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華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：為解決二重疏洪道三重地區拆遷戶安置問題，特選定新莊頭前地區，透過變更都市計畫，以重劃方式辦理整體開發，取得抵費地安置二重疏洪道三重地區拆遷戶：於90年公告發佈實施「新莊頭前市地重劃開發區變更都市計畫」，並擬定「臺北縣新莊頭前地區市地重劃計畫書」辦理土地之開發及公共設施建設。因此藉由本電子報帶您來了解新北市新莊區頭前重劃區大樓住家行情，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！。

我們由以下幾個面向來了解頭前重劃區的優勢

(一)機場捷運線及相關捷運題材

和其他重劃區一樣，頭前也具有捷運話題，此區有3條捷運線經過，分別是新莊線頭前庄站、機場線新北站以及環狀線幸福站，其中，機場線則因故延遲，預計最快明年通車，環狀線已在去年動工，預計2016年完工。

(二)緊鄰新莊副都心

與新莊副都心相鄰的頭前重劃區，2009年重劃完成，總面積近50公頃，區內規劃為一純住宅區，商業區面積僅15﹪，可同時享有副都心的便利與公共建設。

(三)頭前重劃區公園綠地多

頭前重劃區以純住宅為發展訴求，區內規劃4座大型公園，社區1樓少有商業空間，環境與新莊其它區域相比，單純許多。

(四)鄰近新北產業園區及新莊成熟地區

頭前重劃區 ，因緊臨新北產業園區及現有新莊已發展成熟的生活圈，因此該地區的工作及生活機能相當方便。

藉由上述我們已知道頭前重劃區之範圍及優勢，再來我們便來了解頭前重劃區現在的『行情』，頭前期重劃區屬純住宅區，土地使用分區多為第二住宅區使用，只有小面積約15%作商業區使用，該地區目前建商多以高級住宅大樓規畫推案產品類型多為3~4房，主打換屋族群，依據今年內政部實價登錄資料顯示，該地區住宅區土地成交金額約130~150萬元/每坪，本次週報我們將針對區域內3年內新成屋(含預售屋)之住宅大樓產品類別分別說明：

依上表可知在頭前重劃區內，住宅大樓之預售屋及新屋市場行情，其開價皆已超過55萬，大部份開價落在55~60萬元/坪間。

另外至於成交行情區間，就目前實價登錄查詢結果以依上表可知，其成交價目前約莫落在40~50萬/坪，目前開價與實際成交價格之落差約莫落在15%~25%居多，當然，要提醒各位朋友的是該上述之數據僅是概略統計之預估值，無論是買賣雙方議價的角力、個別產品的差異、甚或是個人之需求或偏好等皆在在影響著實際成交價與開價間之差距，當不應一概而論。

其實帶動新板特區房價持續看漲的幾個主要有，重大交通建設、鄰近新莊副都心等因素，以目前頭前區整體態勢來看，整體規劃與新莊副都心開發模式類似新板特區。且就上述相關案例來看，其每個建案都有各自的獨特性，因此其實每個不同的社區之間其價格並沒有所謂的一致性，需各別從建設(營造)公司、管理方式、建材品質及規劃坪數(戶數)等諸多因素，亦在不同程度上影響了不動產價格。

本期之電子報針對頭前重劃區行情之分享與看法到此大致告一段落，提供給各位朋友參考，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！