華信電子週報

<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘~搞懂都市更新權利變換(下篇)

前言:上期電子週報已將權利變換中有關「權利變換計畫之擬定報核」、「權利變換計畫變更之簡化程序」、「異議之處理」、「權利變換地區之禁止事項(土地權利處分之限制)」、「權利變換申請建照免附權利證明文件」及「土地改良物之拆遷補償(強制拆除)」作介紹,本期之電子週報將繼續針對其他相關事項做說明,如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!。

共同負擔之處理

實施權利變換時,權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地,除以各該原有公共設施用地、未登記地及得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川等公有土地抵充外,其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用及都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用,經各級主管機關核定後,由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔,並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付;其應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時,得改以現金繳納(都更§30)。前項權利變換範圍內,土地所有權人應共同負擔之比例,由各級主管機關考量實際情形定之(都更§30)。權利變換範圍內未列為第一項共同負擔之公共設施,於土地及建築物分配時,除原有土地所有權人提出申請分配者外,以原公有土地應分配部分,優先指配;其仍有不足時,以折價抵付共同負擔之土地及建築物指配之。但公有土地及建築物管理機關(構)或實施者得要求該公共設施管理機構負擔所需經費(都更§30)。第一項最小分配面積單元基準,由直轄市、縣(市)主管機關定之(都更§30)。

 

土地及建物之分配:

權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後,其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例,分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元,無法分配者,得以現金補償之(都更§31)。依前項規定分配結果,實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者,應繳納差額價金;實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者,應發給差額價金(都更§31)。第一項規定現金補償於發放或提存後,由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理所有權移轉登記(都更§31)。依第一項補償之現金及第二項規定應發給之差額價金,經各級主管機關核定後,應定期通知應受補償人領取;逾期不領取者,依法提存之(都更§31)。第二項應繳納之差額價金經各級主管機關核定後限期繳納(都更§31)。應繳納差額價金而未繳納者,其獲配之土地及建築物不得移轉或設定負擔;違反者,其移轉或設定負擔無效。但因繼承而辦理移轉者,不在此限(都更§31)。權利變換後,原土地所有權人應分配之土地及建築物,自分配結果確定之日起,視為原有(都更§35)。

 

合法建物、他項權利與租賃權之處理:

(1)合法建物及地上權、永佃權與三七五租約耕地之處理:

權利變換範圍內合法建築物及設定地上權、永佃權或耕地三七五租約之土地,由土地所有權人及合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約之承租人於實施者擬定權利變換計畫前,自行協議處理(都更§39)。前項協議不成,或土地所有權人不願或不能參與分配時,由實施者估定合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權、或耕地三七五租約價值,於土地所有權人應分配之土地及建築物權利範圍內,按合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地三七五租約價值占原土地價值比例,分配予各該合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人,納入權利變換計畫內。其原有之合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地三七五租約消滅或終止(都更§39)。

(2)地役權之處理:

權利變換範圍內設定地役權之土地,該地役權消滅(都更§38)。前項地役權之設定為有償者,地役權人得向土地所有權人請求相當補償;補償金額如發生爭議時,準用第三十二條規定辦理(即土地所有權人應以書面敘明理由,向各級主管機關提出,各級主管機關應於受理異議後三個月內審議核復。但因情形特殊,經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者,得延長審議核復期限三個月。當事人對審議核復結果不服者,得依法提請行政救濟。)(都更§38Ⅱ)。

(3)抵押權、典權之處理:

權利變換範圍內土地及建築物經設定抵押權、典權或限制登記,除自行協議消滅者外,由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關,於權利變換後分配土地及建築物時,按原登記先後,登載於原土地或建築物所有權人應分配之土地及建築物;其為合併分配者,抵押權、典權或限制登記之登載,應以權利變換前各宗土地或各幢(棟)建築物之權利價值,計算其權利價值(都更§40)。土地及建築物依第三十一條第三項及第三十六條第二項規定辦理補償時(即實施權利變換未受土地及建築物分配者或不願參與分配者),其設有抵押權、典權或限制登記者,由實施者在不超過原土地或建築物所有權人應得補償之數額內,代為清償、回贖或提存後,消滅或終止,並由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理塗銷登記(都更§40)。

(4)耕地三七五租約以外租賃權之處理:

權利變換範圍內出租之土地及建築物,因權利變換而不能達到原租賃之目的者,租賃契約終止,承租人並得依下列規定向出租人請求補償。但契約另有約定者,從其約定(都更§37)︰

 eq \o\ac(,1)1出租土地係供為建築房屋者,承租人得向出租人請求相當一年租金之補償,所餘租期未滿一年者,得請求相當所餘租期租金之補償。

 eq \o\ac(,2)2前款以外之出租土地或建築物,承租人得向出租人請求相當二個月租金之補償。

權利變換範圍內出租之土地訂有耕地三七五租約者,應由承租人選擇依第三十九條或耕地三七五減租條例第十七條規定辦理,不適用前項之規定(都更§37)。

 

違章建築之處理:

權利變換範圍內占有他人土地之舊違章建築戶處理事宜,由實施者提出處理方案,納入權利變換計畫內一併報核;有異議時,準用第三十二條規定辦理(都更§41)。

 

限期接管與辦理權利變更登記:

權利變換範圍內,經權利變換分配之土地及建築物,實施者應以書面分別通知受配人,限期辦理接管;逾期不接管者,自限期屆滿之翌日起,視為已接管(都更§42)。經權利變換之土地及建築物,實施者應依據權利變換結果,列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理權利變更或塗銷登記,換發權利書狀;未於規定期限內換領者,其原權利書狀由該管登記機關公告註銷(都更§43)。

 

結論

本期電子週報已將權利變換中有關「共同負擔之處理」、「土地及建物之分配」、「合法建物、他項權利與租賃權之處理」、「違章建築之處理」及「限期接管與辦理權利變更登記」作介紹,期許能幫助讀者對都市更新權利變換有更深一層的體悟。

 

 

 

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