不動產估價服務介紹                 線上洽詢(請點選入內) 

華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘~搞懂租稅增額融資制度(TIF-下篇

前言:經前兩期電子報內容針對租稅增額融資(Tax Increment FinancingTIF)制度之架構以及美國與我國TIF制度之比較之介紹,相信讀者們對於TIF制度應有相當認識,本期將以我國TIF制度應用現況及相關稅目之計算方式進行介紹;惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

我國TIF應用現況

我國目前之TIF應用進度屬於評估階段,依據民國1033月出刊的租稅增額融資制度之探索性研究所載內容,目前已進行TIF財務可行性評估之工程項目有台中捷運藍線開發計畫、桃園航空城捷運線、高雄市區鐵路地下化延伸鳳山計畫、淡水捷運延伸線及捷運萬大中和樹林線暨周邊土地發展計畫等,另由行政院經濟建設委員會(現已改制為國家發展委員會)開發之跨域加值公共建設財務規劃支援分析系統(圖一)內容已包含租稅增額財源分析之試算功能,並於民國1023月起至1025月陸續舉辦6場次中央與地方訓練場次,惟目前此系統僅供中央各部會及地方政府相關人員進行試算規劃使用。

各稅目計算方式

因公共建設計畫之範圍及所經之土地之分區、社會人文與發展狀況等屬地方政府權責,故財政部認為租稅增額之估算應由公共建設計畫主辦機關協同相關地方政府及其所屬地政、都市發展與稅捐稽徵等單位一起估算。目前我國規劃TIF區融資稅目為財產稅,計有地價稅、房屋稅、土地增值稅及契稅,其個別計算方式如下:

一)地價稅:

1.  地價稅租稅增額估計數=實施地區實施期間地價稅總額估計數-(實施地區基年之地價稅額×實施年數)。

2.  實施地區實施期間地價稅總額估計數=實施第1年之地價稅額估計數+實施第2年之地價稅額估計數+……+實施最後1年之地價稅額估計數。

3.  若實施地區當年無公有土地變更使用之情形:實施期間第n年之地價稅額估計數=(實施地區第n-1年之全部申報地價總額)×(1+實施地區第n年公告地價預估成長率)× 基年前3年實施地區平均稅率。

4.  若實施地區當年有公有土地變更使用情形:實施期間第n年之地價稅額估計數=(實施地區第n-1年之全部申報地價總額-該地區內將於第n年變更使用之公有土地第n-1年申報地價)×(1+實施地區第n年公告地價預估成長率)×基年前3年實施地區平均稅率+(實施地區第n年變更使用之公有土地當年申報地價×第n年該等土地平均稅率)。

5.  依平均地權條例第14條及第15條規定,直轄市或縣(市)主管機關每3年必須重新規定地價1次,並提交地價評議委員會評議,故公告地價於TIF實施期間內之成長率,係屬地方政府權責,應由地方政府提供實施地區每3年度公告地價之預期成長率後估算。基年前3年實施地區地價稅額及申報地價(歷史資料),請地方稅稽徵機關提供。

基年前3年實施地區平均稅率(含基年)=基年前3年實施地區地價稅額÷基年前3年實施地區申報地價(歷史資料)。

(二)房屋稅:

1.  房屋稅租稅增額估計數=實施地區實施期間房屋稅總額估計數-(實施地區基年之房屋稅額×實施年數)。

2.  實施地區實施期間房屋稅總額估計數=實施第1年之房屋稅額估計數+實施第2年之房屋稅額估計數+……+實施最後1年之房屋稅額估計數。

3.  未來土地開發規劃內容將影響房屋稅增額之推估,例如新增房屋或舊有房屋拆除改建為較高價值之房屋,均會增加房屋評定現值之總額,此部分須由土地開發計畫主管機關提供預估各年度實施地區新建及拆除重建房屋之面積、建材及價值等資料後始能估算各年度增加之房屋稅額。

各年度新建及拆除重建房屋之用途將影響房屋稅之稅率,須由地方政府或公共建設主管機關提供此預估範圍內房屋未來規劃之用途,始能預估該等房屋之平均稅率。

實施期間第n年之房屋稅額估計數=(實施地區第n-1年房屋評定現值總額-該地區內將於第n年拆除之舊有房屋第n-1年評定現值合計額)×(1+實施地區第n年房屋評定現值成長率)×基年前3年實施地區平均稅率+(第n年新建房屋之房屋評定現值合計額+第n年拆除重建房屋之房屋評定現值合計額)×第n年該等房屋平均稅率。

4.  基年前3年實施地區平均稅率(含基年)=基年前3年實施地區房屋稅額÷基年前3年實施地區房屋評定現值(歷史資料)---請地方稅稽徵機關提供。

(三)土地增值稅:

1.  土地增值稅租稅增額估計數=實施地區實施期間土地增值稅總額估計數-(實施地區基年之土地增值稅額×實施年數)。

2.  實施地區實施期間土地增值稅總額估計數=基年前5年實施地區每年平均土地增值稅申報案件之漲價總數額總額×實施年數×(1+實施地區該期間公告土地現值預估成長率)×基年前5年實施地區平均稅率。

3.  基年前5年實施地區平均稅率(含基年)=基年前5年實施地區土地增值稅額÷基年前5年實施地區漲價總數額(歷史資料)---請地方稅稽徵機關提供。

4.  土地增值稅為機會稅,故以基年前5年(含基年)於實施地區內每年所申報土地增值稅案件之平均漲價總數額總額之歷史資料作為推估基礎。(依土地稅法第31條及第32條規定,漲價總數額之計算已考量物價指數之波動)。

5.  公告土地現值之評定,依平均地權條例第46條規定,直轄市或縣(市)政府對於轄區內之土地,應經常調查其地價動態,繪製地價區段圖並估計區段地價後,提經地價評議委員會評定,據以編製土地現值表於每年11日公告之。其實施期間土地增值稅總額估計數需由地方政府提供實施期間預估實施地區公告土地現值成長率估算之。

6.  土地增值稅為機會稅,難以精確估算;另下列情況估算結果可能為負數:土地增值稅之稅基係以公告土地現值計算之土地漲價總數額。雖TIF範圍內之土地如已於基年前移轉,其前次移轉現值將提高,嗣後再移轉時,縱然公告土地現值向上調整或交易件數增加,因持有期間短致漲價總數額較基年為少,則租稅增額可能為負數。租稅增額之計算為實施期間各年度稅收減除基年之土地增值稅額,若基年因交易熱絡而稅收較多,之後因景氣衰退或土地漲價總數額甚少,則租稅增額亦可能為負數。建議修正方式--基年設定應做調整。

(四)契稅:

1.契稅租稅增額估計數=實施地區該期間契稅總額估計數-(實施地區基年之契稅稅額×實施年數)。

2.實施地區該期間契稅總額估計數=基年前3年實施地區每年平均契稅申報案件之契價總額×實施年數×(1+實施地區該期間房屋評定現值成長率)×基年前3年實施地區平均稅率。

3.平均契價總額=基年前3年平均契價總額(歷史資料)--請地方稅稽徵機關提供。

4.基年前3年(含基年)實施地區平均稅率=基年前3年實施地區契稅稅額÷基年前3年實施地區契價(歷史資料--請地方稅稽徵機關提供。

TIF制度估算案例

(一)臺中都會區鐵路高架捷運化計畫為例:

1.  租稅增額範圍--鐵路高架兩側1 公里內。

2.  實施期間30年(106~135年)。

3.  公告地價預估成長率分別為7%、5%、3%。

4.  房屋評定現值預估成長率3%。

5.  公告土地現值預估成長率2.7%。

6.  地價稅基年前3年平均稅率1.9%。

7.  房屋稅基年前3年平均稅率1.5%。

8.  土地增值稅基年前5年平均稅率17.9%。

9.  契稅基年前3年平均稅率5.5%。

10.預估地價稅增額:3.33億元。

11.預估房屋稅增額:1.66億元。

12.預估土地增值稅增額:2.96億元。

13.預估契稅增額:0.45億元。

14.預估30年可增加稅收總額: 8.4億元

(二)以行政院99 12 16 日核定之「高雄鐵路地下化延伸鳳山計畫」為例,劃定鐵路沿線兩側各一公里範圍內,以99 年為基年,估算30年可增加稅收總額10.19 億元,其中房屋稅增額4.3 億元、地價稅增額5.89 億元。

(三)以規劃中之「臺北都會區大眾捷運系統民生汐止線第一期計畫」為例,劃定車站周邊500 公尺,以99 年為基年,採本案TIF 機制作業流程及分工(草案)所訂稅收估算公式,估算40 年可增加地價稅、房屋稅、土地增值稅及契稅之總額97.65 億元(109 年幣值)。

 

結論

TIF制度之主要特色在於提高公共建設之自償性,提升財務可行性,多名學者皆強調TIF制度對台灣區域開發計畫的重要性,依據捷運建設財源籌措引用TIF(Tax Increment Financing)制度之探討(作者賴宗裕、蘇偉強)內容所言,美國TIF確實為地方政府帶來額外的建設財源,依據統計,明尼蘇達州於19912001年間,所回收的TIF收益佔該州經濟發展收益38%(Weber and Goddeeris, 2007: 3)。加州Contra Costa郡內所有再發展機構於20102011年,所獲取之稅收增額約有163百多萬美元(State of California, 2011),故TIF制度對我國而言有極大發展與研究之價值,縱然我國之TIF制度尚有許多討論與修正機會,但其制度對於中央財政短缺、公共建設資金來源匱乏的現況提供可行性之解套方案。希冀經過近三期電子報之介紹能讓各位讀者對於TIF制度及發展性有更多的了解,惟如有錯誤或遺漏不足之部分,尚請不吝指正,謝謝!

 

 

 

 

以上資料來源參考:

1.租稅增額融資制度之探索性研究-以區域開發計畫為討論核心(黃偉倫、傅彥凱103)

2.台北捷運報導-285

3.財團法人國家政策研究基金會

4.租稅增額融資(TIF)之探討-經建會財務處何昇融(10011)

5.捷運建設財源籌措引用TIF(Tax Increment Financing)制度之探討-賴宗裕、蘇偉強

6.提升軌道建設財政能力之創新工具─TODTIF初探-中華技術專題報導

7.經建會提報加速公共建設推動小組推動情形報告(100110)

8.都市再發展政策之研究出國報告-行政院經濟建設委員會(江明宜)

9.運用租稅增額推辦公共建設-財政部(1023)

10.租稅增額財源機制作業流程及分工-財政部

11.跨域加值公共建設財務規劃方案-核定本(1017)

12.「跨域加值公共建設財務規劃」支援分析系統介紹--台灣地理資訊中心

13.國家發展委員會 http://www.ndc.gov.tw/

14.http://ilkmd889.blogspot.tw/

 

 

 

 

不動產估價服務介紹                 線上洽詢(請點選入內) 

 

 

◎請親愛的讀者們,您好:

本公司定期發送電子週報 (完全免費),分享「不動產法規、估價、行情」給您。如需訂閱電子報,請您留言告知(設定為悄悄話),留下您的姓名、信箱後,將發送驗證信給您,請完成 Email 認證之訂閱手續,方可收到。

認證信件主旨: 訂閱電子報 [ 華信電子週報~十分鐘搞懂不動產行情、估價、法規 ] 驗證信

請親愛的讀者們繼續支持本公司電子報分享「不動產法規、估價、行情」給您! 感謝您的支持與愛護~

 

 

hunhsin 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()