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華信電子週報   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>

週報主題:

10分鐘搞懂~「宜蘭縣農地與農舍的未來」()

前言:上篇點出宜蘭縣耕作面積26,869公頃,占全國3.4%,排名14;農業戶數為27,641戶,僅占全國3.54%,排名8。但是在農舍數量占全國農舍比例之排名,宜蘭縣22.3%卻遠遠超越台南市、雲林縣、嘉義縣、屏東縣等農業發展主要縣市,如此高的農舍數量如何影響宜蘭縣,又會造成什麼後果,讓我們繼續看下去。

農業用地行情分析

上圖為筆者統計實價登錄資料中,價格日期從民國1034月迄今之農舍成交資料,在用抽取法(扣除法)分離估價後之農地單價區間,上述資料已剔除估價技術規則第23條無法量化之相關情況交易及使用分區非為特定農業區、一般農業區、農業區等資料。在分析資料期間,發現農地單價區間皆落於1~5萬元/坪,農地單價並不會因使用分區、價格日期之差異而有顯著的趨勢走向,與西部農地因不同使用分區而有顯著單價區間之情況不同。因此歸納兩種可能因素:1.因農舍建築水準差異大,故抽取法造成農地單價過高或過低情形。2.因農地價格便宜,能蓋農舍的就是好農地,買方著重於農舍改成休閒設施、民宿經營之效益。

因資料中農地之使用分區大多為特定農業區,而特定農業區經過農業改良,農地方正且皆有臨路,因此排除因各農地個別條件不同而造成單價差異之情形。

接著筆者另外從時價登錄中農地素地的成交價格發現,其農地單價區間亦落於1~5萬元/坪之間,因此可推論出農舍(或農地)之買方在交易時的確有預期心理,非農地本身所能創造之農產值,而是農舍日後能帶來之使用效益,因為作物之不同所能創造農產值之差異較小,故農地價格亦不應有如此上下差距。

 

特殊交易情形

 

另外在農舍交易資料中,300件中有18(不包含增建及完工日2個以上的)面積小於10坪之狗籠農舍情形,68件老農配建或由買方出資興建建築物,完工後再移轉等情形。

 

:老農配建之「老農」指民國89128日農業發展條例修正前,屬於老農(自耕農)取得的農地,該農地不論面積大小 皆可興建農舍。「配建」則是以原地主之名義申請興建農舍,在取得使用執照後再完成過戶。

 

農舍的問題?

 

上述行情介紹中,農地每坪1~5萬元,計算一公頃(3025)農地總價高達3,000~15,000萬元,但種水稻一公頃農地年收益才20幾萬元,即使種植經濟價值較高的作物,一公頃地年收益有60幾萬,遇到高麗菜或特定作物價格高漲時,年收益可百萬以上,即便如此,農地價格卻依然少則50年、多則上百年方能打平,農地價格與農產值簡直天壤之別,造成農民不務農或沒有能力務農。

《農業發展條例》及《農業用地興建農舍辦法》立法原意是讓農民經營農業方便,因地方政府對於審查的怠慢,造成如今農舍問題。宜蘭縣政府統計近5年來,農舍起造人有60%以上無農保,農舍興建完成後以買賣方式(不包括繼承及贈與等)移轉比例為64%,買受人中更有90%以上無農保資格,呼應上段之分析結果,多數人興建農舍,不是為了農業經營使用。另興建農舍辦法中規定興建農舍的農地面積至少需0.25公頃(756.25)亦使農地分割零星、農舍零散分布,嚴重破壞農業生產環境,造成公共設施投入無效率。而農舍豪宅化、改成休閒設施、民宿及農田造景等,更助長農地投機炒作與農舍商品化。最重要的是,農地一旦不作農用,幾乎不可回復,具有不可逆性,而農地與糧食自給率亦是國家民生之根本,因此農舍違規使用問題不可等閒視之。

 

「宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」

上述農地是農業生產之基礎,具有難以回復之特性,在近年來農舍問題被重視及監察院糾正後,宜蘭縣政府為執行農業用地興建農舍辦法所定審查事項,維護農業永續經營環境,特訂定「宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」(下簡稱審查辦法)

第 二 條 

興建農舍申請人應有於該農業用地直接從事農業經營之具體事證,並依下列證明文件為憑: 

一、申請人於該農業用地實際從事農業工作之切結書。

二、可供查核之農業生產資材購買憑證。

三、可供查核之農產銷售證明。

申請人已參加農民健康保險且有證明者,免附前項證明。

第 三 條

興建農舍之申請人,應填具申請書,並檢附下列文件向本府提出申請:

一、  申請人最近三個月內戶籍謄本。

二、  申請興建農舍之農業用地最近三個月內土地登記謄本。

三、  本辦法第二條之證明文件。

四、  農業經營計畫。

五、  稅捐稽徵機關開具最近一個月內申請人之房屋財產歸戶查詢清單。

六、  查詢清單所列房屋之使用執照或建物謄本。

七、  申請人無自用農舍、申請興建農舍農業用地屬未經申請之農業用地及五年內未曾取得農舍建造執照等事項之切結書。

八、  確無自用農舍證明。

九、  土地使用分區證明,如為非都市土地,免附。

十、  共有土地部分共有人申請者,檢附分管協議書、其他共有人之同意書及印鑑證明。

第 四 條

前條第四款之農業經營計畫,應載明下列事項:

一、  興建農舍之目的及必要性。

二、  農業用地經營現況(應為合理之農業使用,且符合農業用地作農業使用認定及核發證明辦法之農業使用認定)。

三、  生產計畫(作物種類、生產週期、預估產量及行銷通路等)

四、  農業用地整體配置圖 (農舍及農業經營用地面積檢討、排水方式說明、及農業設施配置等)

五、  如現況存在既有農業設施者,應檢附農業設施容許使用同意書或得為從來使用之證明文件。

六、  現有農機具及其數量。

七、  引用水之來源及廢汙水處理計畫。

八、  農業事業廢棄物處理及再利用計畫。

前項第四款之整體配置圖內容應符合興建農舍辦法第八條、第九條及本辦法第五條規定。

第 五 條   

農業用地整體配置農舍用地面積應為矩形區塊,一側應臨接道路,一側應臨接地界線,自道路境界線至該區塊後側境界線之深度不得超過二十公尺,面積不得超過該農業用地面積百分之十,且不得超過一千平方公尺。

農舍用地面積範圍內配置建築物,其臨道路側退縮深度除都市計畫另有規定外,不得小於三公尺。下略

全條例可見(宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法)

 

結論

審查辦法雖然對農舍濫建之情形有效管制,但不少農家子弟繼承家業,僅務農無法生活,或農作物期作數較少,而需兼一份以上之工作補貼收入,是「有勞保的農夫」,若依縣府規定,則須結清勞保轉保農保,還沒屆滿退休年資,其勞退金將損失慘重。

即使蓋房子的人具有農保,但興建完工後出售,縣府也難以限制僅能賣給具有農保資格的人。農地之買賣轉讓,追根究柢,是農民看不見農業的前景,或農業經營入不敷出而脫手出售。是故,唯有對農業發展有貢獻之政策,方能真正解決農舍普遍豪宅化、改成休閒設施、民宿及農田造景等的現象。在宜蘭縣亡羊補牢的訂出嚴格的審查辦法下,未來農地可能一時因為無法再明目張膽的違建,而影響到農地價格,但長期來看,若是無法改善農業環境(政府對於民眾觀念之建立,產銷管道等,如當荔枝遇上科技 老農用LINE接訂單),雖然農地之限制是必要的,但也僅是減少農民的一條維生出路。

                         

            

資料參考:台灣環境資訊協會

 

 

 

 

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