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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘搞懂~地上權不動產(上篇)

前言:近幾年,台灣房價居高不下,歷年創新高,反觀國民所得、薪資水準成長有限,想在台北擁有一間房子,房價所得比高達14.6倍,貸款負擔率為61.87%,等於民眾需要節省生活所需約14年可以達成願望;房價高漲、薪資所得成長有限已成為台灣人民民怨之首,政府為了解決都市地區房價及所得比不合理之狀況,陸續實施奢侈稅、豪宅稅、自用住宅上限修訂及實價課稅等,此外實施「變產置產;永續經營」及「賣小地留大地-永續經營」政策,配合土地資源在都市地區相對稀少的狀況下,導致地上權不動產逐漸到重視,政府有效達到政策的實施及土地利用;建商以較低的成本進行開發建設;民眾在相對較低的價格入住都市地區,對政府、建商及民眾來說增加一種新選擇。

      此外,電子週報於第99100期報導地上權及其估價方法,可供讀者前往參閱。

地上權定義及種類

地上權,在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之用益物權,地上權的取得分為兩種方式,一為直接與土地所有權人依法登記而取得;其次為當房地分屬不同所有權人時,法律規定建物所有權人對土地享有地上權,此為法律關係產生之法定地上權。一般設定地上權的不動產又可分為使用權與租賃權兩種:

()、地上使用權之不動產

  購買不動產時,買屋不買地,僅享用建築物之使用權,未擁有土地之所有權,因此不必每年繳交地價稅,在買賣地上權時也不必繳交土地增值稅,並且地上權住宅之行情通常為市價行情六至七折。

()、地上租賃權之不動產

  購買不動產時,不買屋也不買地,僅享用一段期間內房屋、土地的使用權,其期限約為五十至七十年,承購者僅能拿到一張住宅使用的憑證,類似租賃的概念。

  地上權的概念看似與租賃權相似,容易搞混其中之差異,但其最大的不同在於地上權為物權,而租賃權為債權,故地上權需經登記才生效力,而租賃權不限定登記才生效力,並且地上權除契約另外約定或限制外,可將地上權轉讓與他人,最重要的是在法律的基礎上,物權的效力優先於債權效力。

地上權不動產之優劣處分析

臺灣土地面積狹小,人口密度高,土地資源相對稀少,建地在都市地區因土地稀少導致價格上漲,讓需用土地人難以取得,政府為解決房價、地價易漲難跌的狀況,逐漸重視地上權不動產以及其特點為何,以下以政府、開發者及民眾三方面觀點簡述介紹地上權不動產之優劣處。

()、政府

 

 國土的利用需要有完善的規劃與配置,並考量國家與民眾彼此之間的需求,進行開發與建設,使土地能有效利用;藉由設定地上權的方式,交由建商或民眾進行開發建設,如:商務旅館、商業用辦公大樓、現代住宅等,不僅增加政府財政收入、就業機會、提振經濟發展,還可以有效利用土地,達到投資、就業及住宅之需求。此外,因土地所有權仍為國有,政府可依照都市計畫發展狀況,於地上權契約中訂立相關之規定及安排都市更新之順序及時程,期限屆滿時,則政府則不需支付額外之購地成本,即能進行都市更新之實施,創造土地之價值,促進都市更新發展之目的。

  在地上權不動產規劃中,土地仍為政府所有,於地上權期限屆滿時,常發生無法順利取回土地或不法侵占之情況,地上權人會透過陳情或其他方式要求暫緩回收,雖依法無據,但因臺灣為民主國家,決策在考量上有許多需要釐清及解決的問題,故土地無法如期回收;對地上權人而言,於地上權期限屆滿時,土地上興建之建物之處理方式該由土地所有權人無償取得、給予補償後取得、地上權人自行拆除並恢復原狀或以其他方式處理等問題,都是需要協談及於契約上訂立規定;此外,地上權期限一般來說為五十年至七十年,政府因政策考量欲想在期限內處分其土地,因設定地上權之土地流通性低,故無法在短期內達到政策目標。

()、開發者

  都市地區之土地因價格偏高及稀少導致取得困難,在成本及利潤的考量下,政府若釋出區位良好、價格相對較低,則開發者在考量成本下,於有效利潤下將會參予標售取得土地開發權,增加土地開發利潤及帶動地方發展,並且在取得標售之土地後,若政府因決策改變而於地上權土地有其他處分方式時,開發者仍具有土地優先承購權。

  開發者在國人有土斯有財的傳統觀念下,民眾對於地上權不動產接受度,開發者基於利潤之考量,須付出較大的宣導成本,於都市地區民眾尚可接受地上權不動產,但非都市地區之民眾較不易接受,因此需要長時間的宣導,才有機會增加未來的銷售額;另外,政府單位在近幾年公告地上權可分割移轉之相關規定,導致建商要負起收租的管理責任,每年需要與住戶收租,將產生龐大的時間及人力成本。

()、民眾

  房價逐年飆漲,民眾想擁有一間屬於自己的房子越來越艱辛,但地上權不動產因未擁有土地所有權,故房價通常為市場行情的六至八折,並且不須負擔地價稅及土地增值稅,以較低的價格入住精華地區,享受優質的生活品質。

反觀來說,未擁有土地所有權,銀行給予的貸款成數低且利率高,導致民眾在選擇上須多加考量自身的負擔能力,此外,地上權不動產價值隨著期限縮短逐年下降,且不適合利用直線折舊或加速折舊的估算方法,因為其每年減少的價值各有不同,期中以後的折舊愈大,即折舊費用愈來愈高;地上權不動產雖購入成本較低,但在隱形成本地租、房屋稅、管理費等,仍不可忽視,仍須衡量成本與報酬率間之比率是否適宜。

現況發展

地上權住宅並非是新產品,早在十五年前已有京站、信義區的台北花園、塔悠路的寶成河畔皇家等,近幾年房價易漲難跌的現況下,地上權住宅才又成為民眾討論的焦點,政府增加國有土地地上權標售,開發者衡量市場狀況、消費者環境及成本利潤的衡量等,在近幾年推出地上權住宅產品,以下簡述產品如下:

尚有志嘉建設-羅斯福路二段地上權案、基泰建設-國有財產署建國南路、將捷建設-國有財產署西門町及美邦開發建設-台中南屯8期等規劃中之地上權住宅案。

結論

  都市精華地區土地資源稀少、房價易漲難跌,政府標售國有土地地上權,並且財政部國產署將地上權設定年限從50年延長至70年及修改地上權分割限制後,使地上權不動產之門檻及貸款障礙降低,但在臺灣有土斯有財的傳統概念下,地上權住宅是否會成為不動產市場之新趨勢呢?下期將實際由住宅及商用的觀點探討地上權不動產,敬請期待。

 

以上資料來源參考:

1.內政部營建署、地政司不動產資訊平台:
 http://pip.moi.gov.tw/Default.aspx

2.全國法規資料庫:
 http://law.moj.gov.tw/

3.財政部國有財產署:
  http://www.fnp.gov.tw/

4.住展房屋網
  http://www.myhousing.com.tw/index.php

5.國家政策研究基金會
  http://www.npf.org.tw/

6.商業周刊第1370期,「七折價入住北市 地上權住宅能買嗎?」
 http://www.businessweekly.com.tw/KArticle.aspx?id=53496

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