前言:台灣中部最大都市的台中市,在這幾年來有了所謂的「金磚四區」(即七期重劃區、八期重劃區、美術館與科博館特區及中科),無論是投資客之焦點或是預售屋之推案量皆常聚焦在此,但是本周我們不談金磚四區,讓我們換個角度來談談鎂光燈焦點以外,被七期重劃區、八期重劃區及美術館與科博館特區包圍其中的五期重劃區!

 

一、

五期重劃區指的是哪裡?

首先,我們先來談談所謂的五期重劃區在哪裡?

五期重劃區其範圍東起忠明南路,西至文心路,南側大致以大墩一街為界,北端則以大墩二十街及寧夏路為迄。

二、

為何我們要談論五期重劃區?

再來,我們來看看為何台中市五期重劃區值得我們專章討論?

(一)地理位置優越

五期重劃區南北延伸約3KM長,與多處重要地標或重點發展地區相銜接,北側除橫跨有台中市主要幹道-台中港路,同時鄰有科博館商圈,東面則緊鄰著美術館特區、勤美誠品等重要商圈,南邊則為豐樂公園、好市多所位居之八期重劃區,西側更與台中市最受矚目的地段-七期重劃區亦僅相隔著一條文心路;另五期沿著西側邊線(即文心路)目前便規劃設置有四個綠線捷運站(G9、G10、G10a、G11),其相對位置詳如上頁圖2。

(二)公設、商業發展成熟

重劃區內公共設施眾多,除了東興公園、萬壽棒球場等綠地外,與文心森林公園則僅有一路之隔,更有大新國小、東興國小、大業國中等中小學可供利用,該區域亦有傳統市場、超級市場、全聯及家樂福賣場等可供民生採買之用,而台中著名之精明一街商圈亦位在此區域內,且各主要道路如大墩路、東興路、精誠路、向上路及公益路等,各式店家林立,其一般生活消費機能自成一供需圈而不虞匱乏。

(三)道路規劃整齊

以忠明南路、東興路、大墩路、文心路等主要南北幹道貫穿,輔以中港路、大業路、公益路、向上路、五權西路、南屯路等東西向主要道路,五期重劃區內整體道路規劃極為整齊,大多為正東西向或正南北向,使該區呈棋盤式分佈,亦鮮有彎曲或過於狹小之道路,交通動線頗佳。

由上述幾點我們可知五期重劃區雖非如七期、八期重劃區那般蓬勃發展中,也非美術館特區般有著優越的綠地優勢,但由於五期重劃區自民國72年開始辦理至今已將近三十年,惟也亦因如此,該區域內各項設施發展已極為完善,輔以上述幾點優勢,五期重劃區目前仍為台中市一般購屋族相當偏愛的區段。

 

三、

五期重劃區行情? 

    藉由上述兩小節我們已知道五期重劃區之範圍及優勢,再來緊接著我們便來談談五期重劃區現在的『行情』?本次週報主要將從大家購屋相對較為容易下手的大樓及公寓住家談起,店面或透天別墅等部分則俟機會再跟各位朋友介紹。以下大致分成新成屋與預售屋、5~20年中古大樓住家及20年以上大樓或公寓住家等類別分別說明:

(一)下表係五期重劃區內,預售屋及2年內新屋一般開價行情價格:

 

推案名稱

基地位置

開價 (萬/坪)

推案建商

主力坪數

備註

仁山雲集

公益路

精誠十六街

22~25

仁山建設

65、75、150

預售屋

天與齊

(公益路一號)

公益路與

東興路口

28~39

聚合發建設

83、165

預售屋

自得居

大墩路與

大墩十二街口

22~25

華太建設

60~70

2年內新屋

冠宇原創

精誠路與

精誠22街口

20~22

冠宇建設

47~63

預售屋

巴黎之心

大聖街與

大墩十二街口

24~29

精銳建設

64~71

預售屋

                                    資料來源:住展房屋網、優家網、樂屋網;華信不動產估價小組編輯整理                                                  

             由於五期重劃區發展已久,且人口頗為密集,故能從事較大規模開發之建地較為稀少,是以本區之預售屋數量相對少了許多,依目前上表可知在五期重劃區內,依目前預售屋及新屋市場行情,其開價皆已超過20萬,大部份開價落在22~29萬元/坪間,其中我們同時可看到聚合發所推出之『天與齊(新案名:公益路一號)』,此案開價更來到39萬元/坪,直逼四十大關,已是五期重劃區推案之新高點,據目前之觀察應是五期由於發展成熟,近年來較少推案,區間行情之成長幅度相較於鄰近之七期或八期重劃區實屬平緩,是以如此之價格頗有試著將五期行情推向另一個高峰(抑或稱為將市場引導至合理價格)的意味,再者,就其規劃坪數而言,除了『冠宇原創』主力坪數較小,似有想要兼顧首購及換屋客群外,其餘建案之主力坪數皆超過60坪,『天與齊』與『仁山雲集』甚或有150以上之坪數,在在皆可看出目前五期的預售屋市場主要係針對經濟能力相對較好之換屋族群或豪宅市場,其價格方能有此運作之空間,惟以如此開價之區間仍屬偏大,最後銷售所能成交之實際單價將落在何點,終將還是得由市場決定一切。

  (二)下表係五期重劃區內,5~20年內中古屋一般成交行情價格:

 

地點

向上路以北

向上路以南

主要路段

公益路、大業路、大隆路

大墩路、東興路、精誠路

向上南路、五權西路一段

大墩路、東興路

屋齡

10年以內

14~18(萬/坪)

13~16(萬/坪)

10~20

11~14(萬/坪)

10~13(萬/坪)

          資料來源:信義房屋、永慶房屋、內政部地政司、住商不動產、樂屋網;華信不動產估價小組編輯整理

我們在之前曾提過由於五期重劃區南北延伸約3KM長,即使同為五期仍不免滿會因所在相對位置其行情略為有所差異,依目前台中市五期重劃區發展情形來看,由於向上路以南已無明顯之集中型商圈,是以整體商業發展氣氛略遜一籌,越往南走愈為明顯,故本週電子報係酌以向上路為界,概述本區各主要路段一般大樓華廈之行情坐落區間。

而另值得一提的是惠宇建設,在本區的推案一直穩居前頭,如惠宇敦品(大墩路與向上路一段路口)及惠宇清寬(五權西路二段上近精誠路交會處),其屋齡約3~5年,惟其價格目前仍有著16~20萬/坪之水準,與當地行情約略有著10%~15%之價格優勢,堪為目前台中市五期之指標型建設公司。

(三)下表係五期重劃區內,20年以上中古屋一般成交行情價格:

地點

向上路以北

向上路以南

主要路段

公益路、大業路、大隆路

大墩路、東興路、精誠路

向上南路、五權西路一段

大墩路、東興路

產品型態

電梯住家

9~11(萬/坪)

8~10(萬/坪)

無電梯公寓

(無裝潢)

6.5~8(萬/坪)

6~7.5(萬/坪)

無電梯公寓

(含裝潢)

7.5~10(萬/坪)

7~9(萬/坪)

   資料來源:信義房屋、永慶房屋、內政部地政司、住商不動產、樂屋網;華信不動產估價小組編輯整理

    至於20年以上之住家產品,有電梯之住家價格則多維持在8~11萬/坪之間,而無電梯之公寓住家,除了因無電梯較不便利外,通常屋齡亦多在25年以上,其價格之區間則多介在6.5~8萬/坪間;而由於五期區位良好,接手性佳,是以通常一些較為老舊之公寓多會利用重新裝潢藉以提高房價,此時視其裝潢程度不一,其價格便會造成較大之差距。 

四、

結論

以上便是台中五期重劃區之大樓公寓住宅一般行情區間,最後一提的是以目前區域內之租金行情,依屋齡、電梯有無及管理方式等不同個別條件大致位在200~450元/坪不等,以6.5~18萬/坪之行情區間而言,其收益報酬率約略在2.7%~2.3%,相較於目前五大行庫一年期定存利率1.28%來說,就其投資報酬率之表現已實屬不錯。

資料來源:華信聯合鑑價機構 http://www.hunhsin.com.tw/

創作者介紹

鑑價專業網~不動產估價 預售屋估價 新成屋估價 都市更新估價

hunhsin 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()