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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

十分鐘搞懂~高雄市亞洲新灣區()

前言:上期已針對「高雄市亞洲新灣區」的計畫範圍及內容作初步介紹,本期則將就高雄市亞洲新灣區其鄰近之住宅大樓行情作一介紹。

不動產因國內經濟發展波動及國外經濟情勢影響,亦均會影響其價格,因此本所在進行亞洲新灣區住宅大樓產品行情資料蒐集過程中,亦針對基礎資料蒐集分析,資料來源為參考內政部不動產資訊平台網站資料,冀望使讀者更能通盤了解該區域之房價現況,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

房地產買賣之趨勢

亞洲新灣區儼然成為高雄港灣新亮點,同時帶動周邊地價房價上揚,提升高雄觀光效益及商業產值,更帶動高雄市區的房地產行情。以往高雄房市增值曲線高點,主要落點在北高雄農16特區美術館特區二大區域,繼亞洲新灣區五大建設陸續完工和啟用後,高雄地段行情已有所改變,亞洲新灣區成為近幾年房屋市場最值得投資之區域。尤其以環伺新灣區的步行生活圈,如三多商圈、大遠百SOGO百貨商圈、夢時代購物廣場都環伺其中,高雄知名建商同步入主該區,積極建設亞洲新灣區成為名符其實的國際海洋之都。

政府部門的投入,民間企業集團也積極投資,不少亞洲新灣區的建設已經陸續完工,如中鋼總部大樓的完工啟用、AIT 高雄辦事處遷移於該區、遠東將興建最高103層商辦大樓與40層精品百貨以及國際超五星級飯店,因此尚還在發展中階段的亞洲新灣區,隨著後續的幾大建設,房價仍有相當大往上發展的潛力。

亞洲新灣區的公共建設多,建築物密度低高度也低,高層住宅大樓間擁有較大的棟距,在採光、景觀與通風上,是其他區段所難以抗衡,因此周邊林立各項豪宅產品,且經參考內政部不動產資訊平台之統計資料,發現透天厝、公寓、華廈、等產品屋齡皆老舊且市場交易上較為冷清,故本所先介紹亞洲新灣區臨近知名住宅大樓產品之價格行情。

住宅大樓產品之價格行情

目前亞洲新灣區周邊推案,多以60坪以上的中、大坪數產品為主,更不乏百坪以上住宅大樓,該區接鄰三多商圈、獅甲及夢時代等發展成熟的區段,土地取得不易,地價也直線飆漲,因此建商在成本考量下,主要以規劃大坪數為主,本所將介紹西元20132014年百立海洋帝寶、一品花園、賦格、星海灣、國硯等大型建案之行情以做參考。

過去高雄傳統豪宅聚落多以農十六、美術館及凹子底森林公園周邊為主,近期在高雄市政府的亞洲新灣區及中都區計畫公共建設帶動下,高雄海灣附近及三民區中都溼地公園周遭,新豪宅聚落逐漸成型。由上表可得知,目前位於該區域之住宅大樓建案其建格行情約位於三字頭以上,並根據面海及樓層之差異,也會有所不同,如目前國硯之高樓層,於36~38樓的400坪樓中樓,其開價高達每坪100萬元,下圖所示為各建案之相對位置供讀者參考。

 

透天厝之價格行情

高雄房市推出量愈來愈少的透天厝建案,由於高雄地價愈來愈貴,建商推出透天厝建案之利潤遠小於大樓建案,因此建商大多改推大樓建案,原本大部分都是以透天建案為主要推案型態的區段,如楠梓區、仁武區等區域也陸續推出大樓建案,如城中星、交響苑、飛鳥觀止及莫內花園等,可發現高雄市推案結構大為改變,進而產生透天建案將會愈來愈稀少,愈來愈昂貴,尤其以接近市區的區域,由於透天建案擁有獨立的土地產權,比起大樓的持分土地,更能有效掌握增值的效應,故大部份財力較雄厚的購屋民眾,購買意願仍是落在透天厝之產品,或購買土地,興建自住用之透天厝。

臨近亞洲新灣區之透天厝買賣成交案例鮮少,但高雄因亞洲新灣區、輕軌建設及中都區計畫公共建設等,造就近幾年高雄地價上漲,尤其以臨近之前鎮區及苓雅區首當其衝,透天厝房價也大幅提升,根據內政部不動產資訊平台所顯示之資料,前鎮區透天厝之買賣契約價格平均單價已由民國101年第一季17.41/萬坪逐漸上升至民國103年第三季22.87/萬,漲幅高達13%;苓雅區透天厝之買賣契約價格平均單價已由民國101年第一季22.22/萬坪逐漸上升至民國103年第三季27.76/萬,漲幅高達11%,其各季資料詳如下表所示,另民國103年第四季尚未統計完成,民國102年第四季及民國103年第一季經詢問內政部,表示當初委由徵信社提供資料,其民國102年第四季及民國103年第一季並無資料,故內政部無法計算此數據。

結論

  西元2014年被喻為房市寒流,在加上政府打房措施逐一實施及規劃,北台灣房市明顯冷清許多,交易量大幅下降,但在南台灣的高雄地區,高雄亞洲新灣區有環狀輕軌加自由經濟示範區的雙題材加持,目前仍是房市熱絡區域。

  南台灣一直以來的隱憂在於人口外流,人口往往是帶動房市升溫不可或缺的因素,但根據行政院主計處公布最新人口遷移統計,近五年來六大都會區人口遷移仍以北部為主,在近幾年房價上漲的台南和高雄,淨遷入人口卻位居六都之末,其中西元2014年高雄甚至成了全台唯一人口遷入負成長的都會區,人口與就業率息息相關,主要是就業機會不如北部,導致人口外流。

  為了增加就業機會,劃設亞洲新灣區,建設國際指標建築,期望增加企業投資,創造就業機會。目前已經審議過南星遊艇產業專區,義大集團的大型投資案等,至少可為高雄創造出二萬個就業機會,也讓這個原本是重工業為主的城市,逐步的蛻變、轉型。

  產業轉型早已高雄慢慢展開,亞洲新灣區藉著痞子英雄電影的拍攝,套裝行程的產生,吸引影迷到高雄市觀光,更將高雄專屬的人文自然風情,透過鏡頭展露無遺,成為高雄市推動影視產業帶動城市行銷的重大成果。高雄市的五大特區三大策略的產業發展規劃下,配合獎勵投資優惠,智崴科技、樂陞科技及美商R&H公司都陸續宣布在高雄進行投資後,鴻海集團也進駐高雄,並積極徵求相關領域之軟體工程師。從以上皆可看出高雄劃設亞洲新灣區之效益,藉由公共建設及政府投資獎勵,引進數位文創、綠色環保、電子電信研發等重點產業活絡經濟。

  目前大型建設尚未完全,但亞洲新灣區未來仍具發展潛力,待公共建設到位後,企業投資將陸續進駐,增加就業機會,其發展空間指日可待,以上提供給各位讀者參考,惟如有錯誤之處,尚請不吝指正,謝謝!

 

 

參考來源:

1.內政部不動產資訊平台:

http://pip.moi.gov.tw/Default.aspx

2.高雄市政府:

http://www.kcg.gov.tw/

3.行政院主計處

http://www.dgbas.gov.tw/mp.asp?mp=1

 

 

 

 

 

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