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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：上期介紹土地增值稅、房屋交易所得及房屋稅之相關修正內容，本期將陸續介紹民國104年相關稅制之調整，包含高級住宅加價課徵房屋稅、契稅、特種貨物及勞務稅、房地合一等課題。惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！ 

　　考量高級住宅與一般房屋課稅之評價標準相同，高級住宅較鄰近一般房屋的房價貴很多，其稅負明顯偏低，為促進租稅負擔合理化，更真實反映高級住宅應有的房屋評價及稅負能力，同時防杜高所得者透過購置高級住宅規避遺產及贈與稅，期使課稅更趨公平合理，因此針對高級住宅加價課徵房屋稅，俗稱豪宅稅。

　　台北市房屋稅修正條文將新制的房屋構造標準單價調高，包括調高新屋構造標準單價、修正高級住宅認定標準（豪宅稅）、調整99條路段率、擬訂非自用房屋差別稅率等方式，大幅提高持有稅。

　　總價超過八千萬元的豪宅，未來稅負將增加，邁入房屋稅之金額高達百萬元不等，其包括民國103年7月1日後領取使用執照，並完工交屋的房屋標準單價全面調高1.6倍甚至更高，民國104年豪宅屋主的房屋稅將大幅增加，另豪宅稅亦於本所第213期週報中有更為詳細之專篇報導，歡迎讀者參考。

　　隨著民國103年2月11日台北市公告大幅調高房屋構造標準單價約2.5倍，加上路段調整率與高級住宅加成率，同戶房屋取得使用執照在民國103年7月1日前後，房屋評定現值可以相差約3至10倍，除了房屋稅大幅增加之外，以相同方式計算的契稅隨之增加。但對於一般民眾居住的老舊公寓並沒有影響，與房屋稅相同，僅衝擊新豪宅部分。

　　立法院通過奢侈稅微調修法，主要將非都市工業區土地納入奢侈稅範圍，並鬆綁遊艇的課稅範圍，修正後民國104年1月7日公布施行。

   財政部民國104年1月7日公布施行部份，新增了11項免課徵奢侈稅的條件，以避免波及屬於非短期投機的不動產買賣案件，其中也包含常被課到奢侈稅的受贈房產和夫妻婚後賣屋，這些情況的持有時間標準將放寬，只要贈與者持有滿2年即可，而夫妻婚後賣房也不再受持有2年的時間限制。子女出售父母親贈與的房地產，常因為持有時間未滿2年而被課奢侈稅。根據最新發布的奢侈稅解釋令，未來將調整為只要父母持有滿2年，子女受贈後出售將不用課徵奢侈稅。另一方面，如果夫妻2人都已經在婚前各自買房，婚後想賣出其中一戶，只要這間房在婚前屬於自住用不動產，即使持有時間未滿二年，也可以免課奢侈稅。

財政部新增免課奢侈稅的11種條件：

1.出售二等親贈與的房地產，且贈與人已持有滿2年。

2.夫妻婚前各自取得的自住房地產。

3.子女在二年內出售因區段徵收而領回並繼承的抵價地。

4.交通事故的被害人出售加害人做為賠償醫藥費用的不動產。

5.兄弟姐妹繼承遺產，並在遺產範圍內交換遺產後於2年內出售。

6.出售免奢侈稅的房地產，一同出售的車位是同一個社區內交換所取得的。

7.出售借名登記又返還的房地產，兩者持有時間的總合超過二年。

8.出售遭占用的土地給無權占用人。

9.按照遺囑以遺產中的不動產成立公益信託，受託人本於信託意旨出售。

10.原住民出售依《山坡地保育利用條例》第37條規定取得的土地。

11.依《中華民國紅十字會法》設立的單位出售受贈的房地產。

　　財政部長張盛和於民國103年12月8日向立院報告，預計民國105年實施，規劃房地合一稅制，初步將採累進稅率分離課稅，稅率按5%到45%分成六級課稅；為減緩重稅衝擊，出售持有二年以上房產者，享有按年減稅優惠，最高減徵比率可望超過七成。

　　房地合一課稅預定2016年實施，配和新制上路，財政部將同步停徵不動產特種貨物及勞務稅（奢侈稅），解除出售未滿二年的不動產加重課稅限制。

　　為遏制外資來台炒房，外籍人士出售在台不動產，改以累進稅率取代目前單一20%的輕稅。依據擬議方案，個人出售不動產，將比照其他所得採取累進稅率，利得在52萬元以內者，按5%稅率課徵、利得逾1,000萬元者，課以45%的房產利得稅。房產利得與薪資、股利等其他所得「雙軌分別計稅」，不必合併課徵，但必須在同一張申報書中報稅。 獎勵措施部分，自用住宅擁有一屋免稅待遇，但須符合本人、配偶及未成年子女全國只有一戶房產、且做自用住宅使用的基本條件，出售價格在一定金額以下者，售屋利得可以全數免徵。據指出，一屋免稅的售價門檻可能訂在2,000萬元至3,000萬元間。 由於名下有二棟以上房產者，全國估計約達200萬人，未來將無法適用「一屋免稅」條款。財政部因此規劃以長期減徵與重購退稅優惠，消除房產利得按實價課稅的衝擊。原則上，持有房產年限超過二年，即符合減稅資格，持有愈久減徵比率愈高，目前擬訂最高可減稅七到八成。

　　財政部民國104年3月9日召開房地合一課稅方案公布後的首場座談會，邀請學者、業者發表意見。座談會共邀請11位業者、財稅、地政學者及民間團體代表參與。財政部長張盛和會前與經濟日報受訪表示，房地合一「為建立完善稅制、不為打房」政策目標已定調，將房地分離落後稅制轉變為房地合一以實價課稅的進步稅制最重要，座談會中，若收到值得參採意見，會納入微調現有方案。目前各界最關注的三大重點：稅率高低、4000萬元免稅金額及日出條款，其爭議點包括稅率爭論可能從目前17%提高20%、25%、最受抨擊的免稅金額，是否降至2000萬元、日出條款是否變為5年、10年等，均將成為立法院各立法委員之討論焦點，故房地合一法令尚處不確定，本所將在日後確定成案後予以提供討論。

　　根據國泰房地產指數發佈的西元2014年調查，西元2014年新案可能成交價為每坪82.4萬元，較西元2013年的每坪80.14萬元，上漲2.28％，不過推案金額年減8.45％，為2078億元，其中單月銷售率更從第1季的36.2％，衰退到第4季的13.9％。報告指出，西元2014年北市新案價格呈現高檔盤整調節，但成交量已經連續3年萎縮，且西元2014年7月1日後取得使照的新社區，若總價屬於8千萬元以上的豪宅，在豪宅稅調高及囤房稅最高3.6％的衝擊，單年房屋稅要破百萬元。至於房地合一稅，目前預估西元2016年上路，四千萬元以上的房屋將不屬於自用住宅，即便符合持有滿2年轉售，未來仍將課徵17％稅，將增加其稅賦，因此對於西元2015年的不動產市場研判發展將更趨保守。

　　以上為本期所介紹之修正部分，民國104年稅制修改部分大致如上下篇所介紹，希冀讀者能了解在今年稅制上的趨勢，以因應未來政府訂定相關措施的準備，且房地合一部分也將在民國104年定案，預估上半年將有確定完整的實施方針，屆時再與讀者們報導後續內容。

以上資料來源參考：

1.內政部

http://www.moi.gov.tw/

2.財政部稅賦署

http://www.dot.gov.tw/dot/index.jsp

3.台北市稅捐稽徵處

http://www.tpctax.gov.taipei/ct.asp?xItem=72087348&ctNode=29094&mp=103011

3.國泰建設

http://www.cathay-red.com.tw/about_house.asp

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