前言:對於一般民眾而言,買賣房地產最注意也最注重的就是房地產本身的價格,只關心買的夠不夠便宜,賣的夠不夠高!然而,若忽略一些其他相關費用,對於買方而言,將可能使自己的自備款準備的不夠多,對於賣方而言,將使預期的收益高估了(或使預期的損失低估了)。而且,若事先沒釐清相關費用,往往在最後交屋分算費用時,造成買賣雙方的爭議。因此,本期電子週報,將針對房地產買賣相關的費用予以詳細列出,祈能幫大家在計算相關費用時能更精確,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

 

一、

賣方應付之費用

首先,我們先列出賣方應支付之費用。相關費用如下:

(一)土地增值稅:一般而言,土地增值稅往往佔賣方支出相當大的比例,尤其是對持有土地面積越大越久者而言,相關計算以及是否符合免徵或不課徵等優惠條件請參考第11及12期之電子週報。

(二)塗銷代書費:若出售之不動產仍有貸款且委託代書塗銷者,才需此費用,每筆約新臺幣1,500~2,000元。

(三)水、電、瓦斯、管理費:一般係依近期收費單據計算,以交屋日為準按天數比例分攤。

(四)地價稅分算:地價稅每年11月開徵,其核課期間為當年度1/1至12/31,稅捐稽徵處以8/31為基準日,決定誰為納稅義務人,在8/31之前產權移轉完畢後,新所有權人(買方)為納稅義務人,原所有權人(賣方)須補貼1/1至交屋日這段期間稅金於新所有權人;在8/31之後才完成產權移轉,原所有權人(賣方)為納稅義務人,新所有權人(買方)須補貼交屋日至年底(12/31)這段期間稅金於原所有權人。

(註-地價稅稅率:一般稅率:1%,自用住宅稅率:0.2%。)

(五)房屋稅分算:房屋稅每年5月開徵,其核課期間為上年度7/1至當年度6/30。房屋移轉時,出賣人須先繳清當年度應負擔繳納之房屋稅,又若移轉日期在當月16日以後者,當月房屋稅由原業主負責繳納,如移轉日期在當月15日以前者,房屋稅自當月起向新業主徵收。(房屋稅稅率:住家用為房屋評定現值 × 1.2%,非住家營業用為房屋評定現值 × 3%,非住家非營業用為房屋評定現值 × 2%。)

(六)仲介服務費,一般約為成交價之4%。

(七)買賣雙方所約定的費用:例如代書費用買賣雙方各半或是相關費用從過戶後開始分算(一般以上述交屋日為分算日)。

(八)財產交易所得稅:財產交易所得,係指納稅義務人並非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產,因買賣或交換而發生之增益。於申報出售房屋的財產交易所得時,可依實際售屋收入減除下列之細項:

1.成本部分:取得房屋的價金以及購入房屋達可使用狀態前的一切必要費用,如仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費、監證費或公證費等,還有在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息,以及在取得房屋所有權後,於使用期間內所支付屬於資本支出的修繕、改良、增置等費用。

2.移轉費用部分:出售房屋所須支付的仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

然而,如果無法提出證明文件,可直接按照財政部每年發布的當地財產交易所得課稅標準來計算應稅所得。

依據財政部100年1月12日台財稅字第09904906800號令,民國99年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準如下:

一、直轄市部分:

1.  台北市:依房屋評定現值之37%計算。

2.  高雄市:依房屋評定現值之20%計算。

二、準用直轄市之縣(99年12月25日改制之新北市)部分:

1.  市:依房屋評定現值之21%計算。

2.  鄉鎮:依房屋評定現值之8%計算。

三、其他縣(市)(含99年12月25日改制之直轄市)部分:

1.  市(即原省轄市):依房屋評定現值之13%計算。

2.  縣轄市:依房屋評定現值之10%計算。

3.  鄉鎮:依房屋評定現值之8%計算。

依據上表,以基隆市為例,需按房屋評定現值的13%核課財產交易所得。

 

二、

買方應付之費用

於買方應支付之費用,列示如下:

(一)契稅:應納契稅為標準價格(建物核定契價)×稅率(買賣為6%),核定契價為稅捐稽徵機關就建物所有權移轉時所核課契稅之建物全部價值。

(二)印花稅:凡是書立並使用的憑證屬於應課稅的範圍(如契約)都要繳納此稅,印花稅就是是一種憑證稅,一般房地產買賣所簽立的買賣契約書俗稱為私契(債權契約),過戶時另立的所有權移轉契約書稱為公契(物權契約),公定契約書上應黏貼契價千分之一的稅,即為印花稅。

印花稅額=公定契約書上之房地總價 × 0.1%,其中土地以公告土地現值計算,房屋以評定現值計算。

(三)過戶代書費:土地及建物所有權登記同一人時,土地一筆、建物一棟每件約為新台幣9,000~12,000元,每增加一筆(一張權狀)加收新台幣1,000~2,000元左右。分件辦理視為另一件,按件計費。另部分代書酌收簽約手續費,收費方式依各代書事務所收費標準(約新台幣1,000~2,000元)。

(四)登記規費及書狀費:申請土地權利變更登記,權利人應按申報地價千分之一繳納登記規費,另書狀費(所有權狀或他項權利證明書)每張為80元。

登記規費=(土地申報地價總額 + 房屋核定契價)×( 1/1000)。

書狀費= 80元 × 張數。

[註:土地申報地價總額=土地申報地價 × 土地移轉面積]

(五)貸款費用:銀行徵信查詢費為新台幣100~500元;貸款開辦手續費為新台幣2,000~5,000元;設定登記規費為借款金額 × 1.2 × 0.1%;登記簿謄本費為每張20元;住宅火險及地震險費用由產險公司估算,其中火險費每貸款新臺幣1百萬元約需5,000~6,000元;設定登記代書費為一個順位新台幣3,000~5,000元:提前清償違約金約為貸款金額的1%。

(六)登記簿謄本費:每張20元。需確認產權是否移轉登記完成。

(七)仲介服務費,一般約為成交價之1~2%。 

 

 

三、

結論

以上便是一般房地產買賣相關的費用。以水、電、瓦斯、管理費、印花稅、登記規費及書狀費等費用來說,一般約僅數百元至數仟元,與房地產價格本身相較,確實所佔比例不大,事先沒計算對於買賣雙方或許影響不大,但若是土地增值稅、代書費、仲介服務費、契稅及貸款費用等相關費用與房地產價格相較,所佔比例往往不小,若忽略不計,則影響甚大。相信在看完本期電子週報後,大家在買賣房地產時相關費用的計算將能更準確!

最後,關於賣方應付費用的第七項「買賣雙方所約定的費用」,實務上亦常見,在此列舉一例如下,做為本週電子週報的結尾。

案例:出賣人與買受人為某一宗土地之買賣,達成出賣人淨拿若干金額之協議,亦即任何與土地所有權移轉有關之土地增值稅及費用,均由買受人負擔。此一約定,於土地稅法之適用意義為何?

解答:買賣契約,區分為債權契約(私契)與物權契約(公契,申辦登記之用)。當買賣契約一經簽立(私契),雙方間之法律關係即已確定買賣行為。土地稅法第五條規定,有償移轉土地增值稅由賣方負擔,此為行政機關課稅之對象。但基於契約自由原則,買賣雙方仍得自由於債權契約(私契)上約定由任何一方繳納,此一約定,雖無法變更稅法上稅捐機關課稅對象,於買賣雙方仍然有效。若雙方同意任何與土地所有權移轉有關之土地增值稅及費用,均由買受人負擔,則買受人可代為繳納。另由土地稅法§5-1之規定:「土地所有權移轉,其應納之土地增值稅,納稅義務人未於規定期限內繳納者,得由取得所有權之人代為繳納。」由土地稅法§51之規定:「欠繳土地稅之土地,在欠稅未繳清前,不得辦理移轉登記或設定典權。......所欠稅款,土地承受人得申請代繳或在買賣、典價內照數扣留完納;其屬代繳者,得向繳稅義務人求償。」因此,如買賣雙方未約定由誰繳納,或約定由賣方繳納,但實際由買方代繳,買方可就代繳數額全部依「債務不履行」規定請求賠償,並加計代墊日起之利息,請聲請法院核發支付命令,或逕行起訴。

資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/

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