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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘~搞懂QE與房價之關聯

前言:自2013年電視媒體及報章雜誌不斷的透露出聯邦準備理事會之決策,將逐漸縮減QE規模,最後使之退場,其將大幅影響臺灣之經濟及房市市場。故本所將在這期介紹QE是什麼?QE與房市之關聯及其房市市場之影響為何?惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

量化寬鬆(Quantitative Easing)

 量化寬鬆(Quantitative Easing)屬於一種貨幣政策,簡稱QE,目的為中央銀行持續增加資金到金融體系,以維持利率在極低的水準,換句話說,量化即是創造貨幣、寬鬆即是降低銀行對於資金之壓力。

  中央銀行之操作方式為在公開市場買入證券、債券等,使銀行的流動資金增加,另一方式為干預外匯市場買入外幣來提高貨幣供給。簡單來說,央行透過購買政府及企業債券,以增加市場貨幣流通量,進而刺激銀行放貸,以達到提振經濟的作用。

  第一次採取QE政策為在2000年時日本採取貨幣措施,藉由擴張性貨幣政策,來解決通貨緊縮的問題,將大量資金挹注銀行體系中的作法,使長短期利率處於低利狀態,藉此刺激經濟增長,改善通貨緊縮。另2008年金融海嘯後,由於美國基準利率接近於零,美國聯準會於是推出QE政策,大量購買政府債券及公司債等,提高美國長期債券價格及降低其利率,並降低房貸利率以避免美國房市崩盤。

  QE實施後因大量印鈔,全球流通市場上美金增加,因此美金持續走弱,關鍵在於獲得充裕的資金之後大部分的企業或個人並沒有投入美國國內消費,反而向外尋求投資效益較高的投資管道,因此大量資金(簡稱熱錢)流入新興國家市場,新興市場接收了這一波外資潮,成為新的投資天堂,熱錢也就流入新興國家的房市股市匯市等。

  於是新興國家出現了所謂的假性繁榮,包括臺灣前陣子有許多房屋公司鼓勵民眾前往東南亞國家進行投資,並各交易市場表現熱絡,但大部分的經濟體都比較小,像印尼、菲律賓等,都是屬於淺碟型市場,一旦外資大進入,經濟容易就跟著波動,相對來說,如QE一但退場,外資歸位,被炒作起來的市場與價格失去了支撐,即有可能開始出現價格崩盤或泡沫經濟等情形。

QE對房市之關聯性

由上述簡略敘述可得知,QE3退場對於房市之影響,其重要因素包括臺灣房市是否具有國際化,臺灣房地產國際化程度為何,2013年全球房地產指南研究指出臺灣毛租金收益率如下圖所示,臺灣的房租收益比1.57%,相較於新加坡、菲律賓、印尼等高房租收益比,可得知外資對於臺灣房市的吸引力並不高。

 另一方面,可由經濟部投資審議委員會9月份統計月報如下表顯示2013年外資交易不動產159件,交易金額共達約4.8億美元,約為台幣146.6億,但相較於2013年台灣房地產推案量高達1.57兆,僅占0.09%,故就算外資全都退出台灣,對於台灣房地產的影響也是有限。

  又上述圖表可得知臺灣房地產對於外資而言,並無太大的吸引力,所以QE3退場對於臺灣房市並無影響嗎!?

QE3退場對於房市市場之影響

 

  本所研判其對於房市市場的影響為所謂的棄保效應,源自於中國象棋術語棄車保帥,放棄次要的棋子以保主要棋子的安全。對於臺灣民眾而言,不動產仍是最好保值的產品,就算景氣蕭條,不動產之價值並不會應景氣的低盪而大幅影響;相對於景氣繁榮,不動產之價值卻會因景氣的興盛而大幅上漲,因此只要有錢就買房、有土斯有財、買房保值、買了放著等升值的觀念深植臺灣民眾的心中,故當QE3退場,棄股票買不動產、棄基金買不動產等將會產生,故依經濟理論的觀點來看,當需求增加,則價格必定上漲,

  QE3退場僅會帶動價格上漲!?答案為不一定,QE3退場也代表國際低利率的時代即將結束,隨著國際利率的調升,臺灣中央銀行也將面對升息的壓力,從消費者方面來看,消費者期待房價下跌,但如上述所言,大部份賣方的觀點即買房保值,故鮮少機率產上所謂的降價求售,只有在賣方承受資金壓力的狀況下才有可能發生。

  臺灣的房貸利率相對於其他國家,一直處於低利率的狀態,故低利環境使得建商在土地及營建成本上享有較輕的資金壓力,故預售屋及餘屋的銷售時間即可延長,導致價格一直無法下跌。當銀行開始調升房屋貸款利率、加強授信風險評估,營造商及擁有多數不動產的投資戶之財務槓桿則會產生變化,當租金淨收益不足負擔貸款支出時,則現金流量為負,此時,才有可能帶動房價下跌,此為升息效應。

  另一方面,對於房貸利率的升息,將可能為房市泡沫危機關鍵之說,本所之淺見,認為臺灣的房價將不至於大幅下跌,舉例而言,當購買一戶1000萬之不動產,貸款為800萬,當不動產價值跌至於800萬之下,不動產所有權人則有可能不繼續繳交剩餘之貸款,相對建商取得更高之貸款成數而言,其風險更為龐大,故中央銀行也會將此做為考慮。

結論

  1037月,台灣經濟研究院副研究員劉佩真預估若房地合一、實價課稅等政策順利上路,且央行在2015下半年啟動升息循環,房價可望從蛋殼區開始鬆動,最快在2015下半年有機會出現1成以上的下修幅度。

  但對於政府在打房政策上,是否會讓房價下跌?以奢侈稅為例,奢侈稅使賣方在買賣不動產之成本增加,但臺灣民眾買房保值的觀念、房屋持有稅低、遺贈稅調降效應等,更加劇民眾賺錢後置產之需求,故奢侈稅不管年限之限制為多少,只是限制買賣房子處分的靈活度,若以經濟理論之觀點,可發現將導致供給減少,價格上漲,故降價效應有限。

  臺灣人的對於不動產保值的觀念的深厚,台灣人房屋自有率已高達到八成,外資並無太多的操作空間,因此QE的對於臺灣房市並無太大的影響,臺灣房價問題仍舊於低利率的環境,近十年來的寬鬆貨幣與實質負利率,才是房價居高不下的主要原因,且英國皇家國際事務所主任研究員Paola Subacchi(金融時報,渣打銀行台灣經濟高峰會2014,英國)也表示相似觀點。惟上述分享之內容如有錯誤之處,尚請不吝指正,謝謝!

 

 

 

 

參考來源:

1.全球房地產指南研究

http://www.globalpropertyguide.com/

     2.經濟部投資審議委員會

http://www.moeaic.gov.tw/

3.渣打銀行台灣經濟高峰會2014

https://www.etouches.com/ehome/84529/178570/?&language=cht

4.臺灣經濟研究院:

http://www.tier.org.tw/

 

 

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