前言:本事務所於第七期及第八期連續兩期之電子週報對於區段徵收VS市地重劃之定義及差異有作概念性的說明,獲得不少讀者的熱烈迴響,因為區段徵收與市地重劃本質上同為促進土地利用之重要手段,不少讀者表示:「希望能對於二者有更深入的了解,因為相關法規的規定相當多,常有不知從何著手瞭解的感覺。」故本所電子報編輯群於本期及下一期(第33期)特對「區段徵收流程」作完整詳實的說明,並以地政士國家考試之考題為例,將其執行程序作完整之介紹(共有11項程序),並於流程中附上相關法規,以幫助讀者將法規與實務融合在一起(流程順序並參考溫豐文先生所著「土地法」一書關於區段徵收之介紹)。至於另一主題「市地重劃」相關權利義務之完整說明,將於第34期電子週報提出。

 

一、

相關考題:

民國97年度地政士「土地法規」考題第一題題目:

臺北淡海、高雄橋頭新市鎮運用何種土地開發手段進行?試依土地法等相關法規規定提出說明,並說明其執行之程序。

解答:

(一)臺北淡海、高雄橋頭新市鎮係運用「區段徵收」手段進行土地開發。

(二)區段徵收之內容及相關執行程序:

區段徵收之作業程序及補償方式於平均地權條例及土地徵收條例對之

設有特別規定,另外內政部訂有「區段徵收實施辦法」,以為實施依據。茲敘述其內容如下(第1至第7項程序):

1.選定區段徵收地區:

平均地權條例第53條第1項規定:

各級主管機關得就左列地區報經行政院核准後施行區段徵收:

一、新設都市地區之全部或一部,實施開發建設者。

二、舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。

三、都市土地開發新社區者。

四、農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要、或配合農業發展之規劃實施更新或開發新社區者。

土地徵收條例第4條第1項規定:

有下列各款情形之一者,得為區段徵收:

一、新設都市地區之全部或一部,實施開發建設者。

二、舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。

三、都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者。

四、非都市土地實施開發建設者。

五、農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要或配合農業發展之規劃實施更新者。

六、其他依法得為區段徵收者。

據此,區段徵收實施辦法第3條規定:

都市計畫規定應辦理區段徵收地區,其細部計畫已發布實施且明確記載區段徵收範圍者,依其範圍辦理;未明確記載區段徵收範圍者,由需用土地人會同當地直轄市或縣(市)主管機關及其他相關機關勘選。

2.勘察測量與土地權利處分之限制:

平均地權條例第53條第2項規定:

區段徵收地區選定後,徵收機關於通知其土地所有權人或使用人後,得進入該地區內為勘查或測量。其必須遷移或除去該土地上之障礙物時,應事先通其所有權人或使用人;其所有權人或使用人因而遭受之損失,應予適當之補償。補償金額,由雙方協議之;協議不成,由當地直轄市或縣(市)政府函請上級政府予以核定。

平均地權條例第53條第3項、第4項規定:

區段徵收地區選定後,徵收機關得視實際需要報經上級主管機關核定後,分別或同時公告禁止左列事項:

一、土地移轉、分割、設定負擔。

二、建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。

前項禁止期間,以一年六個月為期。

另土地徵收條例第37條規定:

區段徵收範圍勘定後,該管直轄市或縣(市)主管機關得視實際需要,報經上級主管機關核定後,分別或同時公告禁止建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。

前項禁止期間,不得超過一年六個月。

前述規定可避免妨礙區段徵收作業之進行。惟此項公告禁止事項,係屬任意規定,而非必要程序。是否公告禁止,由直轄市或縣(市)主管機關視實際需要而定。

平均地權條例施行細則第68條規定

徵收機關依本條例第五十三條第三項報請核定禁止土地移轉、分割、設定負擔、建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形時,應擬具開發或更新計畫,連同區段徵收範圍地籍圖,報請上級主管機關核定。

上級主管機關於核定後,應發交該土地所在地直轄市或縣(市)地政機關公告及通知土地所有權人。

3.舉行說明會:

直轄市或縣(市)主管機關於區段徵收計畫報請中央主管機關核准前,應邀集需用土地人及土地所有權人舉行說明會。

土地徵收條例施行細則第39條規定:

直轄市或縣(市)主管機關依本條例第三十八條第一項規定舉行說明會時,應說明下列事項:

一、區段徵收目的。

二、各項補償標準。

三、抵價地比例及申請程序。

四、地價稅與土地增值稅之減免及扣繳。

五、耕地租約之處理。

六、他項權利或其他負擔之處理。

七、其他事項。

4.區段徵收之申請核准與公告通知:

(1)申請與核准

土地徵收條例第38條規定:

需用土地人申請區段徵收土地,應檢具區段徵收計畫書、徵收土地圖冊及土地使用計畫圖,送由當地直轄市或縣(市)主管機關邀集需用土地人及土地所有權人舉行說明會後,報請中央主管機關核准。

內政部申請區段徵收時,準用前項規定報請行政院核准。

土地徵收條例施行細則第36條規定:

本條例第三十八條第一項規定之區段徵收計畫書,應載明下列事項:

一、徵收土地或土地改良物原因。

二、徵收土地或土地改良物所在地範圍及面積。

三、辦理區段徵收之法令依據。

四、徵收範圍內土地權屬及面積統計。

五、土地使用之現況及其使用人之姓名、住所。

六、一併徵收土地改良物。

七、四鄰接連土地之使用狀況及其改良物情形。

八、徵收土地區內有無古蹟,並註明其現狀及維護措施。

九、與土地所有權人或土地改良物所有權人協議價購或以其他方式取得之情形。

一○、土地或土地改良物所有權人或管理人姓名、住所。

一一、都市計畫或興辦事業計畫概略。

一二、徵收範圍內土地之使用配置。

一三、原位置保留分配土地之差額地價減輕比例。

一四、合法建物拆遷安置計畫。

一五、公有土地以作價或領回土地方式處理及其協調情形。

一六、抵價地比例。

一七、開發完成後道路等九項以外之公共設施用地預定有償或無償撥用或讓售情形。

一八、財務計畫,包括預估區段徵收開發總費用、預算編列情形及籌措方式及償還開發總費用分析。

一九、預計區段徵收工作進度。

土地徵收條例施行細則第37條規定:

本條例第38條第1項規定之徵收土地圖,應以地籍圖描繪區段徵收範圍,並加註圖例。

土地徵收條例施行細則第38條規定:

本條例第三十八條第一項規定之土地使用計畫圖,指區段徵收後土地使用之計畫配置圖;於完成都市計畫地區,指都市計畫圖。

(2)公告及通知

土地徵收條例第48條規定:

區段徵收之程序及補償,本章未規定者,準用第二章及第三章規定。

土地徵收條例第18條規定:

直轄市或縣(市)主管機關於接到中央主管機關通知核准徵收案時,應即公告,並以書面通知土地或土地改良物所有權人及他項權利人。

前項公告之期間為三十日。

另依平均地權條例施行細則第73條規定:

直轄市或縣(市)地政機關於公告徵收土地時,應將本條例第五十五條第一項及第五十五條之二第一項第二款規定之內容,載明於公告內,並通知土地所有權人。

而上述第55條之2第1項第2款規定之內容已於民國八十九年一月六日刪除,據此,有關區段徵收之公告、通知,除應依土地徵收條例施行細則第21、25條之規定辦理外,主管機關並應將原土地所有權人不願領取現金補償者,應於徵收公告期間內以書面申請發給抵價地之事項公告、通知之。
土地徵收條例施行細則第二十一條規定:
依本條例第十八條規定所為之公告,應載明下列事項:
一、需用土地人之名稱。
二、興辦事業之種類。
三、核准徵收機關及文號。
四、徵收之土地或土地改良物及其應補償之費額。
五、公告期間。
六、得提出異議及行政救濟之期限。
七、公告徵收後之禁止事項。
八、得申請一併徵收之要件及期限。
九、其他依規定應公告之事項。
徵收農作改良物或未經登記之建築改良物,其公告應載明應受補償人之姓名、住所。
第一項公告應附同徵收土地圖,公布於該管直轄市或縣(市)主管機關之公告處所及被徵收土地或土地改良物所在地。

土地徵收條例施行細則第25條規定:

直轄市或縣(市)主管機關依第十三條、本條例第十八條第一項、第二十六條第一項、第二十八條第一項、第三十六條或第五十一條第二項規定所為之通知及領取補償費之通知,其對象及辦理方式如下:

一、被徵收土地或建築改良物已登記者,依土地登記簿或建築改良物登記簿所載之所有權人及他項權利人姓名、住所,以書面通知。

二、徵收農作改良物或未經登記之建築改良物,依第二十一條第二項規定公告之姓名、住所,以書面通知。

三、依前二款通知未能送達者,以前二款姓名、住所辦理公示送達。

前項第一款、第二款之通知,應以雙掛號或其他得收取回執之方式為之。

直轄市或縣(市)主管機關依本條例第十八條第一項規定將核准徵收

案通知土地或土地改良物所有權人及他項權利人時,得一併通知其領取補償費之日期。

5.發給抵價地之申請:

平均地權條例第55條第1項規定:

依本條例實施區段徵收之土地,原土地所有權人不願領取現金補償

者,應於徵收公告期間內以書面申請發給抵價地。

土地徵收條例第40條第1項規定:

實施區段徵收時,原土地所有權人不願領取現金補償者,應於徵收公告期間內,檢具有關證明文件,以書面向該管直轄市或縣(市)主管機關申請發給抵價地。該管直轄市或縣(市)主管機關收受申請後,應即審查,並將審查結果,以書面通知申請人。

土地徵收條例第40條第2項規定:

土地所有權人依前項規定申請發給抵價地時,得就其全部或部分被徵收土地應領之補償地價提出申請。

區段徵收實施辦法第20條第1項規定:

土地所有權人依本條例第四十條第一項規定申請發給抵價地,應檢具抵價地申請書及證明文件於規定期間至指定地點辦理,或以掛號郵寄方式向直轄市或縣(市)主管機關申請。

土地徵收條例施行細則第42條第1項規定:

土地所有權人依本條例第四十條第一項申請發給抵價地者,主管機關於收件後,應於徵收公告期滿後二個月內審查完畢。審查結果,應予補正者,應通知申請人於接到通知書之日起三個月內補正;申請人於補正期限屆滿之日前提出請求展延補正期限者,在不影響整體開發作業及時程原則下,得酌予展延。主管機關應於申請人補正後十五日內審查完畢,並將審查結果,以書面通知申請人。屆期未補正者,應核定不發給抵價地。

6.計算原土地所有權人有關權益之標準與劃定抵價地位置:

土地徵收條例第45條規定:

實施區段徵收時,直轄市或縣(市)主管機關應預計區段徵收土地平均開發成本,並斟酌區段徵收後各街廓之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展情形,估計區段徵收後各路街之路線價或區段價,提經地價評議委員會評定後,作為原土地所有權人領回抵價地之計算基準。

平均地權條例施行細則第70條規定:

實施區段徵收時,徵收機應預計區段徵收後土地平均開發成本,並斟酌區段徵收後各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展情形,估計區段徵收各路街之路線價或區段價,提經地價評議委員會評定後,作為計算原土地所有權人左列權益之標準。

一、應領抵價地之權利價值。

二、應領抵價地之面積。

三、實際領回抵價地之地價。

四、優先買回土地之權利價值。

五、優先買回土地之面積。

平均地權條例施行細則第71條第1項規定:

前條抵價地之位置及最小建築單位面積,由徵收機關依徵收之目的及

地方實際情形規劃定之。但最小建築單位面積,不得小於畸零地使規則及都市計畫所規定之寬度、深度及面積。

7.補償費之發給:

平均地權條例第54條第1項前段規定:

各級主管機關依本條例規定施行區段徵收時,應依本條例第十條規定補償其地價。

即按徵收當其之公告土地現值補償被徵收人地價。

土地徵收條例第39條第1項規定:

區段徵收土地時,應依第三十條規定補償其地價。除地價補償得經土地所有權人申請,以徵收後可供建築之抵價地折算抵付外,其餘各項補償費依第三十一條至第三十四條規定補償之。

依上開規定,可知區段徵收時,除以抵價地補償外,應按徵收當期之公告土地現值補償被徵收人地價。必要時比照一般正常交易價格加成補償之。

平均地權條例施行細則第76條規定:

實施區段徵收之土地於地價補償完竣時,應由地政機關囑託該管登記機關為所有權登記,或他項權利之塗銷或變更登記。 

二、

結論

以上便是目前區段徵收執行流程之第1至第7項程序,其餘4項程序將於下一期電子週報繼續介紹,敬請各位朋友期待。

資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/

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