法達到課徵空地稅之原意

(三)實例:以本估價師事務所評估台北市南港區中南段四小段***地號為例:

1.土地面積為2,473㎡(約748.08坪)。

2.當期公告土地現值為113,000元/㎡。

3.申報地價為29,600元/㎡(約97,850元/坪)。

4.訪問當地仲介該筆土地單價約為850,000元/坪。

5.試將該筆土地之市值、空地稅額及照價收買金額的關係列表如下:

土地市價

(元)

申報土地總額(元)

基本空地稅額(元)

最高空地稅額-

五倍(元)

照價收買金額(元)

635,870,125

73,200,800

732,008

3,660,040

279,449,000

比照該筆土地總價與應繳納之空地稅額,可見每年應繳空地稅僅占土地總值的千分之一〜千分之五,課徵幅度不高,無法有效抑制囤養風氣。加上建商的庫存土地多數會在二三年內完成開發,對精華區土地更是早已預定開發計畫,即便加稅對整體獲利表現影響有限,無法達到課徵空地稅之原意。

(四)照價收買難落實:照價收買是地方政府可依照「公告土地現值」購買私人土地(平均地權條例第三十一條第三款),即以市價二至五成買進市區精華

土地,以上述案例而言,土地市價約新台幣6.35億元,政府可以新台幣2.79億元的價格購入(約土地市價之四三折),對建商影響較大。唯施行照價收買對於台灣房市乃至社會經濟發展等影響甚巨,各地方政府皆採取謹慎態度,無法立即施行。

四、

結論

政府為抑制囤養土地,減緩房市飆漲而復徵空地稅,卻因為實際課徵效益不顯、地方權責機構無法配合、照價收買政策無法施行等,而流於宣示意義大於實質意義之政策。相較之下甫上路之「奢侈稅(特種貨物及勞務稅條例)」對於房市的衝擊更為廣泛且直接(詳閱第22、23期電子報)。

資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/

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