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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

不動產法規~10分鐘搞懂「開放空間」

前言:前43~45期電子報已針對「容積移轉」做介紹,本期介紹數年前的民生議題,因近來的社會新聞而重新引起討論的「開放空間」介紹,如有錯誤或遺漏之處,尚請不吝指正,謝謝!。

「開放空間」定義:

建築技術規則第283條:

本章所稱開放空間,指建築基地內依規定留設達一定規模且連通道路開放供公眾通行或休憩之下列空間:

一、沿街步道式開放空間:指建築基地臨接道路全長所留設寬度四公尺以上之步行專用道空間,且其供步行之淨寬度在一點五公尺以上者。但沿道路已設有供步行之淨寬度在一點五公尺以上之人行道者,供步行之淨寬度得不予限制。

二、廣場式開放空間:指前款以外符合下列規定之開放空間: 

(一)任一邊之最小淨寬度在六公尺以上者。

(二)留設之最小面積,於住宅區、文教區、風景區或機關用地為二百平方公尺以上,或於商業區或市場用地為一百平方公尺以上者。

(三)任一邊臨接道路或沿街步道式開放空間,其臨接長度六公尺以上者。

(四)開放空間與基地地面或臨接道路路面之高低差不得大於七公尺,且至少有二處以淨寬二公尺以上或一處淨寬四公尺以上之室外樓梯或坡道連接至道路或其他開放空間。

(五)前目開放空間與基地地面或道路路面之高低差一點五公尺以上者,其應有全周長六分之一以上臨接道路或沿街步道式開放空間。

(六)二個以上廣場式開放空間相互間之最大高低差不超過一點五公尺,並以寬度四公尺以上之沿街步道式開放空間連接者,其所有相連之空間得視為一體之廣場式開放空間。

前項開放空間得設頂蓋,其淨高不得低於六公尺,深度應在高度四倍範圍內,且其透空淨開口面積應占該空間立面周圍面積(不含主要樑柱部分)三分之二以上。

基地內供車輛出入之車道部分,不計入開放空間。

二、

哪裡有「開放空間」?

以台北市為例:

下圖中黑點即為臺北市建築管理工程處造冊有開放空間之社區分佈,詳細名冊可於臺北市建築管理工程處建管業務綜合查詢 > 宣導專區 > 開放空間專區查詢。

工程處網址http://www.tccmo.taipei.gov.tw/lp.asp?ctNode=32471&CtUnit=17548&BaseDSD=7&mp=118021

地圖網址http://github.ronny.tw/ronnywang/taipei-open-space >geojson.json

 

「容積獎勵」中開放空間之規定:

     

其中開放空間獎勵之規定在建築技術規則中第285中規定,依相關規定留設開放空間可換取獎勵容積。

 

「開放空間」之使用爭議

簡單來說,開放空間換得容積獎勵,於是大樓越蓋越高,影響毗鄰住家之日照,且戶數越多後,造成人口密度提升,更多人使用區域內之公共設施,商業也因此進駐,交通更為擁擠,降低生活品質,而開放空間正是因應高樓大廈所造成代價之補償。

目前因社區住戶當初購買社區大樓時,不知道開放空間是否為社區之一部分,有些建商也將開放空間用花台、植栽灌木叢、步道設計等各種方式讓開放空間及其告示不明顯,甚至有圍牆圍起之情形,惟開放空間是民眾犧牲所換得之權利,在開放空間這場爭議下,造成住戶、民眾的對立。

公共開放空間之配置應使其易於供公眾使用,能與臨接道路、公園、綠地、廣場、步道及相鄰之開放空間相連續,且其地平面應儘量與相臨道路之人行道高程齊平,即使因雙方立場的不同而有認知上的差異,亦應遵守法規規範。

結論

綜合上述說明,除了之後的買賣要注意是否有開放空間之設計,也應重視現有的開放空間問題,因人口密度提升造成的生活水準下降,民眾現況或許尚且能忍受,且對於開放空間之使用權利也無感,故造成政府不積極處理。而政府的責任,應該就現有之爭議,與建商、住戶三方一起共同正視此問題,並協議解決方式,而非讓問題懸而不決,造成住戶與民眾撕裂。並為了避免此類爭議再度發生,應立法嚴格規範建商在銷售時就該針對此問題明顯揭露且與住戶協議完成,或對於開放空間設計有明顯遮蔽迂迴之建商,在下次申請空放空間容積獎勵時不予通過等,杜絕相關問題再三發生。

在台灣地狹人稠之情況下,都市規劃設計與管制十分重要,藉由了解關心公共議題,除可以讓民眾資訊更對稱,更能掌握自身未來。

 

 

 

 

 

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