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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

十分鐘搞懂~民國104年相關新稅制()

前言:上期介紹土地增值稅、房屋交易所得及房屋稅之相關修正內容,本期將陸續介紹民國104年相關稅制之調整,包含高級住宅加價課徵房屋稅、契稅、特種貨物及勞務稅、房地合一等課題。惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝! 

高級住宅加價課徵房屋稅(俗稱豪宅稅)

  考量高級住宅與一般房屋課稅之評價標準相同,高級住宅較鄰近一般房屋的房價貴很多,其稅負明顯偏低,為促進租稅負擔合理化,更真實反映高級住宅應有的房屋評價及稅負能力,同時防杜高所得者透過購置高級住宅規避遺產及贈與稅,期使課稅更趨公平合理,因此針對高級住宅加價課徵房屋稅,俗稱豪宅稅。

  台北市房屋稅修正條文將新制的房屋構造標準單價調高,包括調高新屋構造標準單價、修正高級住宅認定標準(豪宅稅)、調整99條路段率、擬訂非自用房屋差別稅率等方式,大幅提高持有稅。

  總價超過八千萬元的豪宅,未來稅負將增加,邁入房屋稅之金額高達百萬元不等,其包括民國10371日後領取使用執照,並完工交屋的房屋標準單價全面調高1.6倍甚至更高,民國104年豪宅屋主的房屋稅將大幅增加,另豪宅稅亦於本所第213期週報中有更為詳細之專篇報導,歡迎讀者參考

契稅

  隨著民國103211日台北市公告大幅調高房屋構造標準單價約2.5倍,加上路段調整率與高級住宅加成率,同戶房屋取得使用執照在民國10371日前後,房屋評定現值可以相差約310倍,除了房屋稅大幅增加之外,以相同方式計算的契稅隨之增加。但對於一般民眾居住的老舊公寓並沒有影響,與房屋稅相同,僅衝擊新豪宅部分。

特種貨物及勞務稅(俗增奢侈稅)

  立法院通過奢侈稅微調修法,主要將非都市工業區土地納入奢侈稅範圍,並鬆綁遊艇的課稅範圍,修正後民國10417日公布施行。

   財政部民國10417日公布施行部份,新增了11項免課徵奢侈稅的條件,以避免波及屬於非短期投機的不動產買賣案件,其中也包含常被課到奢侈稅的受贈房產和夫妻婚後賣屋,這些情況的持有時間標準將放寬,只要贈與者持有滿2年即可,而夫妻婚後賣房也不再受持有2年的時間限制。子女出售父母親贈與的房地產,常因為持有時間未滿2年而被課奢侈稅。根據最新發布的奢侈稅解釋令,未來將調整為只要父母持有滿2年,子女受贈後出售將不用課徵奢侈稅。另一方面,如果夫妻2人都已經在婚前各自買房,婚後想賣出其中一戶,只要這間房在婚前屬於自住用不動產,即使持有時間未滿二年,也可以免課奢侈稅。

財政部新增免課奢侈稅的11種條件:

1.出售二等親贈與的房地產,且贈與人已持有滿2年。

2.夫妻婚前各自取得的自住房地產。

3.子女在二年內出售因區段徵收而領回並繼承的抵價地。

4.交通事故的被害人出售加害人做為賠償醫藥費用的不動產。

5.兄弟姐妹繼承遺產,並在遺產範圍內交換遺產後於2年內出售。

6.出售免奢侈稅的房地產,一同出售的車位是同一個社區內交換所取得的。

7.出售借名登記又返還的房地產,兩者持有時間的總合超過二年。

8.出售遭占用的土地給無權占用人。

9.按照遺囑以遺產中的不動產成立公益信託,受託人本於信託意旨出售。

10.原住民出售依《山坡地保育利用條例》第37條規定取得的土地。

11.依《中華民國紅十字會法》設立的單位出售受贈的房地產。

房地合一

  財政部長張盛和於民國103128日向立院報告,預計民國105年實施,規劃房地合一稅制,初步將採累進稅率分離課稅,稅率按5%45%分成六級課稅;為減緩重稅衝擊,出售持有二年以上房產者,享有按年減稅優惠,最高減徵比率可望超過七成。

  房地合一課稅預定2016年實施,配和新制上路,財政部將同步停徵不動產特種貨物及勞務稅(奢侈稅),解除出售未滿二年的不動產加重課稅限制。

  為遏制外資來台炒房,外籍人士出售在台不動產,改以累進稅率取代目前單一20%的輕稅。依據擬議方案,個人出售不動產,將比照其他所得採取累進稅率,利得在52萬元以內者,按5%稅率課徵、利得逾1,000萬元者,課以45%的房產利得稅。房產利得與薪資、股利等其他所得「雙軌分別計稅」,不必合併課徵,但必須在同一張申報書中報稅。 獎勵措施部分,自用住宅擁有一屋免稅待遇,但須符合本人、配偶及未成年子女全國只有一戶房產、且做自用住宅使用的基本條件,出售價格在一定金額以下者,售屋利得可以全數免徵。據指出,一屋免稅的售價門檻可能訂在2,000萬元至3,000萬元間。 由於名下有二棟以上房產者,全國估計約達200萬人,未來將無法適用「一屋免稅」條款。財政部因此規劃以長期減徵與重購退稅優惠,消除房產利得按實價課稅的衝擊。原則上,持有房產年限超過二年,即符合減稅資格,持有愈久減徵比率愈高,目前擬訂最高可減稅七到八成。

 

  財政部民國10439日召開房地合一課稅方案公布後的首場座談會,邀請學者、業者發表意見。座談會共邀請11位業者、財稅、地政學者及民間團體代表參與。財政部長張盛和會前與經濟日報受訪表示,房地合一「為建立完善稅制、不為打房」政策目標已定調,將房地分離落後稅制轉變為房地合一以實價課稅的進步稅制最重要,座談會中,若收到值得參採意見,會納入微調現有方案。目前各界最關注的三大重點:稅率高低、4000萬元免稅金額及日出條款,其爭議點包括稅率爭論可能從目前17%提高20%25%、最受抨擊的免稅金額,是否降至2000萬元、日出條款是否變為5年、10年等,均將成為立法院各立法委員之討論焦點,故房地合一法令尚處不確定,本所將在日後確定成案後予以提供討論。

結論

  根據國泰房地產指數發佈的西元2014年調查,西元2014年新案可能成交價為每坪82.4萬元,較西元2013年的每坪80.14萬元,上漲2.28%,不過推案金額年減8.45%,為2078億元,其中單月銷售率更從第1季的36.2%,衰退到第4季的13.9%。報告指出,西元2014年北市新案價格呈現高檔盤整調節,但成交量已經連續3年萎縮,且西元201471日後取得使照的新社區,若總價屬於8千萬元以上的豪宅,在豪宅稅調高及囤房稅最高3.6%的衝擊,單年房屋稅要破百萬元。至於房地合一稅,目前預估西元2016年上路,四千萬元以上的房屋將不屬於自用住宅,即便符合持有滿2年轉售,未來仍將課徵17%稅,將增加其稅賦,因此對於西元2015年的不動產市場研判發展將更趨保守。

  以上為本期所介紹之修正部分,民國104年稅制修改部分大致如上下篇所介紹,希冀讀者能了解在今年稅制上的趨勢,以因應未來政府訂定相關措施的準備,且房地合一部分也將在民國104年定案,預估上半年將有確定完整的實施方針,屆時再與讀者們報導後續內容。

 

 

 

以上資料來源參考:

1.內政部

http://www.moi.gov.tw/

2.財政部稅賦署

http://www.dot.gov.tw/dot/index.jsp

3.台北市稅捐稽徵處

http://www.tpctax.gov.taipei/ct.asp?xItem=72087348&ctNode=29094&mp=103011

3.國泰建設

http://www.cathay-red.com.tw/about_house.asp

 

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