華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘~搞懂估價相關之證券發行人財務報告編製準則

前言:上期已針對「保險業財務報告編製準則」相關估價規定以作介紹,而本期電子報接續對「證券發行人財務報告編製準則」相關估價規定說明。如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!

修正「證券發行人財務報告編製準則」與估價相關事項

依據「證券發行人財務報告編製準則」第九條第二款第四項之規定,投資性不動產:係指為賺取租金或資本增值或兩者兼具,而由所有者或融資租賃之承租人所持有之不動產。

投資性不動產之後續衡量應依國際會計準則第四十號規定辦理,後續衡量採用公允價值模式者,應依下列規定辦理:

(一)公允價值之評價應採收益法。但未開發之土地無法以收益法評價者,應採用土地開發分析法。

(二)採收益法評價應依下列規定辦理:

1.現金流量:應依現行租賃契約、當地租金或市場相似比較標的租金行情評估,並排除過高或過低之比較標的,有期末價值者,得加計該期末價值之現值。

2.分析期間:收益無一定期限者,分析期間以不逾十年為原則,收益有特定期限者,則應依剩餘期間估算。

3.折現率:限採風險溢酬法,以一定利率為基準,加計投資性不動產之個別特性估算。所稱一定利率為基準,不得低於中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加三碼。

(三)公允價值之評價得採自行估價或委外估價。但持有投資性不動產單筆金額達實收資本額百分之二十或新臺幣三億元以上者,其公允價值之衡量,應取得專業估價師出具之估價報告,單筆金額達總資產百分之十以上者,並應依下列規定之一辦理:

1.取具二家以上專業估價師出具之估價報告。

2.取具聯合估價師事務所二位估價師出具之估價報告。

(四)發行人應於資產負債表日檢討評估公允價值之有效性,採委外估價者,應洽估價師檢視原估價報告,以決定是否重新出具估價報告,另應至少每年取具專業估價師出具之估價報告。

(八)第二目委外之聯合估價師事務所及其所屬不動產估價師應依據財團法人中華民國會計研究發展基金會發布之相關評價準則公報、不動產估價師法、不動產估價技術規則及不動產估價師公會頒布之各項估價技術公報所訂之估價方法及報告書內容項目辦理,並應具備下列條件:

1.聯合估價師事務所應具有五人以上之員工,執行業務之不動產估價師應至少二人以上,且估價師須加入不動產估價公會。

2.不動產估價師應具有五年以上之不動產鑑價實務經驗。

3.不動產估價師曾參與國內上市上櫃企業不動產價值之評估經驗。

4.不動產估價師對所鑑價之投資性不動產地點及類型,於最近一年內有相關鑑價經驗。

5.不動產估價師未曾因不動產估價業務上有關詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為,經法院判決有期徒刑以上之罪者。

6.不動產估價師與要求估價之保險公司無國際會計準則第二十四號公報所定之關係人或實質關係人情事。

7.不動產估價師最近三年無票信債信不良記錄及最近五年無遭受不動產估價師懲戒委員會懲戒之記錄者。

投資性不動產後續衡量採公允價值模式者,其揭露除依國際會計準則公報第四十號規定辦理外,應於附註揭露下列資訊:

(一)勘估標的之現行租賃契約重要條款、當地租金行情及市場相似比較標的評估租金行情。

(二)投資性不動產目前狀態、過去收益之數額及變動狀態、目前合理淨收益推估之依據及理由。

(三)未來各期現金流入與現金流出之變動狀態如何決定及決定之依據。

(四)收益資本化率或折現率之調整及決定之依據及理由。

(五)收益價值推估過程、引用計算參數及估價結果之適當及合理性說明。

(六)採土地開發分析法之理由、土地開發分析計畫重點、總體經濟情形之預估、估計銷售總金額、利潤率及資本利息綜合利率。前揭資訊與前期如有重大差異時,應說明理由及其對公允價值之影響。

(七)採委外估價者,應揭露委外估價之估價事務所、估價師姓名及估價日期等資訊。

(八)應分別揭露委外估價與自行估價之公允價值評價結果。

「證券發行人財務報告編製準則」之估價師應具備資格

公允價值採委外估價者,應由具備我國不動產估價師資格且符合下列條件之估價師進行估價,並應遵循不動產估價師法、不動產估價技術規則等相關規定,及參考財團法人中華民國會計研究發展基金會(以下簡稱會計基金會)發布之相關評價準則公報辦理:

(一)須具備四年以上之不動產估價實務經驗,如具備不動產估價相當科系畢業領有畢業證書,須具備三年以上之不動產估價實務經驗。

(二)未曾因不動產估價業務上有關詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為,經法院判決有期徒刑以上之罪。

(三)最近三年無票信債信不良紀錄及最近五年無遭受不動產估價師懲戒委員會懲戒之紀錄。

(四)不得為發行人之關係人或有實質關係人之情形。

「證券發行人財務報告編製準則」採自行估價

公允價值採自行估價者,除依本準則規定外,應參考會計基金會發布之相關評價準則公報,並依下列規定辦理:

(一)建立估價之作業流程並納入內部控制制度,包括估價人員之專業資格與條件、取得及分析資訊、評估價值、估價報告之製作及相關文件之保存。

(二)估價報告之內容應列示所依據資訊及結論之理由,並由權責人員簽章,其內容至少應包括勘估標的之基本資料、估價基準日、標的物區域內不動產交易之比較實例、估價之假設及限制條件、估價方法及估價執行流程、估價結論及估價報告日等。

發行人之子公司持有投資性不動產者,亦應依本目規定辦理。

發行人股票無面額或每股面額非屬新臺幣十元者,本目有關單筆投資性不動產金額達實收資本額百分之二十之估價標準,以資產負債表歸屬於母公司業主之權益百分之十計算之。

結論

以上便是本週電子報所介紹「證券發行人財務報告編製準則」與估價相關修正事項,而目前實務上亦有上市櫃公司逐步採用此方式評價;惟礙於篇幅,未來本所將陸續針對實務上估價相關問題再為各位朋友作更詳盡之說明;惟如有錯誤之處,尚請不吝指正,謝謝!

 
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