前言:上一期電子週報已將目前區段徵收執行流程之第1至第7項程序詳細介紹,本期將針對其餘4項程序完整說明。

 

一、

相關考題:

民國97年度地政士「土地法規」考題第一題題目:

臺北淡海、高雄橋頭新市鎮運用何種土地開發手段進行?試依土地法等相關法規規定提出說明,並說明其執行之程序。

解答:

(一)臺北淡海、高雄橋頭新市鎮係運用「區段徵收」手段進行土地開發。

(二)區段徵收之內容及相關執行程序:

區段徵收之作業程序及補償方式於平均地權條例及土地徵收條例對之設有特別規定,另外內政部訂有「區段徵收實施辦法」,以為實施依據。茲敘述其內容如下:(第8至第11項程序)

8.工程施工:

區段徵收範圍內之土地經發給補償費或依法提存後,主管機關對有礙工程施工之地上物應予拆遷,並應照徵收計畫(被徵收土地之使用配置)所列工程項目與進度,測定樁位,分別施工。

9.抵價地之分配:

(1)抵價地分配之總面積

前已述及,土地徵收條例第40條條第1項前段規定:

實施區段徵收時,原土地所有權人不願領取現金補償者,應於徵收公告期間內,檢具有關證明文件,以書面向該管直轄市或縣(市)主管機關申請發給抵價地。

平均地權條例施行細則第55條第1項規定:

依本條例實施區段徵收之土地,原土地所有權人不願領取現金補償者,應於徵收公告期間內以書面申請發給抵價地。

另土地徵收條例第39條第2項規定:

抵價地總面積,以徵收總面積百分之五十為原則。因情況特殊,經上級主管機關核准者,不在此限。但不得少於百分之四十。曾經農地重劃者,該重劃地區部分不得少於百分之四十五。

平均地權條例第54條第1項後段規定:

如經土地所有權人之申請,得以徵收後可供建築之土地折算抵付。抵價地總面積,以徵收總面積百分之五十為原則;其因情形特殊,經上級主管機關核准者,不在此限。但不得少於百分之四十。

另土地徵收條例第41條規定:

土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上訂有耕地租約或設定他項權利或限制登記者,除第四十二條另有規定外,直轄市或縣(市)主管機關應通知申請人限期自行清理,並依規定期限提出證明文件。

申請人未依前項規定辦理者,直轄市或縣(市)主管機關應核定不發給抵價地。

直轄市或縣(市)主管機關經核定不發給抵價地者,應於核定之次日起十五日內發給現金補償。

(2)抵價地之分配之原則與作業程序

區段徵收實施辦法第28條第1項規定:

抵價地分配以公開抽籤並由土地所有權人自行選擇分配街廓為原

則。

區段徵收實施辦法第26條第1項規定:

抵價地分配作業程序如下:

一  計算抵價地總面積。

二  規劃抵價地分配街廓、分配方向及訂定各街廓最小分配面積。

三  劃定區段徵收後地價區段,評定區段徵收後地價。

四  計算各分配街廓面積、單位地價及抵價地總地價。

五  計算各土地所有權人應領抵價地之權利價值。

六  訂定抵價地分配作業要點。

七  召開抵價地分配作業說明會。

八  受理合併分配之申請。

九  訂期通知土地所有權人辦理抵價地分配。

一○  依配定之位置,計算各土地所有權人領回抵價地面積,繕造分配結清冊。

一一  公告抵價地分配結果。

一二  繳納或發給差額地價。

一三  囑託辦理抵價地所有權登記並通知受分配之土地所有權人。

(3)抵價地分配面積之折算與差額之處理

土地徵收條例第44條第1項第1款規定:

抵價地發交被徵收土地所有權人領回。其應領回抵價地之面積,由該管直轄市或縣(市)主管機關按其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算其應領之權利價值,並以實際領回抵價地之單位地價折算之。

土地徵收條例第44條第2項規定:

依前項第一款規定領回面積不足最小建築單位面積者,應於規定期間內提出申請合併,未於規定期間內申請者,該管直轄市或縣(市)主管機關應於規定期間屆滿之日起三十日內,按原徵收地價補償費發給現金補償。

平均地權條例第54條第2項規定:

被徵收土地所有權人,應領回抵價地之面積,由徵收機關按其應領補償地價與區段徵收補償地價總額之比例計算其應領之權利價值,並以該抵價地之單位地價折算之。

土地徵收條例第46條第1項規定:

區段徵收土地所有權人應領抵價地面積與實際領回抵價地之面積有所增減時,依下列規定處理:

一、實際領回抵價地之面積超過應領之面積者,就其超過部分按評定區段徵收後地價繳納差額地價。

二、實際領回抵價地之面積小於應領之面積者,就其不足部分按評定區段徵收後地價發給差額地價。

平均地權條例施行細則第78條第1項規定:

區段徵收土地所有權人應領抵價地面積已達最小建築單位面積者,其實際領回抵價地之面積與應領之面積有所增減時,徵收機關得徵得土地所有權人同意後,依左列規定處理:

一、實際領回抵價地之面積超過應領之面積者,就其超過部分按評定區段徵收後地價繳納差額地價。

二、實際領回抵價地小於應領之面積者,就其不足部分按評定區段徵收後地價發給差額地價。

(4)抵價地權利之清理

土地徵收條例第40條第2項規定:

申請發給抵價地者,對其土地之權利義務,於接到該管直轄市或縣 (市)主管機關核定發給抵價地通知時終止。經核定發給抵價地之土地所有權人,得向直轄市或縣(市)主管機關申請,經徵得徵收機關同意後,改按原徵收補償地價發給現金補償。

土地徵收條例第40條第5項規定:

經核定發給抵價地且未依第三項規定改按原徵收補償地價發給現金補償者,其應領之抵價地由該管直轄市或縣(市)主管機關於規劃分配後,囑託該管登記機關逕行辦理土地所有權登記,並通知原土地所有權人定期到場接管。未按指定期限接管者,視為已接管。

平均地權條例第55條第2項規定:

領回抵價地者,由徵收機關於規劃分配後,囑託該管登記機關逕行辦理土地所有權登記並通知土地所有權人。

平均地權條例第55條之1規定:

區段徵收之土地以抵價地抵付補償地價者,其原有租賃關係及他項權利準用市地重劃有關規定處理。

土地徵收條例第42條規定:

土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上設定有抵押權或典權者,原土地所有權人及該他項權利人得申請於發給之抵價地設定抵押權或典權,申請時並應提出同意塗銷原有土地抵押權或典權之證明文件。

依前項規定於發給之抵價地設定抵押權或典權,其權利範圍、價值、次序等內容,由原土地所有權人及他項權利人協議定之。

依第一項設定之抵押權或典權,應於抵價地登記時,同時登記;並應於登記後通知該他項權利人。

平均地權條例施行細則第74條之2規定:

土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上設定有抵押權或典權者,原土地所有權及該他項權利人得申請於發給之抵價地設定抵押權或典權,申請時並應依第七十四條第三款規定提出同意塗銷原有土地抵押權或典權之證明文件。

依前項規定於發給之抵價地設定抵押權或典權,其權利範圍、價值、次序等內容,由原土地所有權人及該他項權利人協議定之。

依第一項設定之抵押權或典權,應於抵價地登記時,同時登記;並應於登記後通知該他項權利人。

土地徵收條例第41條規定:

土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上訂有耕地租約或設定他項權利或限制登記者,除第四十二條另有規定外,直轄市或縣(市)主管機關應通知申請人限期自行清理,並依規定期限提出證明文件。

申請人未依前項規定辦理者,直轄市或縣(市)主管機關應核定不發給抵價地。

直轄市或縣(市)主管機關經核定不發給抵價地者,應於核定之次日起十五日內發給現金補償。

10.區段徵收開發後土地之處理:

(1)平均地權條例之規定

平均地權條例第55條之2規定:

區段徵收範圍內之土地,經規劃整理後,其處理方式如左︰

一、抵價地發交原土地所有權人領回。

二、道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所、國民學校等公共設施用地無償登記為直轄市、縣(市)或鄉(鎮、市)有。

三、前款以外之公共設施用地,得由主管機關依財務計畫需要,於徵收計畫書載明有償或無償撥供需地機關或讓售供公營事業機構使用。

四、國民住宅用地、安置原住戶或經行政院專案核准所需土地讓售需地機關。

五、其餘可供建築土地,得予標售、標租或設定地上權。

前項第二款以外之公共設施用地,如該事業得許民營者,其用地應依前項第五款之規定辦理。

依第一項第三款至第五款撥用或讓售地價及標售底價,以開發總費用為基準,按其土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展等條件之優劣估定之。

依第一項第五款標租時,其期限不得逾九十九年。

第一項第五款土地之標售、標租及設定地上權辦法,由各級主管機關定之。

(2)土地徵收條例之規定

土地徵收條例第43條規定:

區段徵收範圍內之公有土地,管理機關應以作價或領回土地方式撥供該管區段徵收主管機關統籌規劃開發、分配。但區段徵收前已作為第四十四條第一項第二款用地使用者,應無償撥供主管機關統籌規劃開發。

前項以作價方式提供者,其地價準用第三十條規定計算。以領回土地方式提供者,其領回土地面積按區段徵收之抵價地面積比率計算,配回原管理機關,配回之土地應以第四十四條第一項第二款以外之公共設施用地為優先,並依區段徵收計畫處理。

土地徵收條例第44條規定:

區段徵收範圍內土地,經規劃整理後,除依前條規定配回原管理機關外,其處理方式如下:

一、抵價地發交被徵收土地所有權人領回。其應領回抵價地之面積,由該管直轄市或縣(市)主管機關按其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算其應領之權利價值,並以實際領回抵價地之單位地價折算之。

二、道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地,無償登記為當地直轄市有、縣(市)有 或鄉(鎮、市)有。

三、前款以外之公共設施用地,得由主管機關依財務計畫需要,於徵收計畫書載明有償或無償撥供需地機關或讓售供公營事業機構使用。

四、國民住宅用地、安置原住戶或經行政院專案核准所需土地得以讓售。

五、其餘可供建築土地,得予標售、標租或設定地上權。

依前項第一款規定領回面積不足最小建築單位面積者,應於規定期間內提出申請合併,未於規定期間內申請者,該管直轄市或縣

(市)主管機關應於規定期間屆滿之日起三十日內,按原徵收地價補償費發給現金補償。

第一項第二款以外之公共設施用地,如該事業得許民營者,其用地應依第一項第五款之規定辦理。

依第一項第三款至第五款撥用或讓售地價及標售底價,以開發總費用為基準,按其土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展等條件之優劣估定之。

依第一項第五款標租或設定地上權時,其期限不得逾九十九年。

第一項第五款土地之標售、標租及設定地上權辦法,由各級主管機關定之。

土地徵收條例第47條規定:

區段徵收範圍內不妨礙都市計畫事業及區段徵收計畫之既成建築物基地或已辦竣財團法人登記之私立學校、社會福利、慈善事業、宗教團體用地,得按原位置保留分配,並減輕其依前條規定應繳納之差額地價,其減輕比例由主管機關視實際情形定之,並載明於區段徵收計畫書。

11.財務結算與成果報告:

土地徵收條例施行細則第56條規定:

區段徵收土地之處分收入,優先抵付開發總費用,如有盈餘,除其他法令另有規定外,全部撥充實施平均地權基金;如有不足,由實施平均地權基金貼補之。

平均地權條例施行細則第80條規定:

出售區段徵收土地之地價收入,除抵付開發成本外,全部撥充實施平均地權基金,不足由實施平均地權基金貼補之。 

區段徵收實施辦法第四42條第1項規定:

需用土地人應於完成財務結算後三個月內撰寫區段徵收成果報告,報請中央主管機關備查。

上述乃區段徵收之作業程序與補償方式之概述。

另土地徵收條例施行細則第55條規定:

各級主管機關得將下列區段徵收業務,委託事業機構、法人或學術團體辦理:

一、現況調查及地籍測量。

二、區段徵收工程之規劃、設計、施工、監造及管理。

三、土地改良物價額及區段徵收後地價之查估。

四、抵價地分配之規劃設計。

五、有關清冊之編造。

平均地權條例施行細則第79之2條規定:

各級主管機關得將左列區段徵收業務委託事業機構、法人或學術團體辦理:

一、現況調查及地籍測量。

二、區段徵收工程之規劃、設計、施工及管理。

三、土地改良物價值及區段徵收後地價之查估。

四、抵價地及優先買回土地分配之規劃設計。

五、編造有關清冊。

前項委託事業機構、法人或學術團體辦理區段徵收業務之辦法,由中央主管機關定之。

二、

區段徵收之執行程序

綜合本期及上期電子週報所述,區段徵收之執行程序如下:

一、選定區段徵收地區

二、勘察測量與土地權利處分之限制:

三、舉行說明會:

四、區段徵收之申請核准與公告通知:

五、發給抵價地之申請:

六、計算原土地所有權人有關權益之標準與劃定抵價地位置:

七、補償費之發給:

八、工程施工:

九、抵價地之分配:

十、區段徵收開發後土地之處理:

十一、財務結算與成果報告:

 

三、

結論

以上便是目前區段徵收執行之完整流程,藉由此次法規的說明,相信大家對區段徵收有更深的體悟,或許區段徵收相關之法規很多很繁雜,但藉由此次通盤全面的流程彙整,希望對於各位讀者在學習的路程上有所助益。另一主題「市地重劃」之完整說明,將於下一期電子週報提出,敬請各位朋友期待。

資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/

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