不動產估價~10分鐘搞懂從景氣循環、選定房市進場時機(上篇)-178 @ 鑑價專業網~不動產估價預售屋估價新成屋估價都市更新估價

華信電子週報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題：

10分鐘～搞懂從景氣循環、選定房市進場時機(上篇)

前言：不少分析師、專家、學者都會預測未來房市是否看漲或看跌，房市影響因素種類不但多，層面也廣，受到如股市、銀行存放款利率、政治、經濟、社會因素等等諸多因素所牽連。然而專家、學者再提出看法時並未提出總體數據進行項目分析，多數是採用經驗法則，所以房地市場有流傳有一說：「房地產景氣七年一循環。」也是從過往歷史經驗得來。最近房市多頭看空，預測房市將面臨向下修正，從2002年SARS至今已經上漲十二年之久，打破以往的經驗法則。本週華信將先淺談景氣循環的概念，還有為何房地產週期時間如此長，下週再介紹投資者要如何選擇進場時機。惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

一、

景氣循環：

聖經創世紀記錄，埃及法老做了兩個怪夢，夢到「七隻瘦牛吞了七隻肥牛」和「七個細弱的穗子吞了七個肥大飽滿的穗子」。後來約瑟為法老解夢，說這是預示著埃及會出現七個豐年和七個荒年，荒年會吞噬豐年的盈餘，並讓法老早做打算(注1)。大部分勞務財貨隨著時間變動都會有淡季、旺季，再把情況再加以細分就形成了繁榮、衰退、蕭條、復甦，這四種情況如下圖一(注2)。

由圖一可以看出國民生產毛額(GDP)隨著時間經過發生的波動如下：

A->B繁榮期間上升

B->C漸漸衰退

C->D 蕭條到谷底

D->E開始復甦回升

A->E為一個景氣循環周期

三角形CDE的空缺與三角形ABC互相抵銷後形成一條趨勢線，如同約瑟解釋瘦牛與肥牛所說的：「荒年會吞噬豐年的盈餘。」雖然長期走勢是持續上升，但各行各業的老闆在旺季賺錢之餘仍然需要為淡季做好儲糧的準備。

二、	房地產景氣循環跟一般財貨的不同：

前面所提到的是指國內生產毛額，然而市場商品財貨多樣性，一般財貨跟不動產房市在景氣循環最大不同點在於商品財貨循環週期短，舉例來說冬天是買外套旺季，到下次買外套也許是到明年的冬天，那麼生產外套廠商循環週期就是一年，大部分商品週期都屬一到兩年之間。不動產房市因為具有買賣雙方人數相對較少、流動率低、建造房子需要花費的資金人力跟時間很長，一間房屋建商從買地到選擇何時動工，然後開始建屋到最終銷售出通常會花很多時間做決策，所以到最後能賣出房子都在兩年以上，所以循環週期長短會比一般財貨大的多。