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華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：本事務所於第14期之電子週報已針對「公共設施保留地」做介紹，於該篇電子週報，已針對「公保地」定義、稅捐上的減免予以介紹，本期電子週報將針對「公保地取得方式與期限」做介紹，如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！。

1.土地法之規定：

依都市計畫已公布為道路或其他公共使用之土地，得為保留徵收，並限制其建築。但臨時性質之建築，不在此限（土法§93）。由此可知，關於公共設施用地之取得，土地法係採保留徵收之方式。保留徵收，謂就舉辦事業將來所需用之土地，在未需用以前，預為呈請核定公布其徵收之範圍，並禁止妨礙徵收之使用（土法§213Ⅱ）。被保留徵收之公共設施用地，並限制其建築。至臨時性質之建築，不甚妨礙將來徵收之用途者，則不予限制，以兼顧土地所有權人之權益。

2.都市計畫法之規定：

(1)公有土地之撥用：公共設施用地應儘先利用適當之公有土地（都計§42Ⅱ）。都市計畫範圍內，各級政府徵收私有土地或撥用公有土地，不得妨礙當地都市計畫。公有土地必須配合當地都市計畫予以處理，其為公共設施用地者，由當地直轄市、縣（市） (局) 政府或鄉、鎮、縣轄市公所於興修公共設施時，依法辦理撥用；該項用地如有改良物時，應參照原有房屋重建價格補償之（都計§52）。

(2)私有土地之購買、徵收、區段徵收或市地重劃：都市計畫法第48條規定：「依都市計畫法（本法）指定之公共設施保留供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依下列（左列）方式取得之：一、徵收。二、區段徵收。三、市地重劃。」由此可知，公共設施用地，其供水電、郵政、電信、石油、瓦斯等公用事業設施用者，可以徵收或購買方式取得之；其餘用地，如道路、公園、綠地、學校等設施，則可以採徵收、區段徵收、市地重劃三種方式取得。

(3)容積移轉方式取得：公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、折繳代金、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部定之（都計§83-1）。民國88年，內政部訂有「都市計畫容積移轉實施辦法」一種，以為實施之依據。

(4)私人投資興辦公共設施用地之取得：都市計畫法第53條規定：「獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體，其所需用之公共設施用地，屬於公有者，得申請該公地之管理機關租用；屬於私有無法協議收購者，應備妥價款，申請該管直轄市、縣（市）（局）政府代為收買之。」由此可知，私人投資興辦公共設施所需用地，如為公有，得申請租用；如為私有，應以協議方式購買之，協議不成時，得申請該管政府代為收買。茲所稱收買，是否有強制力，學說不一，有肯定、否定兩說，但似應採肯定說較妥，蓋因公共設施用地之取得，具有公益性，其收買應解為強制契約之一種，私有土地所有權人不得拒絕。

1.土地法之規定：

公共設施用地保留徵收之期間，不得超過三年，逾期不徵收，視為廢止（土法§214前段）。保留徵收之期間，應自公告之日起算。（土施§57）。但因舉辦開闢交通路線或國防設備之事業，得申請核定延長保留徵收期間；其延長期間，以五年為限（土法§214後段）。

2.都市計畫法之規定：

都市計畫法對公共設施保留地之取得期限，原本規定：「公共設施保留地，在民國六十二年九月六日都市計畫法（本法）修正公布前尚未取得者，應自都市計畫法（本法）修正公布之日起十年內取得之。但有特殊情形，經上級政府之核准，得延長之；其延長期間至多五年。逾期不徵收，視為撤銷。都市計畫法（本法）修正公布後，依都市計畫法（本法）指定之公共設施保留地，其取得期限應依前項規定辦理，並自指定之日起算（都計舊條文§50Ⅰ、Ⅱ）。依該規定，公共設施保留地應於民國七十七年九月六日以前取得。惟因公共設施項目繁多，保留地之取得，所需經費龐大，非政府財力所能負荷，以致歷年徵收取得之公共設施用地速度緩慢，效果不張，加以規定公共設施保留地應於十年或十五年內取得，難與都市發展及實質建設相配合，因而民國七十七年七月十五日都市計畫法修定，將上述取得期限予以刪除，亦即有關公共設施保留地之取得，已不再有期限之限制。

前述都市計畫法之修定，固在維護都市計畫之整體性，為增進公共利益所必要，與憲法並無抵觸（參照司法院釋字第336號解釋）。但政府若長年不取得，勢必嚴重影響土地所有人之權益，為保護公共設施保留地之所有人，因而採取下列五項措施：

(1)減免地價稅：都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地按千分之二計徵地價稅（依第十七條之規定）外，統按千分之六計徵地價稅；其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。（土稅§19）

(2)免徵土地增值稅：依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，（準用前項規定，）免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅（土稅§39Ⅱ）。上述公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，法律雖規定免徵土地增值稅，實為不課徵。另若依都市計劃書所載公共設施用地之取得方式是以徵收、區段徵收、徵購等方式取得或未明文規定取得方式者，才可以免徵土地增值稅，如果是以市地重劃方式取得者，因無需經由政府以徵收方式取得，不能比照被徵收的土地免徵增值稅。另依都市計劃法規定核准由私人或團體投資興辦或已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內，自行負擔經費興建，以及配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設，並指明由私人或團體取得興闢的公共設施用地；因均非留供各事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得，應非屬都市計劃法所稱之「公共設施保留地」，該等土地移轉時仍需課徵土地增值稅。

(3)免徵遺產稅或贈與稅：公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅（都計§50-1後段）。

(4)以地易地：私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換，不受土地法、國有財產法及各級政府財產管理法令相關規定之限制；劃設逾二十五年未經政府取得者，得優先辦理交換。前項土地交換之範圍、優先順序、換算方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部會商財政部定之（都計§50-2Ⅰ、Ⅱ）。

(5)抵繳遺產稅、贈與稅：被繼承人遺產中依都市計畫法第五十條之一免徵遺產稅之公共設施保留地，納稅義務人得以該項財產申請抵繳遺產稅款。依遺產及贈與稅法（本法）第七條第一項之規定，以受贈人為納稅義務人時，納稅義務人得以受贈財產中依都市計畫法第五十條之一免徵贈與稅之公共設施保留地申請抵繳贈與稅款（遺產及贈與稅法施行細則§44Ⅰ、Ⅱ）。