華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘~ 搞懂法拍屋應注意事項

前言:上期討論過法拍屋之來源、歷史及法拍屋拍賣流程,相信各位讀者對於法拍屋應有更進一步的了解,然而法拍屋價格雖然較市場一般成屋便宜,也存在一定的風險,諸如相關費用、點交與否等都決定標售法拍屋之結果。如何規避風險,標購理想的標的??本期電子週報將針對投標法拍屋應注意事項深入探討,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!。

購買法拍屋須負擔之成本

    

許多人以為買法拍屋只要負擔得起房屋的總底價就可以了,但實際上買法拍屋還有一些相關的費用要負擔,這些都必須估算在購買的成本內,尤其是以法拍屋作為投資工具的人,更必須把成本算清楚。一般法拍屋的資金需求主要分為投標之前「投標保證金」,到得標之後的「墊付拍定尾款」,和一般費用等及其他可能費用。

1.投標保證金:投標前須先付公告底價的20%作為保證金。

2.墊付拍定尾款:法拍屋得標後7天內須將餘款繳清。目前已有部份銀行(聯邦、陽信、板信、台企銀、華南、土銀、安泰等)提供代墊款及法拍屋擔保貸款的服務,然而銀行方面可提供之貸款比率不一定符合預期資金,往往造成尾款資金不足的窘境。

3.一般費用:

(1)契  稅:按拍定價格或房屋評定價格申報,需繳納的契稅為契價的6%。(2)代書費:一般而言,買賣約8,000 12,000元。

(3)地政規費:過戶-不動產拍定價格之千分之一。

(4)書狀費:視房屋、土地的筆數計算,每張八十元。

(5)整修費:如果買到屋況不佳的法拍屋,就必須花錢重新整修、裝潢。

4.可能費用:

(1)利息費:如果是向金融機構貸款(代墊款)來付款,必須負擔在你轉手賣出前那一段時間的利息。

(2)代書費:如果委託代書代為辦理過戶、稅費申報等手續,必須付代書費。
(
但如有向銀行代墊尾款則須由銀行指定代書)

(3)仲介費:如果請法拍代標公司代為投標,就必須支付佣金。

     (4)搬遷費:如果遇到房子遭人占用或租用的狀況,想請人搬走,可能要給對方一筆搬遷費。

投標過程參考步驟

「法拍      

                            

萬元者得以當地台銀支票繳納,未得標者法院退還投標人。又得標後須在七天內繳清拍賣價金之尾款,以取得「不動產權利移轉證明書」,再辦理過戶,因此資金籌措必須事先規劃。

3.選定拍賣物件:依個人需求及負擔能力選定適合標的。

4.勘察現場:親赴現場勘察,以瞭解
  (1)
標的物之標示與形狀
  (2)
臨路狀況與面寬是否有違建或地上物 
  (3)
是否有第三者占用,而影響點交
  (4)
週邊環境是否適合同時調查同類型的房子價值,以評定是否值得購買。

5.投標:法拍屋的拍價訂定大約低於巿價二、三成,依規定投標人須繳納底標價的二、三成的保證金.保證金在新台幣壹萬元以內者,得以千元大鈔放進封存袋內,超過壹萬元者,得以台灣銀行各分行簽發之支票或匯票,放進封存袋內,將袋口密封,並在封口處簽名或蓋章,未得標者,法院開標後如未得標,可於投標當日領回保證金。

6.開標︰投標當日由競標者中出價最高者得標。

7.流標︰競標者投標價均低於底標,或無人投標謂之。

8.得標︰應在七天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款。

9.取得「不動產權利移轉證明書」

10.辦理所有權移轉登記:取得「不動產權利移轉證明書」後並繳清契稅,持稅單、收據、權利移轉證明書、身份證明及印章到地政事務所辦理所有權移轉登記。

      11.向銀行申請貸款辦妥過戶取得不動產所有權,可向各金融機構辦理抵押貸款,最高可貸金額為拍定價八成,另得信用貸款一成。

三、

法拍屋投標前須注意哪些陷阱

法拍屋查封時,因標的個別情況不同,常造成法院拍賣不順(流標)或點交困難之情形,亦影響投標人之意願,此時查封筆錄就是最好的參考資料。查封筆錄是法院執行處實施查封時作成的現場概況文書資料,內容載明拍賣之不動產資料、查封原因及查封時該不動產使用情形,如有人佔用或由第三人租用中應載明佔有人姓名、住址、佔有原因、存續期間、租期、租金、押金等資料,投標人都可由查封筆錄得知。其中應注意以下問題,以確認法拍標的之狀況。

      ()租賃權問題:查明標的物是否有租賃,若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在,執行法院若未排除租賃關係後,則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。另外要注意原屋主是否在拍賣前,利用假造的租賃契約,造成拍賣後仍合法佔用的情形。

      ()點交問題:法官(司法事務官)會依照房屋使用現況,在拍賣公告上記載「點交」或「不點交」。例如當法拍屋查封時若是債務人自行居住,法院原則上會記載「點交」。

所謂「點交」,就是案件拍定後,法院會安排時間,陪同拍定人將標的物點交清空。抵押權問題:確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。

      ()優先購買權:查明標的物是否有第三者具有優先購買權。如:地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等,否則一但有上述情形,再加上有優先購屋權人時,即使得標也屬無效。

     ()抵押權問題:確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。

     ()產權移轉限制:考量標的物是否有承購或產權移轉限制資格之限制(如國宅、工業用地、農地及原住民保留地等)若想投標之標的物件有條件限制,應瞭解本身是否符合資格條件方能投標。

      ()法拍屋瑕疵:依照強制執行法第113條準用第69條,法拍屋的買受人是沒有物之瑕疵擔保請求權(強制執行法第69條「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」)。如果投標的法拍屋存有瑕疵,例如房屋嚴重破損、法拍屋的買受人,是不能依照民法第354條以下物之瑕疵擔保的規定辦理。

四、

法拍點交問題探討

確定點交之標的,因「點交」代表已排除其他因素,可以將標的產權移轉至得標人,通常較受投標人之青睞。其實法院拍賣除了分「有點交」與「不點交」外,實際上點交與不點交還會相互有變化,目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種:

1.確定點交(35%)

查封時,法拍公告為空屋,債務人自住,已經排除之第三人佔有,已經排除租賃權之承租人(得注意承租關係),拍定後法院可依得標人之司法程序聲請,將房屋點交給得標人。

2.部分點交(40%)

查封時債務人未到場或不在標的內(沒有開門),法官命債權人查報使用現況,債權人通常僅以電話催收紀錄、催收函收件紀錄、管理員聲稱等通報法院,經常出現查報狀況與現況使用情形不相符情事。例如:法拍公告上註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明。」如果債權人查報為空屋,但實際現況為第三人佔用,則法院不負點交之責。通常需要經過8個月的「還返請求」訴訟,拿回得標物。
還有停車位佔用不明者,停車位面積公同共有者,公共設施,公用道路等,皆不在點交範圍。

3.確定不點交(15%)

查封前即有租賃權或第三人佔用,且無法被排除,拍定後確定不點交。
拍賣物有地上權、地役權、空中權等拍定後確定不點交。
拍賣物為公同共有部分(拍賣持分部份)、三七五減租、合法租約等,優先權人有優先購買權;即便優先權人放棄優先購買權利,能須由得標人自行處理,屬不點交範圍。

4.點交變不點交(5%)

拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。

若標得此類型案件不願承受不點交的困擾,就要保握時效,向法院據理力爭,請求撤銷拍賣,返還投標價金,避免「不點交」風險。

5.不點交變點交(5%)

 拍賣筆錄註明不點交,但居住人或使用人已自行搬離,只要做好保全程序,取得「權利移轉證書」後,即可自行點交房屋。

     法院拍定後執行程序:

    

點交可細分為自行點交與法院點交,法院點交的好處在於有公權力可強制執行,自行點交就有可能標的債務人強佔或假租賃契約等問題,像這種情況就須透過談判點交與民事起訴點交;如果是法院點交,就要填寫點交狀,由法院執行第一次點交驅逐原住戶,如果原住戶沒有依約搬離,第二次就可請搬家公司會同法院書記官與管區,逕行驅逐原住戶。

五、

代標公司介紹

為節省時間不想自己處理投標過程的瑣事,一般民眾多會委託代標公司代為競標法拍屋。大部分代標業者均提供從頭到尾的服務:包含標的拍賣資料、過濾瑕疵標的、評估投標價格、代辦產權過戶、協助點交房屋等,甚至連代墊尾款的服務都有,由於法拍屋得標後七日內要繳清尾款,待一個月左右取得權狀方能向銀行貸款,這段時間的資金空窗期可以由代標公司協助,投資人只要準備二成投標保證金即可,且代標公司多有配合的銀行,可協助辦理後續貸款事宜。

一般法拍代標公司處理代標事務,會收取服務費用。收費標準為底價、拍定價格的3~5%,需視簽訂契約規定。若委託代標的物件流標,則不能向委託人收取任何費用,更無額外的車馬費。總結代標公司的好處有:

(1)節省時間:標購法拍屋從事前的資訊蒐集到事後過戶交屋,最快也要1~2個月,委託代標公司,可以協助尋找合適的法拍屋,調查標的狀況,得標後再辦理過戶點交,可以節省時間成本。

(2)資料齊全:代標公司對法拍屋的相關資料蒐集都相當完整,可以省去蒐集資料的時間。

(3)專業形象:代標公司的通常具有充足的法律經驗及不動產專業知識,對於相關的法令問題  比較了解,也比較懂得判斷法拍屋的出價,得標成功機率大。

(4)解決資金困難:若投標人沒有充裕的資金,部分代標公司也提供代墊尾款的服務以及後續銀行貸款事宜,所以投標人僅需準備2成保證金,解決資金不足的問題。

(5)代為點交:得標後,點交的過程繁瑣,就算法院強制點交,還是可能花上許多時間,由代標公司處理相關問題會比較有經驗也更有效率。

(6)避免風險:代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細的評估報告,以避免買到凶宅、海砂屋、輻射屋等等。

代標公司有許多優點,仍存在一定的風險,因為市面上不肖代標公司不在少數,這些業者看準了民眾對法拍屋市場的不了解,運用各種方式惡意坑殺想買法拍屋的民眾,例如將客戶的身份證明文件冒名申辦貸款、代標途中增添各種莫名費用、或是服務未全程到交屋完畢。所以民眾和代標公司打交道時,需選擇優良且合法 (公司執照、營利事業登記證,不動產仲介經紀公會會員證書)之代標公司。並注意其收費方式與信譽,此外簽訂契約亦不可少,完整的「委託代標簽約書」,裡面的內容至少要包括以下幾點:

一、委託代標之標的、投標價格。

二、服務事項、期限及費用。

三、確認簽約雙方對象。

四、得標後交屋保證期限。

六、

結論

隨著房價高漲,法拍屋和一般巿價之價格落差,是吸引大眾爭相投入的主要原因,然而法拍流程與拍後點交事項繁瑣,並非普羅大眾一蹴可幾,關鍵在於資產鑑價的能力與發現問題跟解決突發問題的能力。這可不是短期內就可訓練出來。一般而言,屬於自住型之投標人,建議透過專業的代標公司協助較便利省事;屬於投資型之投標人,想要投資法拍屋獲利,就必須多做功課多省錢,多了解法拍屋的流程與細節。最後希望藉由兩篇對於法拍屋之介紹,能加深讀者對於法拍屋之認識。

 

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