前言:於前2期電子週報已對區段徵收之流程作完整之說明,本期電子週報將對另一土地利用之重要手段「市地重劃」徹底剖析,仿效上一期電子週報之方式,以三題地政士(或土地登記專業代理人)國家考試之考題為例,將其執行相關重要事項作完整之介紹,並附上相關法規,以幫助讀者將法規與實務融合在一起。

 

一、

相關考題:

民國95年度地政士「土地法規」考題第二題:

題目:試依平均地權條例之規定,說明那些地區得辦理市地重劃?市地重劃所需之費用及公共設施如何負擔?重劃後之土地如何分配?

解答:

(一)得辦理市地重劃之地區如下:

平均地權條例第56條第1項規定:

各級主管機關得就左列地區,報經上級主管機關核准後,辦理市地重劃:

一、新設都市地區之全部或一部,實施開發建設者。

二、舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者。

三、都市土地開發新社區者。

四、經中央主管機關指定限期辦理者。

(二)市地重劃所需之費用及公共設施如何負擔如下:

平均地權條例第60條規定:

依本條例規定實施市地重劃時,重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地,除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外,其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息,由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,並以重劃區內未建築土地折價抵付。如無未建築土地者,改以現金繳納。其經限期繳納而逾期不繳納者,得移送法院強制執行。

重劃區內未列為前項共同負擔之其他公共設施用地,於土地交換分配時,應以該重劃地區之公有土地優先指配。

依第一項規定折價抵付共同負擔之土地,其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者,不在此限。

市地重劃實施辦法第21條規定:

土地所有權人依本條例第六十條規定,應共同負擔之項目如左:

一、公共設施用地負擔:指重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地,扣除重劃區內原公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地後,由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例所算得之負擔。

二、費用負擔:指工程費用、重劃費用及貸款利息,由參加重劃土地所有權人依其土地受益比例,按評定重劃後地價折價抵付之負擔。

前項第一款所稱重劃區內供公共使用之道路,包括道路之安全島、綠帶及人行步道;

所稱重劃區內供公共使用之溝渠,指依都市計畫法定程序所劃設供重劃區內公共使用之排水用地。

第一項第一款所列舉十項用地,不包括左列用地:

一、重劃前業經主管機關核准興建之兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場及零售市場等八種用地。

二、重劃前業經主管機關協議價購或徵收取得者。

第一項第二款所稱工程費用,指道路、路燈、橋樑、溝渠、地下管道、鄰里公園、廣場、綠地等公共設施之規劃設計、施工、整地、材料、工程管理費用及應徵之空氣污染防制費。

市地重劃實施辦法第22條規定:

重劃區內已建築土地之所有權人,如尚有其他未建築土地者,其重劃負擔應依本條例第六十條第一項規定,以未建築土地折價抵付,不得改以現金繳納。公有土地亦同。

公有土地依前項規定辦理後如尚有賸餘土地,依第三十二條及第三十三條規定辦理指配。

市地重劃實施辦法第23條規定:

依本條例第六十條第三項規定,重劃區折價抵付共同負擔之土地,合計面積已達百分之四十五,而區內尚有同法條第一項規定之其他公共用地未計入負擔者,得經區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意,納入重劃共同負擔,不受本條例施行細則第八十三條負擔順序之限制。

重劃區供公共使用之十項用地以外之公共設施用地,非經重劃區全體土地所有權人之同意,不得列為共同負擔。

市地重劃實施辦法第24條規定:

重劃區內之區域性道路、下水道等公共設施,除其用地應由重劃區內土地所有權人按其土地受益比例共同負擔外,其工程費用得由政府視實際情況編列預算補助,或由政府視實際情況配合施工。

市地重劃實施辦法第25條規定:

公共設施用地負擔包括臨街地特別負擔及一般負擔。

前項之臨街地特別負擔,指重劃後分配於道路兩側之臨街地,對其面臨之道路用地,按路寬比例所計算之負擔。

第一項之一般負擔,指公共設施用地負擔扣除道路兩側臨街地特別負擔後,所餘之負擔。

市地重劃實施辦法第26條規定:

前條臨街地特別負擔,應依左列標準計算之:

一、面臨寬度超過四公尺未滿八公尺之道路者,其道路寬度超過四公尺部分,由兩側臨街地各負擔二分之一。

二、面臨寬度八公尺以上未滿二十公尺之道路者,其兩側臨街地各負擔路寬之四分之一。

三、面臨寬度二十公尺以上道路者,其兩側臨街地各負擔五公尺。

街角地對其正面道路之臨街地特別負擔,依前項標準計算;其對側面道路之臨街地特別負擔,依前項標準二分之一計算。

市地重劃實施辦法第27條規定:

市地重劃區範圍以都市計畫道路中心線為界者,其臨街地特別負擔,應按參與重劃之道路寬度計算。

分配結果未列入共同負擔公共設施用地﹑面臨路寬四公尺以下道路及已開闢公有道路之臨街地,不計算臨街地特別負擔。

市地重劃實施辦法第28條規定:

重劃區內都市計畫規劃之街廓無法符合重劃分配需要者,得於不妨礙原都市計畫整體規劃及道路系統之前提下,增設或加寬為八公尺以下巷道,並依第二十六條規定計算臨街地特別負擔。

前項增設或加寬之巷道,主管機關應於重劃分配結果公告確定後,通知有關機關依法辦理都市計畫細部計畫變更。

重劃前供公共通行之既成巷道或私設巷道應予保留者,視為增設巷道,並依前二項規定辦理。但該巷道如兼具法定空地性質者,應按重劃前原位置﹑面積分配予原土地所有權人,不計算其重劃負擔,並得配合重劃工程同時施工。

市地重劃實施辦法第29條規定:

重劃負擔及分配面積之計算,以土地登記總簿所載之面積為準,其計算順序及公式如附件二。

重劃區內土地實際面積少於土地登記總面積而未能更正者,其差額得列入共同負擔。

附件二

重劃負擔及分配面積之計算順序及公式(市地重劃實施辦法第二十九條附件)

一、重劃區臨街地特別負擔總面積=(正面道路負擔總面積+側面道路負擔總面積)×(1-C)

    正面道路負擔總面積=(正面道路長度×正面道路負擔標準)之總和

    側面道路負擔總面積=(側面道路長度×側面道路負擔標準)之總和

二、重劃區一般負擔總面積=公共設施用地負擔總面積-重劃前原公有道路、溝渠、河川及未登記地面積-臨街地特別負擔總面積

三、重劃區一般負擔係數=

                       一般負擔總面積×重劃前平均地價

────────────────────────────────────

重劃後平均地價×(重劃區總面積-重劃前原公有道路、溝渠、河川及未登記地面積)

四、重劃區費用負擔係數=

                    工程費用總額+重劃費用總額+貸款利息總額

            ───────────────────────────

            重劃後平均地價×(重劃區總面積-公共設施用地負擔總面積)

                         重劃後宗地單價

五、重劃前後宗地地價上漲率= ───────

                             重劃前宗地單價

六、各宗土地重劃後應分配之面積,依下列公式計算:

    G=[a(1-A×B)-Rw×F×1-S×2] (1-C)

    符號說明:

    G表示各宗土地重劃後應分配之面積

    a表示參加重劃土地重劃前原有之宗地面積;如重劃後非以原有街廓分配時應先計算預計分配街廓之重劃前宗地面積 (a')

            a×原位置之重劃前宗地單價

    a' =────────────────

          預計分配街廓之重劃前宗地平均單價

    A表示宗地地價上漲率

    B表示一般負擔係數

    W表示分配土地寬度(宗地側街臨街線實際長度之中點向宗地分配線

      作垂直線所量其間之距離)

    Rw 表示街角地側面道路負擔百分率,即重劃後分配於土地寬度為W

        公尺時,所應分攤之側面道路負擔百分比。其計算表如下:

┌───┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┐

W (公│    │    │    │    │    │    │    │    │    │

│尺)   │1   │2   │3   │4   │5   │6   │7   │8   │9   │

├───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│Rw   │    │    │    │    │    │    │    │    │    │

│(%)│17.4│24.4│31.3│37.8│44.0│50.0│55.7│61.1│66.3│

└───┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┘

┌───┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┐

│W (公│    │    │    │    │    │    │    │    │    │

│尺)   │10  │11  │12  │13  │14  │15  │16  │17  │18  │

├───┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│Rw   │    │    │    │    │    │    │    │    │    │

│(%)│71.1│75.7│80.0│84.0│87.8│91.3│94.4│97.4│100

└───┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┘

    F表示街角第一筆土地面臨側面道路之長度

    S表示宗地面臨正街之實際分配寬度

    1表示側面道路負擔尺度

    2表示正面道路負擔尺度

    C表示費用負擔係數

(三)重劃後之土地分配方式:

平均地權條例第60-1條第1、2項規定:

重劃區內之土地扣除前條規定折價抵付共同負擔之土地後,其餘土地仍依各宗土地地價數額比例分配與原土地所有權人。但應分配土地之一部或全部因未達最小分配面積標準,不能分配土地者,得以現金補償之。

依前項規定分配結果,實際分配之土地面積多於應分配之面積者,應繳納差額地價;實際分配面積少於應分配之面積者,應發給差額地價。

 

 

 

二、

相關考題:

民國87年度土地登記專業代理人第二次檢覈考「土地法規」考題第四題:

實施市地重劃時,如重劃前土地上存有租賃關係,於重劃後,該租賃權如何處理?試依平均地權條例之規定予以說明之。

解答:

平均地權條例第63條規定:

出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者,由直轄市或縣(市)政府逕為註銷其租約並通知當事人。 

依前項規定註銷租約者,承租人得依左列規定請求或領取補償: 

一、重劃後分配土地者,承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。

二、重劃後未受分配土地者,其應領之補償地價,由出租人領取三分之二,承租人領取三分之一。

由重劃抵充為公共設施用地之公有出租農業用地,直轄市或縣(市)政府應逕為註銷租約,並按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一補償承租人,所需費用列為重劃共同負擔。

平均地權條例第63-1條規定:

前條以外之出租土地,因重劃而不能達到原租賃之目的者,承租人得終止租約,並得向出租人請求相當一年租金之補償。其因重劃而增減其利用價值者,出租人或承租人得向對方請求變更租約及增減相當之租金。

三、

相關考題:

民國91年度土地登記專業代理人第一次檢覈考「土地法規」考題第二題:

辦理市地重劃之重劃區內土地原設定之他項權利應如何處理?試依規定說明之。

解答:

平均地權條例第64條規定:

地上權、永佃權及地役權因市地重劃致不能達其設定目的者,各該權利視為消滅。地上權人、永佃權人、或地役權人得向土地所有權人請求相當之補償。

土地建築改良物經設定抵押權或典權,因市地重劃致不能達其設定目的者,各該權利視為消滅。抵押權人或典權人得向土地所有權人請求以其所分之土地,設定抵押權或典權。

平均地權條例第64-1條規定:

實施重劃未受土地分配者,其原設定抵押權或典權之權利價值,由重劃機關在不超過土地所有權人應得補償之數額內予以協調清理。

四、

結論

以上便是目前市地重劃執行之相關重要事項,藉由此次法規的說明,相信大家對市地重劃有更深的體悟,與區段徵收一樣,市地重劃相關之法規很多很繁雜,但藉由此次通盤全面的流程彙整,希望對於各位讀者在學習的路程上有所助益。

 

資料來源:華信聯合鑑價機構http://www.hunhsin.com.tw/

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