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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：上期已針對「高雄市亞洲新灣區」的計畫範圍及內容作初步介紹，本期則將就高雄市亞洲新灣區其鄰近之住宅大樓行情作一介紹。

不動產因國內經濟發展波動及國外經濟情勢影響，亦均會影響其價格，因此本所在進行亞洲新灣區住宅大樓產品行情資料蒐集過程中，亦針對基礎資料蒐集分析，資料來源為參考內政部不動產資訊平台網站資料，冀望使讀者更能通盤了解該區域之房價現況，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

亞洲新灣區儼然成為高雄港灣新亮點，同時帶動周邊地價房價上揚，提升高雄觀光效益及商業產值，更帶動高雄市區的房地產行情。以往高雄房市增值曲線高點，主要落點在北高雄農16特區和美術館特區二大區域，繼亞洲新灣區五大建設陸續完工和啟用後，高雄地段行情已有所改變，亞洲新灣區成為近幾年房屋市場最值得投資之區域。尤其以環伺新灣區的步行生活圈，如三多商圈、大遠百SOGO百貨商圈、夢時代購物廣場都環伺其中，高雄知名建商同步入主該區，積極建設亞洲新灣區成為名符其實的國際海洋之都。

政府部門的投入，民間企業集團也積極投資，不少亞洲新灣區的建設已經陸續完工，如中鋼總部大樓的完工啟用、AIT 高雄辦事處遷移於該區、遠東將興建最高103層商辦大樓與40層精品百貨以及國際超五星級飯店，因此尚還在發展中階段的亞洲新灣區，隨著後續的幾大建設，房價仍有相當大往上發展的潛力。

亞洲新灣區的公共建設多，建築物密度低高度也低，高層住宅大樓間擁有較大的棟距，在採光、景觀與通風上，是其他區段所難以抗衡，因此周邊林立各項豪宅產品，且經參考內政部不動產資訊平台之統計資料，發現透天厝、公寓、華廈、等產品屋齡皆老舊且市場交易上較為冷清，故本所先介紹亞洲新灣區臨近知名住宅大樓產品之價格行情。

目前亞洲新灣區周邊推案，多以60坪以上的中、大坪數產品為主，更不乏百坪以上住宅大樓，該區接鄰三多商圈、獅甲及夢時代等發展成熟的區段，土地取得不易，地價也直線飆漲，因此建商在成本考量下，主要以規劃大坪數為主，本所將介紹西元2013至2014年百立海洋帝寶、一品花園、賦格、星海灣、國硯等大型建案之行情以做參考。

過去高雄傳統豪宅聚落多以農十六、美術館及凹子底森林公園周邊為主，近期在高雄市政府的亞洲新灣區及中都區計畫公共建設帶動下，高雄海灣附近及三民區中都溼地公園周遭，新豪宅聚落逐漸成型。由上表可得知，目前位於該區域之住宅大樓建案其建格行情約位於三字頭以上，並根據面海及樓層之差異，也會有所不同，如目前國硯之高樓層，於36~38樓的400坪樓中樓，其開價高達每坪100萬元，下圖所示為各建案之相對位置供讀者參考。

高雄房市推出量愈來愈少的透天厝建案，由於高雄地價愈來愈貴，建商推出透天厝建案之利潤遠小於大樓建案，因此建商大多改推大樓建案，原本大部分都是以透天建案為主要推案型態的區段，如楠梓區、仁武區等區域也陸續推出大樓建案，如城中星、交響苑、飛鳥觀止及莫內花園等，可發現高雄市推案結構大為改變，進而產生透天建案將會愈來愈稀少，愈來愈昂貴，尤其以接近市區的區域，由於透天建案擁有獨立的土地產權，比起大樓的持分土地，更能有效掌握增值的效應，故大部份財力較雄厚的購屋民眾，購買意願仍是落在透天厝之產品，或購買土地，興建自住用之透天厝。

臨近亞洲新灣區之透天厝買賣成交案例鮮少，但高雄因亞洲新灣區、輕軌建設及中都區計畫公共建設等，造就近幾年高雄地價上漲，尤其以臨近之前鎮區及苓雅區首當其衝，透天厝房價也大幅提升，根據內政部不動產資訊平台所顯示之資料，前鎮區透天厝之買賣契約價格平均單價已由民國101年第一季17.41坪/萬坪逐漸上升至民國103年第三季22.87坪/萬，漲幅高達13%；苓雅區透天厝之買賣契約價格平均單價已由民國101年第一季22.22坪/萬坪逐漸上升至民國103年第三季27.76坪/萬，漲幅高達11%，其各季資料詳如下表所示，另民國103年第四季尚未統計完成，民國102年第四季及民國103年第一季經詢問內政部，表示當初委由徵信社提供資料，其民國102年第四季及民國103年第一季並無資料，故內政部無法計算此數據。

　　西元2014年被喻為房市寒流，在加上政府打房措施逐一實施及規劃，北台灣房市明顯冷清許多，交易量大幅下降，但在南台灣的高雄地區，高雄亞洲新灣區有環狀輕軌加自由經濟示範區的雙題材加持，目前仍是房市熱絡區域。

　　南台灣一直以來的隱憂在於人口外流，人口往往是帶動房市升溫不可或缺的因素，但根據行政院主計處公布最新人口遷移統計，近五年來六大都會區人口遷移仍以北部為主，在近幾年房價上漲的台南和高雄，淨遷入人口卻位居六都之末，其中西元2014年高雄甚至成了全台唯一人口遷入負成長的都會區，人口與就業率息息相關，主要是就業機會不如北部，導致人口外流。

　　為了增加就業機會，劃設亞洲新灣區，建設國際指標建築，期望增加企業投資，創造就業機會。目前已經審議過南星遊艇產業專區，義大集團的大型投資案等，至少可為高雄創造出二萬個就業機會，也讓這個原本是重工業為主的城市，逐步的蛻變、轉型。

　　產業轉型早已高雄慢慢展開，亞洲新灣區藉著痞子英雄電影的拍攝，套裝行程的產生，吸引影迷到高雄市觀光，更將高雄專屬的人文自然風情，透過鏡頭展露無遺，成為高雄市推動影視產業帶動城市行銷的重大成果。高雄市的五大特區三大策略的產業發展規劃下，配合獎勵投資優惠，智崴科技、樂陞科技及美商R&H公司都陸續宣布在高雄進行投資後，鴻海集團也進駐高雄，並積極徵求相關領域之軟體工程師。從以上皆可看出高雄劃設亞洲新灣區之效益，藉由公共建設及政府投資獎勵，引進數位文創、綠色環保、電子電信研發等重點產業活絡經濟。

　　目前大型建設尚未完全，但亞洲新灣區未來仍具發展潛力，待公共建設到位後，企業投資將陸續進駐，增加就業機會，其發展空間指日可待，以上提供給各位讀者參考，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！

參考來源：

1.內政部不動產資訊平台：

http://pip.moi.gov.tw/Default.aspx

2.高雄市政府：

http://www.kcg.gov.tw/

3.行政院主計處

http://www.dgbas.gov.tw/mp.asp?mp=1

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