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週報主題:

10分鐘~ 搞懂法定空地

前言:所謂的法定空地係建築基地於建築使用時,應保留一定比例面積之空地,旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火等,以增進使用人之舒適、安全與衛生。本期電子報將針對行為法定空地之法律條文上作說明。如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!

何謂法定空地

法定空地定義於建築法第十一條:「本法所稱建築基地,為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者,於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設,應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離,其寬度於建築管理規則中定之。」已規定在案,是以基地面積扣除建築面積之餘額,即為法定空地之面積。

法定空地可否分割?

(一)依建築基地法定空地分割辦法第三條:

建築基地之法定空地併同建築物之分割,非於分割後合於左列各款規定者不得為之。

1. 每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接,連接部分寬度不得小於二公尺。

2. 每一建築基地之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照,或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者,不在此限。

3. 每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。

4. 每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。

(二)依建築基地法定空地分割辦法第四條:

建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者,其超出部分之分割,應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限。

(三)依建築基地法定空地分割辦法第五條:

申請建築基地法定空地分割,應檢附直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件。

實施建築管理前或民國六十年十二月二十二日建築法修正前建造完成之建築基地,其申請分割者,得以土地登記規則第七十條第二項所列文件辦理。

法定空地可否單獨拋棄?

依內政部72927日台(72)內地字第177140號函釋:

按建築法第11條第1項規定,建築基地,為一宗土地,供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地。依此規定,法定空地屬於建築基地之一部分,不因建築基地為一筆或多筆土地而有所不同,應無疑義。建築基地於建築使用時,應保留一定比例面積之空地,旨在使建築物便於日照、通風、採光及防火等,以增進使用人之舒適、安全與衛生,其與建築物本身所占之地面關係密切。如容許基地所有權人僅就法定空地部分拋棄其所有權,不僅將增加基地權利關係之複雜性,且有縱容其為脫法行為之嫌,顯與前開法條項之立法精神有悖。是以,不論其與建築物所占用之土地是否為同一筆土地,如為所有權之拋棄,應一併為之,不得僅就法定空地之所有權而為拋棄。

法定空地可否單獨移轉?

(一)建築法第十一條之規定:

應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用;其分割要件及申請核發程序等事項之辦法,由中央主管建築機關定之。

(二)公寓大廈管理條例第五十八條第二項:

    公寓大廈之起造人或建築業者,不得將共用部分,包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備,讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。

法定空地可否由一樓住戶單獨使用?

(一)法定空地產權應登記為全體區分所有權人共有,倘依主管機關核准之建造執照所附圖面上已有約定專用之標示時,除區分所有權人會議另有決議者外,應依中央主管機關所定規約範本制定之規約草約約定之;不得將法定空地讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。

(二)前款約定專用,以依主管機關核准而有不妨礙避難逃生之專用使用設計,並已明確在設計圖說上標示者為限。

(三)有關法定空地之使用方式,經規約草約約定或區分所有權人會議決議之內容,不得違反法令之使用限制。專用使用權人,應依其使用面積按坪數增繳管理費予住戶管理委員會或管理負責人。

結論

由上述相關條文我們可以認識何謂法定空地,又法定空地有哪些限制?法定空地與建築物之關係為何?因此提醒讀者在未來購買房屋時,應該看清楚基地內法定空地是否有約定專用的情形,或是被人侵佔使用或遭鄰地占用等狀況,才不會在未來發生糾紛。本期電子報針對法定空地之法條作說明,提供給各位讀者做參考,而下期電子報另針對頭前重劃區行情作介紹,惟如有錯誤之處,尚請不吝指正,謝謝

 

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  • 阿文
  • 您好:
    請教一下,在搞不清楚狀況下買了法定空地無法申請建照,有沒有辦法循法律途徑取消買賣?
    謝謝。

    阿文