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週報主題:

10分鐘~搞懂都市更新權利變換(上篇)

前言:都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地,原則以權利變換方式實施之。所謂權利變換,依據都市更新條例第3條第5款之規定,係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。本期及下期電子週報將針對都市更新條例暨其施行細則中有關「權利變換」之規定做介紹,如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!。

權利變換計畫之擬定報核

以權利變換方式實施都市更新時,實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫,依第十九條規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項;變更時,亦同。但必要時,權利變換計畫之擬訂報核,得與都市更新事業計畫一併辦理(都更§29)。實施者為擬訂或變更權利變換計畫,須進入權利變換範圍內公、私有土地或建築物實施調查或測量時,準用第二十三條規定辦理(都更§29)。權利變換計畫應表明之事項及權利變換實施辦法,由中央主管機關定之(都更§29Ⅲ)。

各級主管機關受理實施者依本條例第十九條或第二十九條規定,申請核定都市更新事業計畫或權利變換計畫之案件,應自受理收件日起六個月內完成審核。但情形特殊者,得延長審核期限一次,最長不得逾六個月(都更施§9-1)。前項申請案件經審查不合規定者,各該主管機關應敘明理由駁回其申請;其得補正者,應詳為列舉事由,通知申請人限期補正,屆期未補正或經通知補正仍不符規定者,駁回其申請(都更施§9-1)。第一項審核期限,應扣除實施者依前項補正通知辦理補正及依各級主管機關審議結果修正計畫之時間(都更施§9-1Ⅲ)。實施者對於審核結果有異議者,得於接獲通知之翌日起三十日內提請覆議,以一次為限,逾期不予受理(都更施§9-1Ⅳ)。

各級主管機關審議都市更新事業計畫、權利變換計畫或審議核復有關異議時,認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者,於徵得實施者同意後,由其負擔技術性諮商之相關費用(都更施§10)。

權利變換計畫變更之簡化程序:

權利變換計畫之變更,得採下列簡化作業程序辦理(都更§29-1):

 eq \o\ac(,1)1有下列情形之一而辦理變更者,得逕由各級主管機關核定發布實施之,免依第十九條規定舉辦公開展覽、公聽會及審議:

A.計畫內容有誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤之更正。

B.參與分配人或實施者,其分配單元或停車位變動,經變動雙方同意。

C.依第十三條辦理時之信託登記。

D.權利變換期間辦理土地及建築物之移轉、分割、設定負擔及抵押權、典權、限制登記之塗銷。

E.依地政機關地籍測量或建築物測量結果釐正圖冊。

F.第二十一條第二款所定事項之變更,經原實施者與新實施者辦理公證。

 eq \o\ac(,2)2有下列情形之一而辦理變更者,得逕由各級主管機關核定發布實施之,免依第十九條規定舉辦公開展覽及公聽會:

A.原參與分配人表明不願繼續參與分配,或原不願意參與分配者表明參與分配,經主管機關認定不影響其他權利人之權益。

B.第二十一條第七款至第十款所定事項之變更,經各級主管機關認定不影響原核定之權利變換計畫。

異議之處理:

權利變換計畫書核定發布實施後二個月內,土地所有權人對其權利價值有異議時,應以書面敘明理由,向各級主管機關提出,各級主管機關應於受理異議後三個月內審議核復。但因情形特殊,經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者,得延長審議核復期限三個月(都更§32)。當事人對審議核復結果不服者,得依法提請行政救濟(都更§32)。前項異議處理或行政救濟期間,實施者非經主管機關核准,不得停止都市更新事業之進行(都更§32)。前二項異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分,由當事人以現金相互找補(都更§32)。第一項審議核復期限,應扣除各級主管機關委託專業團體或機構協助作技術性諮商及實施者委託專業團體或機構重新查估權利價值之時間(都更§32)。

四、

權利變換地區之禁止事項(土地權利處分之限制):

更新地區範圍劃定後,其需拆除重建地區,應禁止地形變更、建築物新建、增建或改建(都計§69)。實施權利變換地區,直轄市、縣(市)主管機關得於權利變換計畫書核定後,公告禁止下列事項。但不影響權利變換之實施者,不在此限(都更§33)︰

 eq \o\ac(,1)1土地及建築物之移轉、分割或設定負擔。

 eq \o\ac(,2)2建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形。

前項禁止期限,最長不得超過二年(都更§33)。

違反第一項規定者,當地直轄市、縣(市)主管機關得限期命令其拆除、改建、停止使用或恢復原狀(都更§33)。

五、

權利變換申請建照免附權利證明文件:

依權利變換計畫申請建築執照,得以實施者名義為之,並免檢附土地、建物及他項權利證明文件(都更§34)。

六、

土地改良物之拆遷補償(強制拆除):

權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物,由實施者公告之,並通知其所有權人、管理人或使用人,限期三十日內自行拆除或遷移;屆期不拆除或遷移者,實施者得予代為或請求當地直轄市、縣(市)主管機關代為之,直轄市、縣(市)主管機關有代為拆除或遷移之義務;直轄市、縣(市)主管機關並應訂定期限辦理強制拆除或遷移,期限以六個月為限。其因情形特殊有正當理由者,得報經中央主管機關核准延長六個月,並以二次為限。但應拆除或遷移之土地改良物為政府代管或法院強制執行者,實施者應於拆除或遷移前,通知代管機關或執行法院為必要之處理(都更§36)。前項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物,應補償其價值或建築物之殘餘價值,其補償金額由實施者查定之,代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回;對補償金額有異議時,由直轄市、縣(市)主管機關核定之(都更§36)。

七、

結論

本期電子週報已將權利變換中有關「權利變換計畫之擬定報核」、「權利變換計畫變更之簡化程序」、「異議之處理」、「權利變換地區之禁止事項(土地權利處分之限制)」、「權利變換申請建照免附權利證明文件」及「土地改良物之拆遷補償(強制拆除)」作介紹,下一期之電子週報將繼續針對其他相關事項做說明,期許能幫助讀者對都市更新權利變換有更深一層的體悟。

 

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