前言:在台灣,都市化的結果使得土地利用呈現立體化,公寓大廈也隨之增多,許多人在購置大樓產品時,亦會購買車位以增加停車方便性,然多數人對於自己所購買之車位可能只分得清是「平面式」或是「機械式」,對於其是屬於「法定停車位」、「增設停車位」或是「獎勵增設停車位」多不清楚,而該車位將來如果用不到想出售,可賣給誰也不甚瞭解,且購買的停車位產權若以「共用部分」持分登記者,是否有「分管」契約也不清不楚。故本期電子週報,將針對大樓停車位作詳細的介紹,從停車位建造之種類停車位依產權登記狀態之分類停車位之登記方式等面向加以深入探討,幫助讀者們建立完整觀念,另為幫助讀者加深印象且能活用本期週報之內容,於下一期電子週報將以三種不同類型之範例說明停車位於謄本上產權登記之差異。

一、

停車位建造之種類

停車位依建造方式可分為下列幾種:
(一)室外停車位:室外停車位通常設於地平面,且多於法定空地上規劃車
位,故此種車位為土地所有權之範圍,無關建物所有權登記。而法定空地為建築基地之一部分,其屬公寓大廈之共用部分,不得獨立使用供做專有部分。故此種車位整棟公寓大廈之任何住戶均有權利予以停車使用,建商不得將使用權賣給或約定由特定人使用。

(二)室內停車位:

室內停車位可分為「專用停車場」與「附設停車場」兩種。

1.專用停車場;專用停車場可分為「分層停車場」及「停車塔」兩種。

(1)分層停車場:所謂分層停車場,即整幢建物分層分設停車場,以整幢或分層為一主建物登記,購買車位可取得持分所有權及所有權狀。

(2)停車塔:所謂停車塔,即整幢建物不分層,而以履帶式之停車版作為停車位,其產權僅能以一層之面積登記,停車板之面積不能登記,故登記總面積相對稀少,購買車位亦可取得持分所有權及所有權狀。

2.附設停車場;附設停車場即一般建物所附建之停車場,可分為「法定停車位」、「自行增設停車位」及「獎勵增設停車位」等三種。

二、

停車位依產權登記狀態之分類

依據內政部公布之「預售停車位買賣契約書範本」所載資料,停車位依產權登記狀態可分為三種,即法定停車位自行增設停車位獎勵增設停車位(一)法定停車位:係指依都市計畫書、建築技術規則建築設計施工編第五   

十九條及其他有關法令規定所應附設之停車位,無獨立權狀,以共用部分持分分配給承購戶,須隨主建物一併移轉或設定負擔,但經約定專用或依分管協議,得交由某一戶或某些住戶使用。

(二)自行增設停車位:指法定停車位以外由建商自行增設之停車位。

(三)獎勵增設停車位:指依「台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」、「高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」或當地縣(市)政府訂定之鼓勵建築物增設停車空間有關法令規定增設之停車位。

其中自行增設停車位與獎勵增設停車位得以獨立產權單獨移轉。

上述所載資料內容僅將現行停車位之登記方式作一概略說明,然讀者在購置「中古」公寓大廈之車位時,與前述之說明不盡相同,此與不同時期登記規則不同有關,故為使讀者對於前述三種車位登記方式之歷史沿革能完整瞭解,茲將其登記方式於下一小節完整說明。

三、

停車位之登記方式

(一)法定停車位:法定停車位除可依前述內政部公布之「預售停車位買賣契約書範本」所載內容定義,亦指建築物按其總樓地板面積之多寡,依建築法及建築技術規則規定之比例所應設置之停車位。

依「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11點之規定,區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共用部分,如其屬80年9月18日台內營字第8071337號函釋前請領建造執照建築完成,依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者,得依土地登記規則第八十二條規定辦理建物所有權第一次登記。故法定停車位若以民國80年9月18日為界,其登記方式可區分如下:

1.民國80年9月18日以前:

(1)可能以「主建物」方式登記,各停車位所有人則共有該「主建物」,因屬於「主建物」,故有所有權狀,可以賣給該公寓大廈區分所有權人以外之人。

(2)可能以「共用部分」方式登記,各停車位所有人則共有該「共用部分」,雖取得所有權,因屬於「共用部分」,故無所有權狀,無法賣給該公寓大廈區分所有權人以外之人,只能賣給該公寓大廈之區分所有權人。

2.民國80年9月18日以後:依照內政部民國80年9月18日台內營字第8071337號函釋,嗣後新申請建造執照者,其法定停車空間均須以「共用部分」方式辦理登記,產權由全體住戶所共有(即一般俗稱的「大公」)或經由合議由部分住戶共有(即一般俗稱的「小公」),不想要車位之住戶就不需分攤持分。由於法定停車位無法取得獨立權狀,故僅能賣給該公寓大廈之區分所有權人,不得賣給其他人。

一般停車位若登記為「大公」,多將停車空間面積由所有住戶分擔,於完工後將停車空間交由管委會接管,欲停車之住戶再向管委會以承租方式獲得停車位的使用權,而不是將車位賣給特定區分所有權人;但亦有可能將車位賣給特定區分所有權人,該特定人因有購買停車位,故「大公」的持分較多,該特定人間除了要簽訂分管契約書外,也要與未買車位之人另簽訂分管契約書。

(二)自行增設停車位或獎勵增設停車位:

若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性,並取得「防空避難室所在地址」證明,則可以「主建物」方式辦理登記,因屬於「主建物」,故有所有權狀,可以賣給該公寓大廈區分所有權人以外之人。

若與法定停車空間在同一層,構造上及使用上無法區隔,因法定停車空間須以「共用部分」方式辦理登記,故此種自行增設停車位或獎勵增設停車位亦必須以「共用部分」方式辦理登記,雖取得所有權,因屬於「共用部分」,故無所有權狀,無法賣給該公寓大廈區分所有權人以外之人,只能賣給該公寓大廈之區分所有權人。

此外,依規定購買獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公眾」使用,還必須負擔管理費用,產權移轉時也必須明確告知承接戶,但根據內政部民國84年10月3日函令,所有權人也包括在「公眾」範圍內,因此「獎勵增設」停車空間無論由所有權人自行使用或供任何不特定人約定使用,均屬「供公眾使用」。

最後跟各位讀者提醒,停車位不論是法定停車位、自行增設停車位或獎勵增設停車位,亦不論是以「主建物」方式或是「共用部分」方式辦理登記,內政部於民國85年間之相關函釋表示得由申請人於申請建物所有權第一次登記時,選擇「按原有之登記方式不予以車位編號登記」之方式登記或選擇「按竣工平面圖之車位編號登記」之方式登記。停車位如未編號登記,則全體共有人之間只能另訂「分管契約」,依約定之停車位來停車。                             

四、

結論

在本期電子週報之說明後,相信讀者們在購買停車位時,除了注意停車位之尺寸、型式是「平面式」或「機械式」、淨高為多少外,亦會同時注意下列事項:
(一)停車位的用途為何,究竟屬於那一類停車位。
(二)停車位產權登記方式為何,是登記為大公、小公,還是主建物。
(三)確定權利範圍為何,是否包含所有權與使用權。
(四)停車位產權以「共有」持分登記者,是否有「分管」契約及該契約之效力。
而讀者們在購買停車位前,除可以上述方式判斷所購買車位種類外,最好先查閱相關設計圖說,例如地方主管建築機關於核准建築執照之設計圖說時,在每一停車位上均有明確標示為法定、自行增設或獎勵增設,以避免不必要之糾紛。相關實務範例將於下一期電子週報詳細說明。

資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/

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  • 小蔣
  • 您好 請問可否將有關停車位產權問題e-mali給我 不勝感謝