華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘~搞懂估價相關之保險業財務報告編製準則

前言:考量國際間之商業交易日趨頻繁,國內企業設置海外子公司之情形亦漸普遍,國內企業之會計資訊與國際規定一致,將可節省企業編製相關報表之成本,有助於企業之國際化,並利於吸引外資投資國內企業,為與國際接軌,目前國內改採IFRSs編製財務報表,而金融監督管理委員會於民國1030110日修正「保險業財務報告編製準則」;於民國1021230日修正「證券發行人財務報告編製準則」。本期之電子週報,將先針對「保險業財務報告編製準則」與估價相關事項彙整,關於「證券發行人財務報告編製準則」之修正將於下期再另行說明,如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!。

修正「保險業財務報告編製準則」與估價相關事項

依據「保險業財務報告編製準則」第九條第十三款之規定,投資性不動產:係指為賺取租金或資本增值或兩者兼具目的,而由所有者或融資租賃之承租人所持有之不動產。

投資性不動產之後續衡量應依國際會計準則第四十號規定辦理,後續衡量採用公允價值模式者,應依下列規定辦理:

(一)投資性不動產選定採用公允價值模式者,於選用時之保險負債亦應採公允價值評估,其計算方式由主管機關另定之。保險負債公允價值如大於帳列數,其差額應提列責任準備並調減保留盈餘。

(二)自選定採用之時起,應就投資用不動產逐筆委託外部聯合估價師事務所依本準則相關規定進行評價、應於資產負債表日檢討評估公允價值之有效性,洽估價師檢視原估價報告,以決定是否重新出具估價報告,以及應至少每半年取具估價師出具之估價報告。

(三)單筆評估金額達新臺幣十億元以上者,應由二家以上之聯合估價師事務所進行估價。

(四)不動產估價應以正常價格作為公允價值評估之依據,不得以限定價格、特定價格或特殊價格進行評估。

(五)投資性不動產後續衡量選定採用公允價值模式者,應依國際會計準則公報第四十號規定適用於所有投資性不動產,但素地應於取得建造執照並進行開發後依國際會計準則第四十號第五十三段規定辦理,並於當年度附註說明此變動。

(六)投資性不動產於取得後之首次委外鑑價報告不得由原取得不動產之不動產估價師及聯合估價師事務所辦理鑑價。

(七)不動產估價師及聯合估價師事務所每三年應更換一次,更換前後不得為同一估價師及聯合估價師事務所,且於更換後一年內不得再委任更換前之估價師及聯合估價師事務所。

(八)第二目委外之聯合估價師事務所及其所屬不動產估價師應依據財團法人中華民國會計研究發展基金會發布之相關評價準則公報、不動產估價師法、不動產估價技術規則及不動產估價師公會頒布之各項估價技術公報所訂之估價方法及報告書內容項目辦理,並應具備下列條件:

1.聯合估價師事務所應具有五人以上之員工,執行業務之不動產估價師應至少二人以上,且估價師須加入不動產估價公會。

2.不動產估價師應具有五年以上之不動產鑑價實務經驗。

3.不動產估價師曾參與國內上市上櫃企業不動產價值之評估經驗。

4.不動產估價師對所鑑價之投資性不動產地點及類型,於最近一年內有相關鑑價經驗。

5.不動產估價師未曾因不動產估價業務上有關詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為,經法院判決有期徒刑以上之罪者。

6.不動產估價師與要求估價之保險公司無國際會計準則第二十四號公報所定之關係人或實質關係人情事。

7.不動產估價師最近三年無票信債信不良記錄及最近五年無遭受不動產估價師懲戒委員會懲戒之記錄者。

(九)不動產估價師應出具聲明書,內容至少應包括與要求估價之保險業並無實質上直接或間接利害關係,以及未遵循相關法令規範或未善盡專業應有之注意致應負之法律責任等。

(十)保險業應建立不動產估價之作業流程並納入內部控制制度,包括應有委外聯合估價師事務所及估價人員之專業資格與條件、取得及分析資訊、評估價值、外部估價報告之適法性檢核及相關文件之保存。外部估價報告之檢核文件應列示所依據資訊及結論之理由,由權責主管簽章,其檢核內容至少應包括勘估標的之基本資料、估價基準日、標的物區域內不動產交易之比較實例、估價之假設及限制條件、估價方法、估價執行流程、估價結論是否允當及估價報告日等報告內容是否完備、估值計算是否錯誤,並應就其是否有鑑價假設條件或參考數值引用不當或錯誤等情事及對估價結果有重大影響之估價參數之合理性及正確性進行檢核。檢核文件應保存五年以上備供主管機關查核。

(十一)會計師應依審計準則公報第二十號規定複核保險業委任之聯合估價師事務所出具之估價報告。會計師執行複核程序應由所屬事務所專業評價團隊進行逐筆複核,以確認獨立不動產估價師報告所採用方法及計算之合理性。

(十二)前目所述會計師事務所專業評價團隊應含具備我國不動產估價師資格者,若無,得另行委託符合第八目資格條件之外部不動產估價師。

(十三)投資性不動產後續衡量採公允價值模式者,其揭露除依國際會計準則公報第四十號規定辦理外,並應於附註揭露下列事項:

1.所採用之估價方法、所用之重要假設與參數適當及合理性之說明。

2.前揭資訊與前期如有重大差異時,應說明理由及其對公允價值之影響。

3.委外估價之聯合估價師事務所、估價師姓名及估價日期等資訊。

投資性不動產有提供作質,或受有約束、限制等情事者,應予註明。

結論

本期電子週報已針對「保險業財務報告編製準則」與估價相關事項彙整,主要針對估價師評估投資性不動產之相關規定更加明確且規範,對於未來估價師在案件承接上有一定程度限制。以上便是本週電子報所介紹「保險業財務報告編製準則」與估價相關修正事項,惟如有錯誤之處,尚請不吝指正,謝謝!

 

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