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華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：在前幾期的電子報中，我們曾提到過台中市這幾年來有了所謂的「金磚四區」(即七期重劃區、八期重劃區、美術館與科博館特區及中科)強勢崛起，承繼之前所介紹過的七期重劃區、美術館及科博館特區、八期重劃區後(有興趣之朋友可以自行參考第13期、第16期、第82期之電子報)，本週將介紹目前已開始動工興建之水湳經貿園區南側且為建商於今年下半年預估將有超過150億元推案量的「十二期重劃區」。

我們由以下幾個面向來了解十二期重劃區的優勢

(一)地理位置良好，聯外交通便利

十二期重劃區南側面臨台中市之主要交通幹道台灣大道(台中港路)，緊鄰中山高速公路中港交流道提供重劃區南北長程交通之所需，此外重劃區西側面臨台74號快速道路（中彰快速道路）可於十分鐘車程往南抵達台中高鐵站，往北則可連接台中四號生活道路通往北屯、潭子、太平、大里等地區。

(二)緊鄰千億公共建設且商業發展成熟

十二期重劃區北側緊鄰已動工開發興建之台中水湳經貿園區，該經貿園區規劃為

大學城、工商展覽中心、臺灣塔、高級住宅區與中央森林公園，將開發成一個綜合生態經貿園區，未來開發利益不容小覷。此外重劃區東側為台中市知名的逢甲商圈其周遭之生活消費機能十分健全。

(三)七期重劃區、中科園區近在咫尺

十二期重劃區南側僅台灣大道(台中港路)一路之隔便為台中市豪宅林立之七期重劃區，距離近期完工開放之秋紅谷生態公園、新光三越百貨、大遠百百貨、老虎城購物中心只需3~5分鐘車程。此外中科園區近幾年發展快速，尤其台積電12吋晶圓廠進駐後，距離園區不遠的十二期重劃區，便成為中科園區內中高階主管購屋的首選，據調查目前中科主管占重劃區內購屋客的比重超過二成，進而帶動區內房價不斷上漲。

以上便是十二期重劃區其發展上的優勢，隨著水湳經貿園區已進行整地開發階段，緊鄰在側的十二重劃區自然充滿許多美好的未來。

藉由上述我們已知道十二期重劃區之範圍及優勢，再來我們便來了解十二期重劃區現在的『行情』，十二期重劃區屬低密度發展區，土地使用分區多為第一與第二種住宅區，少部分為第三種住宅區及商業區，重劃區內多數建地面積多介於200~300坪小塊基地，除非彼此整合開發否則不易規劃，因此都只能朝向少戶數、高總價別墅規劃，惟重劃區內街道規劃過小對高級別墅住宅所要求的景觀與寧適度都產生衝突，造成別墅市場發展難度很高，因此目前建商多以高級住宅大樓規畫推案，依據今年內政部實價登錄資料顯示「北12期」第一種住宅區土地成交金額約40~50萬元/每坪，「南12期」第一種住宅區土地成交金額約32~38萬元/每坪，本次週報我們將針對區域內3年內新成屋(含預售屋)之大樓與透天別墅等產品類別分別說明：

由於十二期重劃區緊鄰台中水湳經貿園區目前該園區正進行整地開發工程，因此本區之預售屋、新成屋推案量體為台中之最，依上表可知在十二期重劃區內，預售屋及新屋市場行情，透天別墅產品其開價皆已超過35萬，大部份開價落在40~50萬元/坪間，其中我們可看到麗晨建設所推出之『朗朗』，其開價更是來到59~61萬元/坪，是目前十二期重劃區推案之新高點。

大樓產品其開價皆已超過26萬，大部份開價落在28~35萬元/坪間，其中我們可看到昇揚建設所推出之『昇揚擎月』，其開價更是來到38~45萬元/坪，是目前十二期重劃區推案之新高點，據目前觀察除了因十二期重劃區緊鄰水湳經貿園區、逢甲商圈及本區聯外交通十分便捷外，亦有部分應係因鄰近七期重劃區，其價格容易起模仿作用；再者，就其規劃坪數而言，除了『I時尚』建案之主力坪數較小外，其餘建案之主力坪數皆超過60坪，在在皆可看出目前十二期的預售屋市場主要係針對經濟能力相對較好之換屋族群或豪宅市場，是以其價格已是逐步高升之態勢。

另外至於成交行情區間，就目前實價登錄查詢結果以惠宇澄品為例，中高樓層開價約在28~30萬/坪間，而其成交價目前約莫落在25~26萬/坪，目前開價與實際成交價格之落差約莫落在12%~15%居多，當然，要提醒各位朋友的是該上述之數據僅是概略統計之預估值，無論是買賣雙方議價的角力、個別產品的差異、甚或是個人之需求或偏好等皆在在影響著實際成交價與開價間之差距，當不應一概而論。

目前美國資金政策應已確定繼續採行寬鬆措施，國內央行融資利率亦未見調升，在此情況下國內熱錢的去處多為投資房地產市場，此一情形造成台中地區預售市場十分火熱，就連烏日、大里、潭子等市郊區域內之預售行情均在20萬元/坪以上且其購買者多以投資客居多，尤其預售屋交易不在奢侈稅課徵範圍造成預售屋價格不斷攀升，此一情形實在值得朋友們多加注意及儆醒。

本期之電子報針對十二期重劃區行情之分享與看法到此大致告一段落，提供給各位朋友參考，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！