鑑價專業網~不動產估價 預售屋估價 新成屋估價 都市更新估價

華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：政府自民國102年3月1日起推動「不動產逆向抵押貸款制度試辦方案」（俗稱「以房養老」），於5月1日至7月31日受理第一階段申請，協助老人將房屋及其坐落土地，轉化為按月領取的現金，提供老人經濟保障多一項選擇及安定的老年生活。然而依衛生福利部社會及家庭署資料，至7月31日第一波申請截止，由各地回報的資訊顯示，諮詢人次達183人，但尚未有正式申請者，原本預計開放100個名額申請，目前掛零。顯示目前實行的「以房養老」政策，仍有改善之空間。
本次將以目前台灣施行「以房養老」政策作介紹，並討論其可行性，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！  

2.有助活化資產

傳統抵押貸款有固定清償期，需限定分年還清；而金融機構對於年長者申請房貸亦有最高年限之限制。但所謂以房養老，卻是透過法律產權的分化操作、或以借貸人之死亡時點為清償期限，並讓借貸人仍居住在自有住宅，卻能釋出房屋的部分價值，進行資產活化，讓不動產資產也可以變出活的現金來，做為養老所需。

「以房養老」的缺點有：

3.「無產可繼」。借款人努力一輩子所取得的房產，於房屋的釋出全部價值，所有權歸於政府所有，子女無產可繼。

政府自民國102年5月1日至7月31日受理第一階段申請，諮詢人次達183人，但尚未有正式申請者。依據衛生福利部社會及家庭署之分類，詢問者有六成是因為有法定繼承人；一成左右民眾是未滿65歲，不符合作業規定中定義的老人；另有一成是房產並非單獨所有或仍有不動產抵押貸款。

 不少民眾認為政府以房養老政策，限制過嚴，例如年齡限制為65歲；雖有法定繼承人，唯繼承人移居國外，或未盡扶養義務，皆無法併除在外。造成政府立意雖佳，卻無法落實於有房產及有需求之民眾。

 此外亞洲人「有土斯有財」觀念根深蒂固，或不動產要傳給子孫的心願，也阻礙制度之進行。例如前述日本在施行「長期生活支援資金貸款制度」時，亦遇到相同情況，導致申請案件不多，成效不彰。未來仍需研議是否將這些繼承條件的問題，交由法務部解釋，若能一併放寬，以房養老的適用對象就會增加。

究其實質內容而論，「以房養老政策」僅是政府推動社會福利政策的一環。以國內當前的福利政策來看，在內政部目前所推展的老人福利補助項目中，共計有九大項，分別是「養護機構」、「安養機構」、「日間照顧」、「營養餐飲服務」、「中低收入老人重病住院看護」、「老人福利活動」、「長青學苑」、「社區老人休閒活動」，以及「辦理老人教育訓練」等。老人最需要的不一定是金錢數量多寡，而是能提供適合之安養、養護、醫療至終老的承諾，所以公、私立安養中心的自願申請入住，遠超過「以房養老政策」的詢問數。

台灣已逐漸邁入「超高齡社會」，老年人口比率將日益增加，相關老人福利政策愈趨重要，愈早了解目前政府之社會福利政策，愈早準備。冀望從上述兩篇介紹後，能讓讀者對於目前「以房養老政策」應該有深一層的了解。