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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

前言：高雄市岡山本洲產業園區坐落於高雄市岡山區西郊與路竹區交界，屬綜合型工業區，管理單位為高雄市政府經濟發展局。當時高雄縣政府(目前已為高雄市政府)與台開公司為繁榮地方經濟，加速產業升級，創造地方就業機會，根據經建會「振興經濟方案」促進民間投資行動計畫，選定台糖釋出之高雄縣岡山本洲農場開發為工業區。經依促進產業升級條例規定，奉經濟部民國八十五年三月十三日核定公告編定為岡山工業區，並於民國八十六年九月十七日更名為岡山本洲工業區，開發工程於民國八十六年開工，民國八十九年完工，民國八十八年五月公告出售。本篇將簡單介紹本洲產業園區及區內之成交行情，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

　本洲產業園區位於高雄市岡山區西側本洲里，北臨40公尺寬台一省道，24公尺寬186縣道穿越本洲工業區南端，與永安工業區相隔約400公尺，西側有將連通高雄科學園區之20公尺寬之綠色廊道，並可經由高科中山高速公路聯絡道直通高速公路，另有高雄捷運延伸線計畫沿台1省道直到路竹區，本洲工業區臨台1省道出入口處設有本洲產業園區站，為高雄捷運岡山路竹延伸線（規劃中）的捷運車站，目前已經送到行政院經濟建設委員會核定中。

　　本洲產業園區鄰近1公里內有高雄科學園區、永安工業區，半徑25公里內計有科學園區、加工出口區及工業區等26座，此外鄰近高雄市及台南市，周邊研究機構有財團法人金屬工業發展中心，以及多達38所的大學院校，無論原料、貨物流通或人力資源，均有得天獨厚的優勢，半徑15公里通勤範圍內有路竹、阿蓮、永安、彌陀、梓官、燕巢等鄉鎮，適合發展勞力充沛之中小型工業。其開發總面積208公頃，其中可售土地面積約133公頃，公共設施用地含公園綠地達75公頃。自然環境其優勢包含基地範圍在地質上無斷層、弱震帶經過，而且歷史文獻記載沒有淹水記錄，可以免除自然災害造成廠區毀壞或停工的損失；水源上有大崗山二仁水庫、阿公店水庫、澄清湖水庫及鳳山水庫等四處，供應防洪灌溉外，並供給民生及工業用；電力方面有全台最大的大林火力發電廠、興達火力發電廠、南部發電廠等三大廠，變電所13所，超高功輸配電遍及大高雄，電力供應充裕。

　　本洲產業園區之土地使用分區管制計畫及不容許引進產業類別一覽表，讀者可詢問及參閱本洲產業園區服務處提供之資訊。目前該園區整體坵塊圖如下圖一所示，廠商進駐情形如下圖二所示。

　　為了讓各位讀者了解本洲產業園區行情，本所針對本洲產業園區民國102~104年土地成交行情整理如下，其使用分區皆非都市土地使用管制之工業區丁種建築用地，目前內政部提供之資料，民國104年僅包含一、二月之實價登錄之資料。

(一)土地行情案例如下表所示：

(二)岡山區土地公告現值總額之漲幅如下表所示：

　　依上述資料所示，本洲產業園區之土地成交價格相當穩定、價格區間差異小，民國104年成交行情約落在5.2萬/坪~5.4萬/坪；民國103年之成交行情約落在5萬/坪~7.3萬/坪；民國102年之成交行情約落在5萬/坪~8.1萬/坪。其價格區間為7~8萬/坪皆為少數成交案例，其因素包含面積過大、面積較小或其他影響價格之因素等，大部分成交案例皆聚集於5~6萬/坪，土地公告現值之漲幅相較於其他區域波動幅度亦較小。明顯看出本洲產業園區之工業區丁種建築用地價格呈現穩定趨勢，價格上之落差，主要在於坪數大小及連接對外主要通行道路(岡山北路、本洲路)之方便性。

　　近幾年，因特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)之實行，導致投資客將資金轉往未課稅之工業區，導致全台各地工業區土地飆漲，據經濟部調查，民國100-102年，全台產業用地，以北部上漲最多，幅度高達49%、中部39%、南部上漲37%，民國104年1月行政院院長毛治國針對工業區提出十大降溫措施，近期已陸續上路者包括，提高閒置土地持有成本、將工業區土地納入奢侈稅課稅範圍、運用金融工具控管土地使用、避免工業用地流失、強化土地清查及媒合機制增設適地性用地及建立閒置土地回收機制等，詳情可至中華民過經濟部搜尋「產業用地政策革新方案」，本所研判工業區價格將逐漸導向正常買賣交易價格。

　　由上述觀點審視此次報導之本洲產業園區，可由前述資料發現本洲產業園區之土地漲幅幅度並無明顯起伏，現階段之土地價格區間位於5~6萬/坪，主要因高雄市相較於其他地區之工業區土地較多，另一方面此次本洲產業園區於高雄市北方之郊區且距離空港相對較遠，因此上漲區域主要以大發工業區及臨海工業區為主。以上提供給各位讀者參考，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！

以上資料來源參考：

1.  高雄本洲產業園區

http://ksbc.kcg.gov.tw

2.  台灣土地開發股份有限公司

http://www.tldc.com.tw

3.  中華民國經濟部

http://www.moea.gov.tw/MNS/populace/home/Home.aspx

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