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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘~搞懂以增額容積籌措重大公共建設財源運作要點

前言:經過上期介紹增額容積之後相信讀者們都已了解何謂增額容積了,本期將以內政部營建署研訂之「以增額容積籌措重大公共建設財源運作要點」與讀者們分享介紹;惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

依據及流程

「以增額容積籌措重大公共建設財源運作要點」彙整於「跨域加值公共建設財務規劃方案」中(行政院101724日院臺經字第1010138527 號函核定),其作業流程如下:

(一)重大公共建設計畫之可行性評估階段:

公共建設計畫主辦機關(以下簡稱計畫主辦機關)會同地方政府,分析公共建設涉及之都市計畫地區,其原基準容積、獎勵容積、發展容受力及容積價值,綜合評估依都市計畫法第27 條之1 有關都市計畫變更精神,以變更都市計畫提高建築容積方式籌措財源,提高公共建設自償性之可行性。

(二)重大公共建設計畫草案規劃階段:

1.地方政府與公共建設計畫主辦機關應將下列事項納入公共建設計畫草案後,送請公共建設計畫之中央主管機關(以下簡稱計畫主管機關)審查:

1)分析各都市計畫地區重大公共建設影響範圍,初步規劃增額容積實施地區。

2)分析影響範圍之增額容積量。

3)初估增額容積可籌措財源數額。

4)以新設或指定既有基金,作為財務運作基金。

5)地方政府取得地方議會同意,以新設或既有基金配合公共建設財務運作,及必要時同意編列預算配合財務運作,並將地方議會同意文件送計畫主辦機關納入公共建設計畫草案。

2.計畫主管機關依「行政院所屬各機關中長程個案計畫編審要點」規定,就計畫財務策略規劃先行審查時,認為如有公共建設與周邊地區土地使用之計畫、建設、財務、時程及自償性等項目尚需整合協調事項,必要時,得向內政部提出申請,透過整合平臺協助進行相關事項之協調整合。

(三)重大公共建設計畫審議階段:

1.計畫主管機關邀請財主等相關單位審查財務可行性後,依作業規定循程序陳報行政院。

2.行政院經建會奉行政院交議後,循公共建設計畫審議程序,邀集行政院主計總處、工程會、內政部、財政部、研考會等相關機關審議。

(四)重大公共建設計畫執行階段:

計畫奉行政院核定後,應即落實執行,有關增額容積籌措財源部分,地方政府應儘速辦理下列事項:

1.配合完成增額容積實施地區之相關都市計畫變更案。

2.修正或訂定相關自治條例、基金收支保管及運用規定。

3.申請建築者依都市計畫法第27 條之1 規定提供或捐贈增額容積價金之總額,如不足支應政府所需分擔之公共建設經費時,政府應依法編列預算或規劃其他替代財源支應。

4.政府對於增額容積價金等相關資料應列專冊管理,並依土地參考資訊檔作業要點規定程序登錄於土地參考檔,以提供相關機關及社會大眾參考。

5.如有預支增額容積價金挹注公共建設經費需要時,得依相關基金收支保管及運用辦法或依自治條例規定配合辦理。

6.如有其他未盡事宜得於自治條例規範之。

(五)管考輔導及爭議處理階段:

1.計畫主管機關應定期追蹤執行進度與績效,若有執行進度落後情形,應即督導改善;倘執行落後係因地方政府或其他相關機關未配合所致,應積極協調解決。

2.倘計畫執行有重大缺失或計畫主辦機關協調遭遇困難者,請計畫主管機關協調改進或解決,若地方政府未如期撥付款項,必要時得洽請相關機關扣減、緩撥或抵充補助款。

 

二、

增額容積價金之計算

增額容積價金=增額容積價值×一定比例

(增額容積之市場收益-增額容積之營建及管銷成本)×一定比例

一、「增額容積之市場收益」及「增額容積之營建及管銷成本」,由地方政府委託3 家以上不動產估價師或其他依法得估價者查估後評定之。

二、「一定比例」由地方政府衡酌該地區容積市場價值後自行訂定。

三、委託估價所需費用應由土地權利關係人負擔,另外繳交地方政府。

 

增額容積之使用參考作法

     

[作法一]地方政府以財務運作基金向金融機構辦理長期融資貸款挹注重大公共建設經費,並將增額容積繳交之價金納入財務運作基金分期償還金融機構。增額容積繳交之價金,如不足以償還金融機構,應自行編列預算或尋求其他替代財源支應。

 

[作法二]地方政府依地方制度法規定程序訂定自治條例,明定得採競標方式向民間機構預支增額容積價金挹注重大公共建設經費,須考量下列事項:

1.地方政府將增額容積以一次或分批競標方式預收價金,並將得標者預繳之價金挹注重大公共建設經費。競標底價以增額容積實施地區之公告土地現值、加成補償成數及容積率加權平均計算為準,地方政府得視當地實際狀況酌予調整。

2.得標者預繳價金所取得之增額容積,得於增額容積實施地區內自行建築使用,或由地區內其他土地所有權人建築使用。其申請建築基地個別增額容積量與已得標取得增額容積量間之換算公式如下:

 

[作法三]有關增額之容積,必要時地方政府可作為容積  

       銀行予以儲備,未來配合政策需要再適時釋出。

結論

目前包括鳳山鐵路地下化、捷運萬大線、民生汐止線等建設都已做增額容積標售的規畫,例如萬大捷運線沿線土地開發,原容積約300%,經過都市計畫程序增加為約450%, 所增加約150%政府歸政府所有,政府有權針對增額容積進行標售,在地方政府標售這些「增額容積」之後,收入就回到公共建設本身及站區開發所設置基金協助建設,能降低中央政府財政壓力負擔。

以上資料來源參考:

1.以增額容積籌措重大公共建設財源運作要點-內政部營建署

2.跨域加值公共建設財務規劃方案(核定本)-內政部

3.國家發展委員會 http://www.ndc.gov.tw/

4.高雄市政府都市發展局http://www.tpce.org.tw/tpce/ePaper/news/403.htm

5.台北市土木技師公會 http://www.tpce.org.tw/tpce/ePaper/news/403.htm

 

 

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