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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘~搞懂豪宅稅

前言:由於我國高級住宅與一般房屋課稅之評價標準相同,但高級住宅之房價實較鄰近區域房屋高上許多,其稅負明顯偏低,為促進租稅負擔合理化,真實反映高級住宅應有的房屋評價及稅負能力,同時防範高所得者透過購置高級住宅規避遺產及贈與稅,期使課稅更趨公平合理,故台北市針對高級住宅加價課徵房屋稅。另近兩年「豪宅稅」一詞的相關討論於各媒體報章屢見不鮮,經本所調查並與國稅局、財政部確認相關法規後,目前媒體使用之豪宅稅一詞報導之內容分指兩種:一為台北市針對高級住宅加價課徵之房屋稅;二是描述綜合交易所得稅中財產交易的所得稅課稅。因台北市針對高級住宅加價課徵之房屋稅相關行政法規中有明定對於高級住宅之認定,故本篇所指之豪宅稅亦指台北市稅捐稽徵處針對高級住宅加價課徵房屋稅之部分進行介紹,為避免讀者對媒體報導用詞有所混淆特此說明。希冀能帶領讀者對於此一議題更加了解;惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

何謂豪宅稅

「豪宅稅」為一俗稱,源於台北市針對「高級住宅加價課徵房屋稅」而得。是針對高級住宅加徵的房屋稅。許多人以為「高級住宅加價課徵房屋稅」為新稅目,其實高級住宅加價課徵房屋稅是由不動產評價委員會於民國100年常會審議通過,修訂「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」,增訂第 15 點對高級住宅加價課徵房屋稅,並由台北市政府於民國100124日公告,自民國10071日起實施,適用於民國1015月開徵的房屋稅。

以往高級住宅是採逐「棟」認定,如整棟70%以上符合高級住宅認定標準,則全棟列入,造成其中未達標準之小坪數房屋亦需列入,反之,部分大坪數房屋符合房地總價等認定標準,卻因整棟符合認定標準的戶數比率低於70%而予以排除之不公平現象。基於租稅公平原則,自民國10371日起修正高級住宅認定原則及方式,改採按「戶」認定,認定之標準如下所述。

高級住宅之認定

依臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第15點規定如下:

房屋為鋼筋混凝土以上構造等級,用途為住宅,經按戶認定房地總價在 8,000 萬元以上,且建物所有權登記總面積達 80坪以上或每坪單價 100 萬元(不含車位價)以上者,得酌參下列特徵,認定為高級住宅:

()獨棟建築

()外觀豪華

()地段絕佳

()景觀甚好

()每層戶少

()戶戶車位

()保全嚴密

()管理週全

依前項認定為高級住宅者,其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計。

第一項之價格,依市場行情定之;如查無市場行情者,得參考相同路段或臨近區域之高級住宅市場行情。

第一項認定標準,除已依第十四點規定加成課徵之房屋外,自民國103 7 1 日起實施。

 

加價方式

高級住宅加價方式,是以該棟房屋之標準單價按所處街路之路段率加成核計,提高房屋評定現值,房屋稅增加的倍數將視其所處街路之路段率不同而異。例如房屋所處路段率200%,房屋標準單價每平方公尺1萬元,依路段率為加價倍數調整後房屋標準單價增加為每平方公尺3萬元(1/㎡×(1+200),因標準單價提高2倍,高級住宅之房屋稅將增加2倍,為原來的3倍。

以一般房屋舉例而言,鋼筋混凝土造、總樓層數12層、面積300平方公尺、房屋街路等級調整率為200%、使用執照所載用途為住宅,其適用之房屋構造標準單價為每平方公尺5,080元,房屋評定現值為3,048,000元,全年房屋稅額為36,576元。相同條件下,如為高級住宅房屋,其應適用之房屋構造標準單價,依路段率為加價倍數調整後增加為每平方公尺15,240元【(5,080×(1+200)】,即標準單價提高為3倍,則其房屋評定現值為9,144,,000元,全年房屋稅額為109,728元,房屋稅負將提高為3倍。

結論

豪宅稅的課徵有些人認為因增加了屋主持有的成本會影響豪宅之買氣,間接影響到房仲或代銷業,但也有人相反的認為由於此處豪宅之認定係由政府評定,故被列為課徵豪宅稅之房屋等於取得政府頒發之「豪宅證明」,更能加強與標籤化房屋之價值,不論何者,對於一般民眾來說,針對特殊豪華之房屋持有者加價課稅,符合量能課稅及租稅公平原則,是一般民眾所樂見的。

 

 

 

 

 

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