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所謂的房地合一稅已於民國1040605日三讀通過,也陸續有許多朋友或客戶來電詢問相關內容,故本期將先針對房地合一課徵所得稅新制做一重點整理,原來預計發行之國土計畫法草案中、下篇則順延為第225226期,如有不便之處,敬請見諒。

 

 

華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

十分鐘搞懂~房地合一課徵所得稅新制

前言:政府近年來實施各項房市政策,期望解決高房價、地稅負,所造成的社會問題,自民國103年開始民眾也都在關注並討論「房地合一」的訂定,終於在民國1040605日房地合一三讀通過,此次三讀通過內容包括「所得稅法部分條文修正草案」及「特種貨物及勞務稅條例第六條之一修正草案」,其詳細條文可參照財政部賦稅署,新制將在民國1050101日上路,奢侈稅也將同步退場。本篇將簡單介紹房地合一課徵所得稅新制之重點整理,惟如有錯誤或遺漏之處,仍尚請不吝指正,謝謝!

實施期間之認定

  新制將在民國1050101日上路,奢侈稅也將同步退場矩形圖說文字: 工業住宅
,因此首先遇到的問題為不動產購買的時間點符合新制還是舊制規範,主要分為兩點作為區分:

1.民國1050101日以前出售者,或民國1050101日以後出售持有超過兩年者,其規範為舊制

2.民國1050101日以後出售者,且持有兩年以內者,其規範為新制

                               房地合一所得稅

 

改革方案

  房地合一課徵所得稅新制,三讀通過之所得稅法部分條文修正草案如下所示:

                        房地合一課徵所得稅制度

 

計算基準

  民國105年將實施的房地合一課徵所得稅新制,利得計算方式與舊制不同在於計稅基礎是以土地加計房屋的獲利總和課徵,且不論售價、成本與獲利,均是以實價為主。另外則是合一課稅後,售屋利得不再需要與薪資、股利等其他綜合所得,在每年的5月合併辦理結算申報繳稅,而是改由售屋者在完成所有權移轉登記之次日起算30天內,自動向國稅局辦理申報納稅

  新制施行後,其計稅公式則為:利得稅負=(房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額)x適用稅率。

(如出售房產為符合要件的自用住宅,還可以再加扣400萬元免稅額。)

                    房地合一課徵所得稅案例

  值得注意的是,房地合一課稅新制實施時,取得成本與出售價格都要優先採認實價,可減除的費用則包括一切與處分房產有關的支出,並且也是按實際花費認定,例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。但是,目前獲准用來扣除房地合一利得的必要費用,並不包含房產使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費,以及金融機構借款利息等。財政部認為,這些費用性質上屬於使用期間的相對代價,並非處分房產的必要支出,因此不得列為成本或費用減除。

 

 

結論

  此次房地合一課徵所得稅新制,將導致兩種情況發生,出現於不同時間點,首先是新制實施前投資預售屋、以及持有房屋兩年以上擬獲利了結的投資方,將於民國104年底盡速出售手上的不動產

  主要因預售屋的投資客,如果是在民國105年一月以後完工交屋,適用於新制,將面臨交屋後一年內交易課獲利45%高額稅率及持有期間拉長之風險,加上目前房價不再看漲的情況下,以投資角度而言,持有越久風險越高,勢必出現一波轉單換約潮,且市場上已出現預售屋解約金高達15%,仍有投資客選擇解約。而持有房屋兩年以上,雖新制實施後仍適用舊制稅率,但房價下修勢態已明顯,再持有下去有可能將遇到銀行利率升息,其風險亦將提高。

  次要為在新制實施後,之前被奢侈稅限制的投資方將會出售手上的不動產。近幾年房市政策推動下,導致房市動盪不安,亦產生許多因奢侈稅高額稅率限制下的投資方,無法售出手上的不動產,舉例而言:

                   

  因此部分投資方在乎的並不是房地合一稅的進場,而是奢侈稅的退場,預計民國105年初實施後將有部分投資方盡速釋出其不動產。

  另此次修法,對於公司法人方面,其課稅稅率為17%,拉開自然人與營所稅的差距,因此將誘發個人炒作並成立一人公司套利之疑慮,但以法人名義買賣房地,除了無法享有長期持有及自住免稅等優惠外,還須加徵營業稅,盈餘分配股東也須繳納所得稅,實際避稅空間有限,換句話說,公司賣不動產的交易所得除須繳納17%營所稅外,盈餘分配給股東時,還必須歸課個人股東營利所得,按綜合所得稅5%45%累進稅率課稅,假使公司盈餘不分配則須加徵10%營所稅,且公司交易房屋另外需負擔5%營業稅,不能享用個人戶的長期持有或自用住宅等優惠稅率,故不見得有利。以上提供給各位讀者參考,惟如有錯誤之處,尚請不吝指正,謝謝!

 

 

 

 

 

 

以上資料來源參考:

財政部賦稅署 http://www.dot.gov.tw/dot/index.jsp

 

 

 

 

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