華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘~搞懂法拍屋及法拍屋拍賣流程

前言:近年來房地產市場加溫,高房價愈加不可攀,連帶也使得相對便宜的法拍屋受到購屋族的矚目,雖然民眾對於「法拍屋」均有概念,然而真正懂得如何投標的人卻寥寥可數,其實只要作好功課,出價精確,較低價位的法拍屋也可以是一般人購屋或投資的選擇。故本期電子週報將介紹法拍屋之來源、歷史以及法院對於法拍屋之運作流程深入探討,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!  

法拍屋的來源

          一般的不動產會遭受法院執行處分拍賣,其主要原因是該不動產所有權人欠債,而必須拍賣該不動產來還債,細究法拍屋的來源大致可分為以下四類:

 ()房屋抵押貸款未按期繳款(銀行抵押):依民法第八百七十三條第一項之規定:「抵押權人於債權已屆清償期,而未受清償者,得聲請法院拍賣抵押物,就其賣得價金而受清償。」

()欠債不還(普通債權人之聲請):債務人欠錢不還,債權人透過法院民事訴訟,獲得勝訴之確定判決,依判決向民事執行處 聲強制執行查封拍賣債務人的房屋。

()積欠稅捐之強制執行:依稅捐稽徵法第三十九條規定:「納稅義務人應納稅捐,於繳納期間屆滿三十日後仍未繳納者,由稅捐稽徵機關移送法院強制執行。」舉凡積欠國家之稅款,如房屋稅、地價稅甚至汽車使用牌照稅等各項稅捐逾期而不為繳納者,政府均可透過移送法院強制執行拍賣取回各項欠稅罰款。

()其他:如違反公寓大廈管理條例(積欠管理費)、公平交易法、經紀業管理條例等行政罰亦有可能受到移送法院強制執行拍賣。

法拍屋歷史與現況

「法拍    

「法拍屋」的歷史發展大致上可分為三個時期:

             ()民國76年以前:早期法拍屋市場,資訊閉塞、法令不齊全、投標室為少數人壟斷,法院充斥著圍標人馬,每件拍賣案子皆以「賤賣」收場。法院公告拍賣其間有很多債務人為了避免房子被標走,查封時,故意與第三人製造假租約,使法院公告不點交,沒人敢來標,自己再用人頭低價買回。在此同時也造就「海蟑螂」猖獗。海蟑螂」指的是以不合法的手段(例如暴力、脅迫、假租賃、占有)的方式,強索高額搬遷費,或以讓人心生畏懼,促使物件流標,達成低價購屋的目的。

      ()民國76年至民國85年:民國76年因司法院大力改革拍賣作業,法拍公告資訊逐漸透明化,配合便民性的閱覽方式,使法拍開標作業朝公正、公開、公平方向進行。標購法拍屋不再是封閉的暴利行業,而令人垢病的暴力圍標事件終於銷聲匿跡。於民國75年成立的「透明房訊」,亦將法院拍賣資訊,從投標室推廣至社會大眾。

      ()民國85年以後:民國8510月,強制執行法修改完成,法院公權力抬頭,不點交比例從八成降為一成以內。究其原因,主要為新法則規定排除租賃權,一律由民事執行處直接點交。高點交比率吸引自住型民眾、投資客介入,而一般法拍代標業務亦於此期間崛起,形成法拍移轉案件逐年攀升。過去法拍市場封閉,只有少數人壟斷把持賺取豐富利潤,一般民眾很難介入。隨著網路資訊的普及化,以及銀行推動法拍屋代墊款,解決法拍屋進入門檻的障礙,也創造出一批「法拍新貴」。

三、

歷年來法拍屋數量的變化

    法拍數量向來是市場的「反指標」,景氣越好,法拍量越少,反之若景氣變差,貸款逾期戶數量增加,進入法拍市場案件越多。試將民國92~101年法拍屋移轉件數,統計製圖如下:

        

由上圖可知,自民國92年以來,法拍移轉棟數逐年下降,主要原因在於民國92SARS過後,國內房市景氣即一路攀升,都會區不動產的價格履創新高,而金融機構貸款利率亦長期維持低檔,所以一般民眾的房貸壓力並不沉重,加上就業情況穩定,還不起房貸而被法拍的機率明顯減少許多。也造成法拍移轉案件減少的原因。

四、

法拍屋拍賣流程

     

五、

法拍屋資訊何處尋??

隨著法拍資訊透明化,關於法拍屋的基本資料,除透過報紙的拍賣公告、法院民事執行處拍賣公告欄以及代標公司印刷刊物後,亦可透過網際網路,以下列出目前常用之法拍資訊網站,提供參考。

寬頻房訊http://www.54168.com.tw

透明房訊http://www.tom.com.tw

司法院法拍屋公告http://www.judicial.gov.tw/db/buletop.asp

台灣金服公司http://www.tfasc.com.tw

六、

結論

由於法拍屋之拍賣底價往往較市價為低,對於投資或自住之購屋人而言,可增加一項購屋選擇,然而法拍屋標購有一定程序及規則,民眾往往因不熟悉法院拍賣相關程序,而錯失不少機會。所以了解法拍程序後,購屋者便可親自參與投標或委託代標公司辦理。下一篇將針對一般民眾於投標法拍屋應注意事項作探討,讓各位讀者有更深入了解。

 

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