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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：上期介紹桃園航空城-五大發展地區篇，相信讀者對於計畫之開發內容及區域之規劃已有初步的認識及瞭解。自98年開始規劃至今，經過許多的會議及討論，最後演變成現今之計畫內容，但近幾年因計畫發展牽動民眾之財產及人權，其合理性備受爭議，故本期將針對桃園航空城主要之爭議點進行報導。

　　上期所介紹之桃園航空城近年之行情，可發現住宅區及商業區之市場價格已漲幅高達五倍、農地漲幅更高達十六倍，脫離以往本地人對於市場行情之認知，故民眾對於航空城之不動產價格漸漸產生疑義，探討其原因出自於以下正反兩方之觀點：

　　「打造庶民新天堂」為桃園縣吳縣長之期許，桃園航空城計畫為未來發展之旗艦計畫，並且為政府主要發展之地區，其交通便利、環境生態及生活機能皆是吸引民眾移居之因素，最重要擁有完善的產業鏈，將提供就業機會，創造新市鎮，故民眾考量未來潛力，看好此地方之未來發展，進而提升當地之不動產價格；另一部分為，桃園航空城採區段徵收之方式，其根據土地徵收條例的44條可配回抵價地，故以現在之價格與未來徵收配回之價格進行比較，將產生其價值所在，也部分說明「投資房地產跟著國家重大建設走就沒錯了這句話」。其上兩種之原因，認為目前之不動產市場行情為合理。

　　桃園航空城計畫推出後，周邊土地高漲，讓不少民眾也願意出售自身之不動產，大舉獲利，導致當地建地已被建商收購作為開發使用及農地不為耕作使用，而是被插滿求售的廣告牌佇立，以上種種因素，導致價格一日數變，甚至到今日仍有人願意以較高的金額購買，雖吳縣長表示相關官員一律不得透露任何和開發計畫相關的訊息，在開發計畫未完成前不准在計畫區內置產等限制或規定，但不動產市場之價格仍難抵抗投資之誘因，屢創新高。

　　桃園航空城效應下，引領桃園投資風潮、熱絡不動產市場交易量，且有機場捷運線、航空城等地建設利多等議題，但在生活機能尚未到位、低點燈率、民眾抗議等問題，加上完工期難測之下，市中心外圍已有買家退出此市場。根據2012年營建署的房市報告，桃竹地區受到桃園航空城的助力，房市的投資占比為16.5％，甚至超過北市的11.9％，資金湧入程度可見一般。但外圍地區因生活機能仍未到位，讓部分買家萌生退意，另在2012、2013年期間有不少買家前往當地重劃區炒紅單，導致房價高於區域市場行情，在生活機能未到位且尚未完全開發完成的情況下，若遭遇景氣反轉恐淪為投資地雷區。本所認為市場之合理性，並沒有一定之標準，有人認為已達高點，但未來如發展成功，建設皆已到位，其價格必然擁有一定之上漲空間，相對來說，如因不確定因素而影響，其價格則可能會有調降空間，故須以投資的角度來觀看此市場，衡量市場未來發展性及關注目前政府動態實為上策。

根據土地徵收條例衍生出全區一次開發及分期分區開發之爭議點，中央政府及部分民眾認為應採取分期分區開發較為適合，但桃園縣政府堅持計畫書應做為全區一次開發，以下為其論點：

　　桃園縣政府之立場，桃園航空城是國家重大開發計畫，為了台灣的整體競爭力，應該採取一次核定，一鼓作氣完成開發。因為跟鄰近亞太國家相比，3,000公頃的開發規模並不算大，如再採分期分區，可能導致國際廠商投資怯步，衝擊航空城的整體發展。而在區段徵收實際執行上，分兩期開發也會面臨財務可行性低、民眾配地公平性及公共設施不連貫等問題，這些窘境在可預見的未來勢必將發生。

　　內政部都市計畫委員會，堅持要求桃園縣政府辦理區段徵收地區，必須劃分成兩期開發，考量用地需求、區段徵收的公益性及必要性、可行性評估、開發期程及預算編列等情形。先徵收第一部分的土地，確定該地區開發達一定程度，再繼續辦理第二部分的土地徵收，降低徵收爭議和可能的財務負擔。

　　桃園航空城都市計畫(「擬定桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」)歷經內政部都市計畫委員會近一年審議，包括50場專案小組會議、五次大會審議，在2014年7月29經內政部都市計畫委員會大會審定通過，並確定以劃分成兩期開發。自航空城計畫開始，因徵收用地龐大，時被人評為「空城」及「徵收太多土地，可能不會全部用到」等疑義，故建議以分期分區開發的方式，但桃園縣政府堅持以全區一次開發的方式，其原因包括上述之考量，但另一方面因蛋黃區為中央政府所主導，故其發展是可預見，但負責蛋白區之縣政府，仍有在未來面對反對勢力之風險，加上缺少中央政府之協助，其不確定風險確實相對較大，本所認為各自所站的角度不同，故顧慮之疑義也有所不同，目前已朝向兩期開發，但桃園縣政府表示仍會繼續爭取，期盼中央能再通盤檢視航空城計畫。

　　桃園航空城計畫，由機場園區計畫及機場園區附近地區特定區計畫所組成，開發總面積6000多公頃，徵收面積達3000多公頃，政府估計可創造2.3兆的經濟效益，但其徵收過程及面積仍受爭議，主要因土地徵收條例第13條表示是否符合徵收之公益性、必要性及是否適當與合理，此條例也為近年來土地徵收上議論之處，以下簡述於此條例對於桃園航空城之現況及爭議。

　　環保署的政策環評中，桃園機場原本提出增設第三跑道的需求，後來交通部為建設自由貿易區，決定推動機場園區計畫，擴大徵收面積1400多公頃。而後桃園縣政府考量到新建設之捷運場站，加上周邊原有的都市計畫，故推出桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫，增加徵收1600多公頃，為何徵收如此龐大的面積，政府表示原因在於徵收計畫的財務平衡，必須徵收足夠面積土地，才能補足自償性的開發資金。預計自105年起辦理土地及地上物公告徵收，接續辦理公共工程推動及土地分配等作業。

　　近年來土地徵收儼然已成為臺灣社會關切的課題，許多爭議及社會運動皆是與此有關，探究為何政府可輕易取得人民之財產，其剝奪並非僅是土地之所有權，更是剝奪了人民之財產權，進而涉及生存權、工作權及基本人權，對人權造成侵害，也使許多家庭遭受強制驅逐的命運。桃園航空城自徵收以來，事件頻傳，大園鄉菓林村83歲老農呂阿雲先生的家園與土地因桃園航空城計畫面臨徵收，被安置區域竟是祖墳所在地，老農為此憂鬱不已，而選擇飲農藥自盡；航空城預計拆掉原有的海軍基地跑道，於居民聚落另蓋第三跑道，因此必須拆遷7校，共有10所學校6000多名學生的受教權受影響等，當然還有許多仍希望於此地繼續深耕下去的當地居民。故臺灣人權促進會、桃園航空城自救協會等組織為此積極爭取相關權益，與桃園縣政府不斷的進行溝通及申訴。

　　根據司法院釋字第425號解釋土地徵收，係國家因公共事業之需要，對人民受憲法保障之財產權，經由法定程序予以剝奪之謂。規定此項徵收及其程序之法律必須符合必要性原則，並應於相當期間內給予合理之補償，另土地徵收之立法，乃至法之運用或解釋，均應著眼增進公共利益之徵收目的之外，亦有必要同時顧及保障人民財產權、生存權及工作權之內涵，意即應考量公益與私益之衡平，始能與憲法規定意旨相符（司法院釋字第409號）。

　　基於上述所解釋，當土地徵收時，除財產權之考量，其不動產更是與生存權與人格權息息相關。換句話說，個人的生存及人格是與其財產的擁有與自由支配使用，有著絕對的關係，故對於財產權的侵害，也就涉及了對於生存權與人格權的剝奪。我國已回歸憲政及國際人權標準，充分體現社會公義，臺灣於2009年簽署聯合國兩人權公約，人民基本人權本應獲得充分保障，但在土地徵收上確實有矛盾之處。

　　本所認為桃園航空城在土地徵收上有兩處爭議，一為在辦理徵收說明會時，部分居民對於此計畫仍不甚了解，部分居民則期待徵收計畫，期許帶動地方繁榮，航空城計畫的推動，讓徵收區的土地利益飆高，近年來在說明會場內外，充斥著大量土地仲介人員，遊說地主賣地，而後當原地主得知自身土地在市場上之價格已高於先前所賣的價格時，反而會產生不滿之情緒，反觀來說，讀者可發現也因此次計畫，創造許多億萬富翁，且部分既得利益者提出一坪換一坪之要求。二為，人權問題，大園鄉的海口村的居民張先生家族一百多年前已定居在此，並致力於傳統農耕及養殖方式，希望重建農村經濟、竹圍村的蔡小姐新居剛落成，但也因土地徵收問題，而停滯下來。
　　徵收計畫過程中，因關注之地方不同，導致所支持的立場及做法也有所不同，不僅是居民，政府也亦然如此，臺灣對於計畫之發展確實勢在必行，政府也表明其堅決立場，居民對於家園之保護，實為臺灣賦予之權利，在發展及人權上，並無法以少數服從多數之原則輕鬆帶過，須以政府與居民協調溝通，彼此達到平衡點，但前提是須放下自身之己見，能有協調之空間。未來政府是否願意聆聽居民之訴願、居民是否願意與政府之計畫進行調整，影響了這塊土地之未來發展。

　　桃園航空城計畫之進行勢在必行，過程中也必須與居民進行溝通協調，達到共識，但在以往之案例中實為困難，相信讀者也清楚近幾年對於土地徵收之抗爭越來越多，包括文林苑、大埔事件及台南鐵路地下化東移等徵收事件，常可看見居民為保護家園而挺身而出，人權問題也逐漸受到重視，僅能透過不斷的協商以求取平衡點，相信各方面的觀點皆是為臺灣這塊土地所著想，另一方面，桃園航空城計畫將進入土地徵收之階段，本所也將陸續關注此計畫之期程，為讀者提供即時之訊息，惟上述分享之內容如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！

參考來源：

1.中華民國行政院：

http://www.ey.gov.tw/

     2.國家發展委員會：

http://www.ndc.gov.tw/

3.桃園航空城計畫：

http://www.tycg.gov.tw/aerotropolis/main.html

4.自由經濟示範區：

http://www.fepz.org.tw/

5.台灣人權促進協會：

http://www.tahr.org.tw/

6.公視新聞議題中心：

http://pnn.pts.org.tw/main/

7.桃園航空城自救會：

https://www.facebook.com/PO5183

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